Hàng chục dự án nhà ở lao đao vì thiếu 'đất ở'

62 dự án không được chấp thuận chủ trương

Sở Kế hoạch và đầu tư vừa báo cáo UBND TP.HCM về tình hình thực hiện chấp thuận chủ trương đầu tư hàng trăm dự án bất động sản trên địa bàn, theo đó, sở đã chia ra các dự án thành 2 nhóm vướng mắc và đề xuất hướng xử lý trong thời gian tới.

Với nhóm các dự án đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư, Sở Kế hoạch và đầu tư đang thụ lý 117 hồ sơ. Trong đó, có 62 dự án không đáp ứng điều kiện làm chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại do dự án không có đất ở hoặc không nhận chuyển nhượng toàn bộ đất ở theo quy định của Luật Nhà ở 2014.

Đối với nhóm này, Sở Kế hoạch và đầu tư kiến nghị UBND TP.HCM không chấp thuận chủ trương đầu tư vì không đáp ứng điều kiện để được chấp thuận chủ đầu tư dự án nhà ở theo quy định của Luật Đầu tư và Luật Nhà ở.

Một số dự án thuộc nhóm kiến nghị không chấp thuận chủ trương đầu tư bao gồm: Khu nhà ở thấp tầng Nam Khang 6,5 ha, tổng vốn đầu tư 1.142 tỷ đồng do Công ty CP Bất động sản Nam Khang làm chủ đầu tư; Khu nhà phường Thới An, quận 12  diện tích 7,1 ha, tổng vốn đầu tư 2.700ha, do Công ty TNHH xây dựng kinh doanh phát triển nhà Sang Anh làm chủ đầu tư.

Các dự án khác bao gồm dự án Chung cư sông Sài Gòn (Saigon River Apartment) 2,83 ha, tổng vốn đầu tư 3.081 tỷ đồng, do Công ty CP bất động sản Hiệp Phúc làm chủ đầu tư; Khu phức hợp Trường Phước Lộc, rộng 7,1 ha do Công ty CP Bất động sản Trường Phát Lộc làm chủ đầu tư; Khu dân cư CityLand, rộng 6,6 ha do Công ty TNHH Đầu tư địa ốc thành phố làm chủ đầu tư.

Các dự án thấp tầng thuộc nhóm bị kiến nghị không cấp chủ trương đầu tư gồm Khu nhà ở thấp tầng Tâm Đại Thành Công rộng 30,6 ha, do Công ty TNHH Bất động sản Đại Thành Công làm chủ đầu tư; dự án Khu nhà ở An Phú, rộng 6,1 ha do Công ty cổ phần Địa ốc Thủ Thiêm làm chủ đầu tư.

Các dự án thấp tầng điển hình khác gồm Khu nhà ở tại phường Bình Trị Đông B quận Bình Tân, rộng 2,5 ha do Công ty cổ phần Phát triển Hoa Lâm làm chủ đầu tư; Khu khu biệt thự nhà vườn Sài Gòn Riverside, 29,6ha, do công ty Công ty CP bất động sản nghỉ dưỡng Sài Gòn Garden làm chủ đầu tư.

Những hệ luỵ

Đối với việc 62 dự án bị kiến nghị không chấp thuận chủ trương đầu tư, đại diện một doanh nghiệp bất động sản ở TP.HCM cho biết việc này sẽ gây ra những hệ lụy vì không qua được khâu này, các khâu khác sẽ không thể thực hiện được nên quy trình triển khai một dự án bị tắc theo. 

Những doanh nghiệp có dự án nằm trong danh sách 62 dự án này sẽ phải thực hiện lại các thủ tục pháp lý. Trong đó, thủ tục đầu tiên là phải đấu thầu lại dự án mà chưa chắc doanh nghiệp của mình đã trúng thầu. Nếu có trúng thầu thì lại phải mất thêm vài năm nữa để hoàn thành các thủ tục pháp lý cho dự án.

Dự án nào đã bán hàng dưới hình thức góp vốn, đặt cọc thì doanh nghiệp phải đàm phán, trả lại tiền cho khách hàng. Trong bối cảnh hiện nay, lo được khoản tiền lớn trong thời gian ngắn không phải dễ. 

Bên cạnh đó, doanh nghiệp cũng còn giải pháp nữa là sang nhượng dự án cho chủ đầu tư khác nhưng chắc chắn sẽ bị ép giá.

Nguyên nhân dẫn đến tình trạng các dự án không đáp ứng đủ điều kiện để được chấp thuận chủ trương đầu tư là do Luật Nhà ở năm 2014 đang "lệch" với Luật Đất đai.

Luật Đất đai cho phép doanh nghiệp mua các loại đất, kể cả đất nông nghiệp để phát triển dự án miễn phù hợp quy hoạch. Trong khi đó, Luật Nhà ở lại quy định, dự án phải có đất ở mới đủ điều kiện làm chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại và được chấp thuận chủ trương đầu tư.

“Luật Nhà ở năm 2014 quy định như vậy để doanh nghiệp không lợi dụng kẽ hở. Cụ thể là tránh để doanh nghiệp không nhận đất trước rồi mới tiến hành đền bù hoặc nhận một diện tích đất lớn nhưng không đủ năng lực, tiềm lực triển khai. Tuy nhiên, sau 10 năm áp dụng vào thực tiễn thì những điều này lại không còn phù hợp, gây khó cho doanh nghiệp”, đại diện doanh nghiệp này phân tích.

Hệ luỵ được chỉ ra khi các dự án không được chấp thuận chủ trương đầu tư do không có đất ở là sẽ khiến thị trường mất cân đối cung cầu, người dân phải mua nhà, căn hộ giá cao.

Cho mua đất nông nghiệp để làm dự án

Để giải quyết ách tắc này, theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) đề nghị bổ sung trở lại quy định cho phép doanh nghiệp được mua đất nông nghiệp phù hợp với quy hoạch sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư. Việc này cần đáp ứng điều kiện được UBND cấp tỉnh chấp thuận bằng văn bản.

Sau khi mua đất nông nghiệp, doanh nghiệp có trách nhiệm thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất và thực hiện nghĩa vụ tài chính với nhà nước theo quy định của pháp luật.

“Hiện đang có những quan ngại không đủ cơ sở về việc tiếp tục cho phép tổ chức kinh tế được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp có thể dẫn đến thất thu ngân sách nhà nước, làm thất thoát tài sản công là nguồn lực đất đai”, ông Châu nhận xét.

Chủ tịch HoREA lấy ví dụ, Công ty A có quyền sử dụng 10ha đất nông nghiệp trồng cây cao su thuộc khu vực quy hoạch khu đô thị sân bay Long Thành. Trong khu đất có một ngôi nhà với 100m2 đất ở (phù hợp với quy định có “đất ở và đất khác”) nên được công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại và được tính tiền sử dụng đất 300 tỷ đồng.

Bên khu đất của Công ty A là Công ty B có quyền sử dụng 10ha đất nông nghiệp trồng cây cao su thuộc khu vực quy hoạch khu đô thị sân bay Long Thành. Trong khu đất không có ngôi nhà nào, không có đất ở, không đáp ứng quy định có “đất ở và đất khác” nên không được công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại.

Công ty B dự kiến lập quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 dự án nhà ở thương mại tương tự như dự án của Công ty A, mà nếu được công nhận chủ đầu tư thì cũng có thể được tính tiền sử dụng đất khoảng 300 tỷ đồng.

Từ hai ví dụ trên, ông Châu cho rằng, không có sự khác biệt đáng kể về việc tính tiền sử dụng đất giữa trường hợp Công ty A và Công ty B.

Khả năng bị thất thu ngân sách nhà nước khi xác định nghĩa vụ tài chính, tính tiền sử dụng đất đều có thể xảy ra đối với bất kỳ dự án có sử dụng đất nào do việc áp dụng phương pháp định giá đất hoặc do chất lượng công tác thẩm định giá đất của cơ quan nhà nước hoặc do người thực thi công vụ.

Ông Châu cho rằng thất thu ngân sách không phải do dự án có đất ở và đất khác hoặc dự án có 100% đất nông nghiệp hay đất phi nông nghiệp, không phải là đất ở.