Giờ G của bất động sản: Siêu dự án vẽ lại bản đồ đầu tư

Thị trường bất động sản Việt Nam đang trải qua một bước ngoặt có tính chất cấu trúc: không chỉ là phục hồi sau một chu kỳ ì ạch, mà là tái phân bổ nguồn lực, thay đổi mô hình phát triển đô thị và phân tầng lực lượng chủ đầu tư. Những thay đổi này sẽ quyết định rõ ai là người thắng, ai sẽ bị loại khỏi cuộc chơi trong vài năm tới.

Siêu dự án và sự tập trung lực lượng

Ghi nhận gần đây cho thấy Vingroup đã đẩy nhanh chiến lược đầu tư các đại đô thị có diện tích từ vài trăm đến hàng nghìn ha, điển hình là Vinhomes Green Paradise tại TP.HCM quy mô gần 2.900 ha, tổng vốn hàng trăm nghìn tỷ đồng. Đây không còn là một dự án bất động sản thông thường mà là một “cực tăng trưởng” vùng ven: kết hợp nhà ở, thương mại, hạ tầng, du lịch và dịch vụ - tức là nắm gần trọn chuỗi giá trị. Khi một chủ đầu tư có thể đứng ra triển khai đầy đủ hệ sinh thái như vậy, họ tạo ra lợi thế cạnh tranh lớn về khả năng điều phối hạ tầng, định vị thương hiệu và thu hút dòng tiền dài hạn.

Cùng với các dự án khu đô thị mới Vinhomes Green City tại Tây Ninh, Vinhomes Royal Island, Vinhomes Golden City tại Hải Phòng và Vinhomes Global Gate, Vinhomes Wonder City tại Hà Nội, Vingroup không chỉ bán sản phẩm bất động sản mà còn kiến tạo những cực tăng trưởng mới, kéo giãn đô thị và định hình lại phân bố dân cư.

Chiến lược hợp tác với các doanh nghiệp trong nước như MIK Group, Masterise Homes và nhà đầu tư nước ngoài như Mitsubishi Corporation và CapitaLand trong vai trò nhà phát triển thứ cấp giúp đẩy nhanh tốc độ triển khai, đa dạng hóa sản phẩm và gia tăng sức hút của các đại đô thị. Điểm then chốt là cơ chế phân công giữa các “ông lớn”: Vingroup mở siêu đô thị, còn MIK Group, Masterise Homes mua lại quỹ sản phẩm để triển khai thứ cấp, một mô hình hợp tác cho phép tận dụng quy mô quỹ đất của chủ đầu tư lớn và năng lực tiếp thị, thiết kế, bán hàng của các nhà phát triển thứ cấp.

Song song đó, Sun Group - vốn nổi tiếng với các dự án nghỉ dưỡng cao cấp - đang thực hiện bước ngoặt chiến lược khi tiến sâu vào bất động sản đô thị. Phát pháo hiệu khởi đầu cho chiến lược đầu tư bất động sản quy mô lớn của Sun Group là siêu đô thị Sun Mega City ở phía Nam Hà Nội với tổng diện tích đất lên tới gần 1.700 ha và được thiết kế với hơn 82.000 sản phẩm nhà ở.

Những dự án có diện tích hàng trăm ha như khu đô thị Tây An Tây ở TP.HCM, khu đô thị Hàm Tiến -Mũi Né ở Lâm Đồng, cùng loạt dự án tại Bắc Ninh, Đà Nẵng, Khánh Hòa, Quảng Ninh với tổng vốn đầu tư lên tới hàng trăm nghìn tỷ đồng cho thấy Sun Group không chỉ đa dạng hóa danh mục, mà còn tham gia trực tiếp vào quá trình đô thị hóa các địa phương trọng điểm.

Khác với Vingroup, Sun Group trước mắt chọn con đường tự thân triển khai toàn bộ dự án, lựa chọn này giúp tập đoàn kiểm soát đồng bộ chất lượng và định vị thương hiệu, nhưng đòi hỏi nguồn lực tài chính lớn và năng lực vận hành nội bộ mạnh.

Hệ quả quy mô này là rõ ràng: siêu dự án tập trung quỹ đất, kéo theo cả hạ tầng và dân cư mới, tạo ra các cực đô thị mới, đồng thời làm thay đổi bản đồ giá đất và chuỗi cung ứng bất động sản ở vùng lân cận. Điều này báo hiệu một cuộc đua mới giữa các “ông lớn” nhằm định nghĩa lại chuẩn sống đô thị.

Những thế lực mới

Tham gia cuộc đua này còn có một số ‘đại gia bất động sản như T&T Group đang chuẩn bị chào bán khu đô thị T&T Millennia ở phía Tây TP.HCM, khu đô thị quy mô lớn đầu tiên của tập đoàn này vàđánh dấu bước mở rộng mạnh mẽ từ mảng tài chính - công nghiệp sang bất động sản đô thị.

BRG Group cũng tăng tốc với những dự án quy mô lớn như khu phức hợp Capital Square tại Đà Nẵng và Thành phố thông minh Bắc Hà Nội, góp phần tạo ra những đô thị hiện đại ở miền Trung và vùng thủ đô.

Đáng chú ý, một doanh nghiệp tầm trung như Taseco Land đang nổi lên khi liên tục tăng vốn, mở rộng quỹ đất với mục tiêu đạt 5.000 ha vào năm 2030, một tham vọng sánh ngang các ông lớn. Trong khi đó, BIM Group, CEO Group và Nam Long tiếp tục khai thác những quỹ đất đã tích lũy từ trước, chưa có động thái gom mạnh dự án mới như Taseco Land.

Trái ngược với bức tranh sôi động này, các doanh nghiệp từng dẫn đầu tại TP.HCM như Novaland và Hưng Thịnh Corporation lại đang đi chậm lại đáng kể do áp lực tái cấu trúc, xử lý nợ trái phiếu và giải quyết các vướng mắc về thủ tục triển khai dự án.

Dù đã có những bước tiến như tái cấu trúc thành công một số gói trái phiếu và giảm dư nợ, nhưng Novaland vẫn chưa công bố dự án mới mà thay vào đó sẽ phải tập trung nguồn lực giải quyết các vấn đề tồn tại để triển khai các dự án quy mô lớn đang dở dang như khu đô thị Aqua City có tổng diện tích tới 1.000 ha ở Đồng Nai hay siêu đô thị du lịch NovaWorld Phan Thiết ở Lâm Đồng.

Ở phía Bắc, FLC Group và Tân Hoàng Minh sau những biến cố pháp lý với những người đứng đầu cũng chỉ đang dần hồi phục, tập trung giải quyết tồn đọng thay vì mở rộng. Đáng chú ý, Vinaconex, từng là một thế lực trong bất động sản, đã co hẹp đáng kể mảng này khi bán dự án khu đô thị Splendora và Cát Bà Amatina để tập trung nguồn lực vào mảng xây dựng cốt lõi.

Điểm sáng bất ngờ là sự trở lại của Sunshine Group. Sau giai đoạn xử lý vấn đề trái phiếu, Sunshine Group đặt mục tiêu doanh thu 50.000 - 60.000 tỷ đồng, lợi nhuận trước thuế 8.000 - 12.000 tỷ đồng trong năm 2025 và tái khởi động hàng loạt dự án lớn như Noble Palace Long Biên, Noble Palace Tây Hồ với tổng giá trị hàng hóa khoảng 100.000 tỷ đồng.

Không những thế, Sunshine Group còn thâu tóm và ngay sau đó khởi công những dự án mới như Sunshine Legend City ở phía Đông Hà Nội và Sunshine Bay Retreat Vung Tau ở TP.HCM với tổng vốn đầu tư ước tính 3 tỷ USD. Sunshine còn vừa bày tỏ ý định tham gia đấu giá 3.790 căn hộ tái định cư và quan tâm đến một dự án tỷ đô khác ở khu đô thị mới Thủ Thiêm, cho thấy doanh nghiệp đã củng cố được năng lực tài chính và sẵn sàng cạnh tranh trong giai đoạn mới.

Lợi thế của kẻ mạnh

Thị trường bất động sản đang đứng trước bước ngoặt, không chỉ là tăng số lượng dự án và quy mô dự án ngày càng lớn, mà là thay đổi cơ bản về cách tạo ra và phân phối giá trị trong bất động sản: từ dự án rời rạc sang đại đô thị tích hợp; từ phát triển đơn lẻ sang chuỗi giá trị có thương hiệu; từ cạnh tranh theo giá sang cạnh tranh theo năng lực triển khai, hạ tầng và uy tín.

Thêm vào đó, các chủ đầu tư lớn đang triển khai chiến dịch marketing, liên kết ngân hàng và ưu đãi tài chính lớn, làm mềm rủi ro thanh khoản cho khách mua và tạo dòng tiền trước cho dự án. Những biện pháp này giúp duy trì mặt bằng giá cao ngay cả khi nguồn cung dồi dào. Hệ quả là áp lực cạnh tranh chuyển từ “ai có quỹ đất” sang “ai thu hút được người mua và dòng tiền trước” và đây chính là điểm yếu của đa số doanh nghiệp nhỏ và vừa. Họ không chỉ thiếu quỹ đất và vốn, mà còn thiếu năng lực bán hàng, hệ sinh thái tài chính và thương hiệu để cạnh tranh trực tiếp.

Kết quả là thị trường đang phân tầng: những đại đô thị do “ông lớn” triển khai sẽ thu hút phần lớn thanh khoản và dòng vốn; trong khi phân khúc nhỏ lẻ, ít tên tuổi sẽ đối diện áp lực trong việc tiêu thụ sản phẩm, đặc biệt ở phân khúc trung - cao cấp.