Hy hữu căn hộ xây xong, giảm giá vẫn... ế chỏng chơ

Bất động sản tốt thường có giá trị gia tăng theo thời gian. Do đó, thông thường trên thị trường, chiến lược bán hàng của các chủ đầu tư và sàn giao dịch là dự án càng xây lên cao càng tăng giá. Trong đợt mở bán đầu tiên, chủ đầu tư sẽ tính toán để đưa ra mức giá vừa phải để ưu đãi cho khách hàng và gây hiệu ứng trên thị trường. Càng ở các đợt mở bán sau, giá căn hộ càng tăng cao tuỳ thuộc vào sức hấp dẫn và tiến độ của dự án.

Rất hiếm khi có dự án mà giá bán ở thời điểm bàn giao thấp hơn mức giá thời điểm bắt đầu xây dựng. Điều này chỉ xảy ra khi thị trường bất động sản đi xuống hoặc chiến lược đưa ra mức giá của chủ đầu tư sai ngay từ đầu, không phù hợp với mức giá của thị trường, hoặc dự án không hấp dẫn, “ế ẩm” buộc phải giảm giá.

Có thể thấy rõ nhất thực trạng này trong giai đoạn thị trường bất động sản lâm vào khủng những năm 2010 – 2012, các chủ đầu tư đưa nhau giảm giá, cắt lỗ để thoát hàng. Tuy nhiên, đối với thị trường bất động sản đang hồi phục và phát triển mạnh mẽ như hiện nay, việc giảm giá căn hộ là rất hiếm xảy ra, nhất là đối với các dự án được quảng cáo là cao cấp, tiện ích đồng bộ hiện đại.

Tuy nhiên, dự án căn hộ Goldmark City tại 136 Hồ Tùng Mậu, quận Bắc Từ Liêm, Hà Nội dường như là một ngoại lệ. Dự án này do Công ty TNHH Thương mại - Quảng cáo - Xây dựng - Địa ốc Việt Hân làm chủ đầu tư và là dự án đầu tiên đánh dấu bước chân đầu tiên của Công ty CP Bất động sản TNR Holdings vào thị trường bất động sản với vai trò là nhà phát triển dự án. 

Mặc dù không phải là chủ đầu tư nhưng sự thành bại của Goldmark City phụ thuộc hoàn toàn vào TNR Holdings vì nhà phát triển dự án sẽ thay mặt chủ đầu tư trong việc lập chiến lược tổng thể, chiến lược kinh doanh, lựa chọn và giám sát nhà thầu xây dựng, tiếp thị và truyền thông dự án, chính sách bán hàng cũng như điều hành và quản lý các bộ phận liên quan. Đây cũng là hướng đi mới trên thị trường bất động sản vì trước đó hầu hết các dự án đều do chính chủ đầu tư tự điều hành và phát triển.

Ngoài Goldmark City, TNR Holdings còn là nhà phát triển dự án cho một số chủ đầu tư khác như dự án căn hộ GoldSeason và Gold Silk tại Hà Nội và GoldView tại TP. HCM. Tổng số lượng căn hộ của các dự án này lên đến gần 10.000 căn hộ và nhà liền thổ. Mới đây nhất, TNR Holdings đã bắt tay với Công ty Tài Nguyên để phát triển dự án Evergreen tại Quận 7, TP. HCM. 

Quay trở lại với dự án Goldmark City, TNR Holdings có sự khởi đầu khá thuận lợi. Mặc dù dự án này nằm bất động một thời gian dài và dính đến lùm xùm trong việc nợ tiền sử dụng đất, nhưng sau đó, với tiến độ xây dựng tốt được thực hiện bởi những nhà thầu uy tín như Delta và Coteccons, cũng như vấn đề tiền sử dụng đất được giải quyết, dự án có tiến độ bán hàng khá tốt. Giá khởi điểm ban đầu khoảng trên 23 triệu đồng/m2 nhưng được điều chỉnh tăng dần và có thời điểm căn hộ có vị trí đẹp có giá lên đến 33-34 triệu đồng/m2. 

Tuy nhiên, đến thời điểm hiện tại, giá chào bán trung bình chỉ còn khoảng trên 25 triệu đồng/m2 đối với căn hộ bàn giao cơ bản, căn đẹp cũng chỉ 28-30 triệu đồng/m2. 

Đáng nói hơn, nếu như hầu hết các dự án căn hộ trên thị trường đều gần như bán hết hàng trước khi hoàn thiện thì đối với dự án Goldmark City, mặc dù đã bắt đầu bàn giao căn hộ cho khách hàng tại khu Ruby từ cuối tháng 3/2017 và khu Sapphire từ tháng 12 năm 2017 song cho đến thời điểm hiện tại, dự án vẫn còn tồn một số lượng căn hộ rất lớn.

Anh Tuấn, một nhân viên môi giới bất động sản của Sàn giao dịch Đất Xanh Miền Bắc cho biết, hiện chỉ có khu Ruby với bốn toà cao 40 tầng của dự án này là đã đông dân về ở nhưng mỗi toà còn dư khoảng vài chục căn hộ. 

Năm toà còn lại của khu Sapphire thì có một toà đã bán hoàn toàn cho một đơn vị khác, toà S2 vẫn chưa ra hàng, còn lại các toà S1, S3, S4 hiện vẫn còn tồn số lượng lớn căn hộ. Trong đó toà S3 mới ra hàng. Một căn hộ 2 phòng ngủ hơn 80m2 tại dự án này hiện có giá từ 1,9 tỷ đồng tuỳ vị trí và hướng căn.

Theo anh Tuấn, hiện chủ đầu tư đang giảm giá bán so với trước đây vì lượng căn hộ của dự án rất lớn, quy mô toàn dự án lên tới 5.000 căn hộ.

Mật độ dân cư và áp lực cạnh tranh quá lớn

Cùng thời điểm dự án Goldmark City mở bán giai đoạn cuối năm 2014, đầu năm 2015, tại khu vực phía Tây Hà Nội, hàng loạt những dự án lớn cũng được ra hàng như Vinhomes Gardenia, Mon City, An Bình City... với vài nghìn căn hộ cùng chào bán một lúc. 

Trong đó, khu đô thị Vinhomes Gardenia Mỹ Đình có quy mô ba tòa tháp cao cấp, mỗi tòa cao khoảng 37 - 39 tầng, quy mô hơn 2.000 căn hộ chung cư, 364 căn nhà thấp tầng gồm biệt thự, liền kề và nhà phố thương mại.

Dự án Mon City do Công ty CP Địa ốc Hải Đăng làm chủ đầu tư cũng có quy mô hơn 6 ha, tổng vốn đầu tư hơn 5.600 tỷ đồng. Dự án gồm khu nhà thấp tầng và hai toà nhà chung cư cao 30 tầng và biệt thự liền kề.

Dự án An Bình City cũng tung ra tới 2.700 căn hộ với giá tương đương với Goldmark City. Căn hộ Vinhomes Gardenia có giá bán cao hơn một chút. Tuy nhiên, các dự án Vinhomes Gardenia, Mon City và An Bình City đều có thanh khoản tốt, có dự án đã bán hết hoặc còn tồn cũng không đáng kể.

Tuy nhiên, Goldmark City vẫn đang chật vật tìm cách đẩy hàng tồn kho. Mặc dù giá bán thấp hơn trước đây nhưng do khối lượng căn hộ tại dự án rất lớn, dẫn đến mật độ dân cư trong dự án quá đông, tiềm ẩn những quá tải về tiện ích, hạ tầng trong chính dự án và khu vực lân cận.

Mặt khác, theo chị Thanh (Cầu Giấy, Hà Nội), một khách hàng đang có nhu cầu mua nhà tại khu vực phía Tây Hà Nội, chị đã tìm hiểu về dự án Golmark City, ban đầu chị rất hào hứng mua nhà tại đây do giá rẻ hơn nhiều so với các dự án cùng khu vực. 

Song, sau khi tham khảo kỹ các thông tin, gia đình chị đã cân nhắc lại bởi các toà còn nhiều căn như S4, S3 của dự án này đều là các toà có view nhìn thẳng ra hướng nghĩa trang. Các toà thuộc khu Ruby ở phía trong view đẹp hơn nhưng hầu hết chỉ còn lại những căn tại các tầng quá thấp hoặc quá cao.

Vừa qua cư dân tại dự án cũng đã có lùm xùm phản đối chủ đầu tư vì không giữ lời hứa làm đường nội bộ riêng cho dự án khiến vị khách hàng này không còn mặn mà với việc mua nhà.

Bên cạnh đó, uy tín của chủ đầu tư cũng sứt mẻ vì nhiều khách hàng phàn nàn rằng theo sa bàn bán hàng, dự án có một trung tâm thương mại thấp tầng, nhưng đã điều chỉnh tăng lên hàng chục tầng khiến nhiều căn hộ bị mất tầm nhìn.

Một lý do khác, theo nhận định về thị trường bất động sản năm 2018 của bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc bộ phận nghiên cứu, tư vấn, định giá CBRE Việt Nam, thị trường bất động sản khu vực quận Cầu Giấy đang phát triển hết sức sôi động với hàng loạt những dự án có quy mô lớn đã đang và sẽ được mở bán tra thị trường. Tuy là một thị trường nhiều tiềm năng nhưng việc xuất hiện quá nhiều dự án cùng phân khúc, trong tương lai cũng sẽ gây ra một áp lực không nhỏ lên các chủ đầu tư và sàn giao dịch.

Mặt khác, do nguồn cung quá lớn, số người có nhu cầu mua nhà hầu hết đã xuống tiền vào giai đoạn trước khiến thanh khoản trên thị trường đang có xu hướng chững lại. Sự cạnh tranh khốc liệt giữa các dự án trong thời gian tới để lôi kéo khách hàng là điều chắc chắn xảy ra. Nếu không có chiến lược cụ thể, nhiều dự án rất dễ gặp khó khăn về thanh khoản, vị chuyên gia này nhận định.

Thực tế cho thấy, những dự án căn hộ hoàn thiện mà chưa bán được thì càng khó bán vì khách hàng sẽ phải đóng một lúc một khoản tiền rất lớn trong khi mua theo tiến độ thì giảm được áp lực tài chính.