Trái ngược với sự lo ngại tồn tại trong nhiều năm về nguy cơ dư cung, thanh khoản của phân khúc căn hộ cao cấp tại Hà Nội trong năm qua ở mức cao.
Số lượng căn hộ cao cấp hạng A chào bán năm qua chiếm khoảng 10% tổng nguồn cung căn hộ trên thị trường Hà Nội, tương đương với khoảng 2.900 căn, số liệu thống kê của công ty tư vấn Savills cho biết.
Thanh khoản của phân khúc căn hộ này đang ở ngưỡng rất cao, lên tới hơn 80%, tăng gấp 3 lần so với năm 2016. Savills nhận xét đây cũng là số căn bán được của phân khúc hạng A cao nhất trong 8 năm qua.
Lý giải thực trạng này, bà Đỗ Thu Hằng, Phó Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và tư vấn Savills Hà Nội cho rằng, căn hộ cao cấp hạng A có giao dịch tốt nhất trong năm qua là do nguồn cung ra thị trường tăng nhưng tổng cung không nhiều, trong khi nhu cầu còn lớn.
Mặt khác, hầu hết các dự án căn hộ này đều nằm tại những vị trí đắc địa trong nội đô Hà Nội với những ưu thế vượt trội về cơ sở hạ tầng, xã hội. Do đó, dù giá cao nhưng những dự án thuộc phân khúc hạng A vẫn giao dịch rất tốt, được người mua nhà săn đón, bà Hằng cho hay.
Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cũng cho rằng, nguồn cung căn hộ cao cấp và hạng sang tại Hà Nội chiếm tỷ lệ thấp trong tổng nguồn cung trong năm qua.
Tại Hà Nội, phân khúc căn hộ cao cấp có mức giá từ 35 - 45 triệu đồng/m2 chiếm khoảng 12,2 % nguồn cung tập trung ở các quận Thanh Xuân, Cầu Giấy và Tây Hồ. Phân khúc căn hộ hạng sang chào bán mới có giá trên 45 triệu đồng/m2 cũng không đáng kể.
Theo đánh giá của Hội Môi giới, nguồn cung căn hộ cao cấp giảm không phải do phân khúc này kém hấp dẫn mà do không còn quỹ đất phù hợp tại các quận trung tâm để phát triển bất động sản cao cấp. Do đó, các dự án này ra đến đâu là hết hàng đến đấy.
Tồn kho căn hộ hạng B
Trong khi căn hộ hạng A cháy hàng thì số lượng tồn kho căn hộ hạng B khá lớn.
Theo Savills, tổng nguồn cung mới năm 2017 đạt 29.000 căn hộ, bằng số lượng căn hộ đã tung ra trong năm 2016. Tổng số căn bán được đạt 25.700 căn, tăng 9% so với năm 2016. Giá bán sơ cấp trung bình đạt 1.240 USD/m2, giảm 12% theo năm.
Bà Hằng cho biết, thanh khoản tại phân khúc hạng B thấp nhất thị trường do nguồn cung đang rất lớn và thị trường khó có thể hấp thụ hết được lượng căn hộ này trong một thời gian ngắn,
Tình hình lại ngược lại ở phân khúc giá rẻ vì lượng cung mới trong năm 2017 thấp hơn hẳn so với năm 2016. Rất hiếm các dự án có giá dưới 15 triệu đồng/m2 được chào bán trong khi nhu cầu của thị trường đối với các căn hộ này vẫn còn rất lớn. Giá bán nhà bình dân giá rẻ chủ yếu trên 15 triệu đồng/m2.
Bà Hằng tiết lộ, nhóm 3 chủ đầu tư có doanh số cao nhất thị trường bất động sản Hà Nội là Vingroup, Tân Hoàng Minh và Sungroup. Trong khi đó, nhóm 3 chủ đầu tư có số lượng căn bán được nhiều nhất là Vingroup, Tân Hoàng Minh và Geleximco.
Savills dự báo sẽ có khoảng 26.300 căn hộ sẽ được mở bán trongnăm 2018,trong đó, căn hộ hạng B sẽ tiếp tục là phân khúc dẫn đầu nguồn cung trên thị trường.
Các khu vực phía Tây, Tây Nam, phía Đông Hà Nội đang phát triển về quy hoạch giao thông sẽ có nhiều dự án mới. Trong tương lai xa hơn, với sự hoàn thiện của hệ thống cơ sở hạ tầng, nguồn cung tại các khu vực như Long Biên, Đông Anh, Hòa Lạc, Hoài Đức cũng sẽ tăng mạnh.
Bên cạnh đó, với lượng cung mới trên thị trường bất động sản 2018 được dự báo sẽ tiếp tục tăng mạnh so với năm 2017 và bà Hằng cho rằng, điều này sẽ giúp người mua nhà có nhiều sự lựa chọn, thị trường đang thuộc về khách hàng.
Tuy nhiên, đây cũng là thách thức và áp lực cạnh tranh rất lớn đối với các chủ đầu tư, đặc biệt là các dự án thuộc phân khúc căn hộ trung cấp. Nếu không tạo được sự khác biệt về thương hiệu và chất lượng sản phẩm, dự án sẽ khó có thể tăng thanh khoản, bà Hằng nhận định.
