Khải Hoàn Land góp nghìn tỷ vào 2 dự án 'trên giấy'

Bước chuyển mình mạnh mẽ

Trong báo cáo tài chính bán niên 2024, Khải Hoàn Land ghi nhận hơn 4.500 tỷ đồng các khoản phải thu ngắn hạn và dài hạn từ các hợp đồng hợp tác kinh doanh với các đối tác, tính đến ngày 30/6/2024. Con số này chiếm tới 71,5% tổng tài sản của doanh nghiệp.

Xuất thân là một công ty môi giới bất động sản, Khải Hoàn Land thường đặt cọc tiền vào các dự án để có lợi thế giành hợp đồng phân phối.

Chẳng hạn, báo cáo tài chính quý II cho thấy khoản tạm ứng hơn 122 tỷ đồng vào Công ty CP Bất động sản Khải Minh Land và hơn 129 tỷ đồng vào Công ty TNHH Đầu tư phát triển Solution.

Đây là các khoản ký quỹ cho các hợp đồng môi giới thứ cấp giữa Khải Hoàn Land và các công ty trên khi tham gia vào dự án T&T City Millennia tại xã Long Hậu, huyện Cần Giuộc, tỉnh Long An.

Tuy nhiên, kể từ khi thể hiện tham vọng trở thành chủ đầu tư, bên cạnh các khoản ký quỹ môi giới, Khải Hoàn Land còn rót vốn trực tiếp vào các dự án để trở thành nhà phát triển dự án thông qua các hợp đồng hợp tác.

Cụ thể, với dự án T&T City Millennia nêu trên, ngoài ký quỹ hàng trăm tỷ đồng cho hoạt động môi giới, Khải Hoàn Land còn góp thêm 940 tỷ đồng vào công ty liên quan là Công ty TNHH Đầu tư phát triển Solution, nhằm biến Solution thành đơn vị đồng phát triển dự án.

Trong các dự án hợp tác kinh doanh, Khải Hoàn Land sẽ góp vốn và sau đó thu về lợi nhuận dựa trên tỷ lệ hợp tác thực tế. Cách thức hợp tác đầu tư này cũng là mở đầu cho hàng loạt dự án trị giá nghìn tỷ của Khải Hoàn Land.

Điểm đến của dòng tiền nghìn tỷ

Tổng hợp qua các báo cáo tài chính của Khải Hoàn Land cho thấy, hơn một nửa tiền hợp tác đầu tư trên tổng số hơn 4.500 tỷ đồng của Khải Hoàn Land đang góp vào hai dự án lớn nhất là dự án Gò Găng tại Bà Rịa Vũng Tàu và dự án Tân Quới ở Vĩnh Long.

Đây chính là hai dự án Ủy ban Chứng khoán Nhà nước gần đây yêu cầu Khải Hoàn Land giải trình, làm rõ về chủ đầu tư cũng như các chi tiết liên quan để nhà đầu tư có cái nhìn chính xác.

Nguyên nhân khiến Khải Hoàn Land giải trình xuất phát từ việc báo cáo tài chính của doanh nghiệp này ghi nhận các công ty có liên quan là Công ty TNHH Tập đoàn Khải Hoàn – Vũng Tàu và Công ty CP Bất động sản Khải Minh Land là chủ đầu tư hai dự án trên.

Thực tế, chính quyền Bà Rịa Vũng Tàu và Vĩnh Long đều chưa chính thức công bố chủ đầu tư của hai dự án này.

Mặc dù vậy, báo cáo tài chính của Khải Hoàn Land trong mấy năm gần đây cho thấy doanh nghiệp không những kiên trì theo đuổi và còn tích cực góp vốn vào những dự án vẫn con "trên giấy" này.

Cụ thể, Khải Hoàn Land đã góp tổng cộng 1.110 tỷ đồng cùng với Công ty TNHH Tập đoàn Khải Hoàn – Vũng Tàu để triển khai dự án Gò Găng với thời gian hợp tác là 60 tháng.

Khải Hoàn Land đã góp gần 500 tỷ đồng để triển khai dự án từ năm 2019. Báo cáo tài chính hợp nhất từ năm 2019 đến quý II năm nay của Khải Hoàn Land đều thể hiện Công ty CP Tập đoàn Khải Hoàn - Vũng Tàu là chủ đầu tư dự án khu đô thị mới Gò Găng.

Đáng chú ý, từ đầu năm đến nay, Khải Hoàn Land rót thêm 610 tỷ đồng cho dự án này.

Theo Khải Hoàn Land, lợi ích từ việc góp vốn là sau khi Khải Hoàn - Vũng Tàu hoàn tất các điều kiện pháp lý, Khải Hoàn Land sẽ được tham gia hợp tác đầu tư phát triển hai tiểu khu của dự án với diện tích khoảng 170 ha.

Báo cáo tài chính của Khải Hoàn Land giới thiệu dự án này có quy mô lên tới 1.509 ha, với vốn đầu tư là dự kiến gần 317.200 tỷ đồng, được triển khai thành năm giai đoạn, từ năm 2018 đến năm 2034.

Khải Hoàn Land trong văn bản giải trình với Ủy ban Chứng khoán Nhà nước cho biết Công ty TNHH Tập đoàn Khải Hoàn – Vũng Tàu không phải là công ty con của Khải Hoàn Land.

Chia sẻ hiện trạng dự án, Khải Hoàn Land cho biết đang phối hợp cùng các đơn vị liên quan để triển khai trình UBND tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu hoàn thiện phê duyệt đồ án phân khu tỷ lệ 1/2.000 đảo Gò Găng và đang triển khai thống kê các loại đất từng khu vực dự án.

Trong thời gian tới, Khải Hoàn Land sẽ tiếp tục triển khai các công tác liên quan đến pháp lý đất để nhanh chóng tiến hành bồi thường, giải phóng mặt bằng, cũng như các thủ tục pháp lý đầu tư khác.

Trong những năm qua, Khải Hoàn Land góp vốn đều đặn vào dự án Tân Quới. Năm 2021, doanh nghiệp mới góp gần 600 tỷ đồng nhưng hiện nay, số tiền đã tăng lên hơn gấp đôi, đạt gần 1.387 tỷ đồng.

Con số này tương đương 25% tổng mức đầu tư dự án. Dự án Tân Quới có quy mô khoảng 330 ha, Khải Hoàn Land góp vốn vào dự án thông qua Công ty CP Bất động sản Khải Minh Land.

Tuy nhiên, Khải Minh Land cũng chưa phải chủ đầu tư dự án. Hiện nay, Khải Hoàn Land và công ty liên quan mới được UBND tỉnh Vĩnh Long chấp thuận cho phép tổ chức triển khai lập quy hoạch dự án.

Dự án đang triển khai thủ tục lập danh mục đầu tư và hoàn thiện các thủ tục liên quan đến công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng.

Khải Hoàn Land cho biết nếu dự án được phê duyệt tỷ lệ 1/500, doanh nghiệp sẽ nhận được 25% sản phẩm dự án tính trên toàn diện tích thương phẩm.

Khải Hoàn Land cũng sẽ là đơn vị phát triển, phân phối độc quyền toàn bộ sản phẩm của dự án Tân Quới khi đủ điều kiện kinh doanh, huy động vốn theo quy định.

Mặc dù đã rót hàng nghìn tỷ đồng vào hai dự án trên, Khải Hoàn Land và các công ty liên quan vẫn chưa phải là chủ đầu tư. Vì vậy, những lợi ích thu về của Khải Hoàn Land cũng chỉ là giả định.

Những khoản đầu tư lớn khác

Ngoài hai dự án Gò Găng và Tân Quới đang làm thủ tục, một nửa các khoản hợp tác đầu tư của Khải Hoàn Land đang rót vào các dự án triển vọng tốt hơn.

Trong đó, dự án Khải Hoàn Prime tại TP.HCM đang là trọng tâm khi đã được cấp giấy phép xây dựng vào tháng 4/2023, đã tiến hành khởi công từ tháng 8/2023 và đã hoàn thiện đóng nắp hầm một phần.

Được biết, Khải Hoàn Prime nằm trên đường Lê Văn Lương, huyện Nhà Bè, có tổng diện tích 19.730 m2, gồm ba toà tháp cao 25 - 27 tầng với 1.257 căn hộ chung cư.

Chủ đầu tư của dự án này là Công ty TNHH Giao Hưởng Xanh, trong đó Khải Hoàn Land đã góp hơn 630 tỷ đồng trong tư cách hợp tác đầu tư. Phía Khải Hoàn Land cho biết sẽ rót thêm vốn vào dự án này, lên tối đa 1.125 tỷ đồng.

Tính đến nay, Khải Hoàn Land đã thu hộ gần 2 tỷ đồng tiền đặt cọc từ người mua bất động sản dự án này và hơn 53 tỷ đồng tiền khách hàng thanh toán theo tiến độ.

Khải Hoàn Land còn là đối tác có quan hệ khá tốt với T&T Group khi cùng nhau góp vốn hợp tác vào khá nhiều dự án.

Cụ thể, tại dự án T&T City Millennia ở Long An, Công ty TNHH Đầu tư phát triển Solution liên quan với Khải Hoàn Land đóng vai trò là đơn vị đồng phát triển và môi giới không độc quyền, cùng hợp tác đầu tư đối với các sản phẩm thuộc dự án.

Khải Hoàn Land còn góp 460 tỷ đồng vào dự án T&T Phố Nối ở Hưng Yên và 254 tỷ đồng vào dự án T&T Complex số 120 Định Công, Hoàng Mai, Hà Nội.

Khoản góp vốn giúp Khải Hoàn Land và các đơn vị liên quan trở thành phát triển và môi giới không độc quyền của các dự án.

Trong hợp tác với các dự án của T&T Group, trước khi xác định lợi nhuận cuối cùng được phân chia, Khải Hoàn Land sẽ tạm thời nhận được một khoản lãi suất theo thỏa thuận và được áp dụng trong từng giai đoạn.

Ngoài 4.500 tỷ đồng tiền rót vào các hợp đồng hợp tác đầu tư, Khải Hoàn Land còn trực tiếp tham gia với vai trò chủ đầu tư vào dự án Khu đô thị nghỉ dưỡng Helios Phú Quốc.

Dự án có quy mô gần 52 ha, vốn đầu tư dự kiến khoảng 3.000 tỷ đồng, đã được phê duyệt đồ án quy hoạch 1/500 và công ty đang lập báo cáo nghiên cứu khả thi dự án và dự kiến đẩy nhanh tiến độ đền bù, giải phóng mặt bằng.