Không dễ phá băng thanh khoản bất động sản

"Tảng băng" thanh khoản của thị trường bất động sản

Bên cạnh việc các dòng vốn đều đang ách tắc, thanh khoản được coi là nút thắt lớn nhất trên thị trường hiện nay, đẩy các doanh nghiệp địa ốc rơi vào tình cảnh khó khăn rất lớn. Việc thanh khoản trầm lắng cũng là một trong những nguyên nhân khiến nhiều chủ đầu tư "cạn kiệt" nguồn tiền để tiếp tục phát triển dự án, vận hành doanh nghiệp ở bối cảnh hiện tại.

Theo đánh giá của nhiều chuyên gia, đơn vị nghiên cứu, thị trường bất động sản đang chứng kiến đợt suy giảm mạnh nhất trong 3 năm gần đây. Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho rằng, thị trường bất động sản Việt Nam đang trên đà giảm tốc mạnh.

Những thị trường lớn như Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng, Cần Thơ đều ghi nhận sự suy giảm mối quan tâm của người tìm kiếm bất động sản từ 14-19%. Trong đó, mức độ quan tâm đến bất động sản Hà Nội giảm 1%, Hải Phòng giảm 19%, Đà Nẵng giảm 12%...

Xét về loại hình, các bất động sản có sự sụt giảm về mức độ quan tâm từ 9-50%, tuỳ từng phân khúc. Phân khúc đất nền có mức độ quan tâm giảm mạnh nhất với mức giảm lên đến 50%, nhà riêng giảm 25%, biệt thự giảm 12%, chung cư giảm 12%, riêng phân khúc nhà mặt phố giảm 8%.

Báo cáo của Cushman & Wakefield Việt Nam cũng cho thấy, quý III/2022, thị trường chỉ có 4.600 căn chung cư được tiêu thụ, giảm 15% so với quý trước. Tương tự, tại thị trường nhà liền thổ, các nhà đầu tư cũng đang dần thận trọng hơn trong việc đầu tư và mua bất động sản do thiếu hụt thanh khoản và các khoản vay. Tổng lượng căn được tiêu thụ trên thị trường chỉ đạt khoảng 374 căn, giảm 69,4% theo quý và 11% theo năm.

Trước việc các nguồn vốn chính của thị trường như tín dụng, trái phiếu đều đang “hẹp cửa” với các doanh nghiệp bất động sản, việc thanh khoản giảm tốc đang làm trầm trọng thêm tình trạng khát vốn của các chủ đầu tư vốn đã diễn ra từ đầu năm tới nay.

Tại diễn đàn kinh tế lần thứ 5 vừa tổ chứ tại Hà Nội, ông Don Lam, Chủ tịch Quỹ VinaCapital nhấn mạnh, thanh khoản là một trong những vấn đề đáng quan ngại nhất của thị trường bất động sản hiện nay.

Ông Don Lam nêu ra ba lý do chính khiến các công ty bất động sản Việt Nam gặp vấn đề về thanh khoản. Thứ nhất, Ngân hàng Nhà nước thắt chặt chính sách tiền tệ để ổn định thị trường tiền tệ và kiềm chế lạm phát khiến lãi suất cho vay tăng cao, gây ảnh hưởng tới thanh khoản của thị trường

Thứ hai, các ngân hàng được khuyến khích cho người mua nhà vay thay vì cho các công ty bất động sản vay. Thứ ba, các công ty bất động sản ở Việt Nam vay ngắn hạn (khoảng 2 năm) cho các dự án dài hạn và việc tái cấp vốn cho các khoản nợ đó đôi khi có thể khó khăn.

Cũng theo vị chuyên gia này, việc giải quyết vấn đề thanh khoản của thị trường bất động sản là "không khó". "Các vấn đề thứ nhất và thứ hai ảnh hưởng đến thanh khoản tương đối dễ dàng để giải quyết. Còn giải quyết vấn đề thứ ba là cần thiết để đảm bảo sức khỏe lâu dài của thị trường tài chính và bất động sản trong dài hạn", ông Don Lam nhấn mạnh.

Trước hết, về nguồn vốn trên thị trường, theo ông Don Lam, Ngân hàng Nhà nước và các ngân hàng thương mại cần có chính sách để các công ty bất động sản dễ dàng tiếp cận nguồn vốn ngân hàng bằng cách giảm đánh giá rủi ro lĩnh vực này hoặc thông qua cho vay trực tiếp.

Thứ hai, đồng Việt Nam đã mạnh lên đáng kể trong thời gian gần đây và lạm phát đang được kiểm soát, điều này tạo dư địa cho Ngân hàng Nhà nước nới lỏng chính sách tiền tệ, giảm lãi suất cho vay, từ đó tháo gỡ khó khăn cho thanh khoản.

Giải pháp cuối cùng là thành lập các quỹ, chương trình cứu trợ thị trường bất động sản, tương tự như một vài quốc gia khác. Đây là bước mạnh nhất và kịp thời nhất mà Chính phủ có thể làm để giải quyết vấn đề thanh khoản của thị trường. Làm được điều này, thị trường bất động sản sẽ hoàn toàn có khả năng trở lại hoạt động bình thường trong vòng 6 tháng tới, ông Don Lam nhận định.

Không dễ "phá băng" thanh khoản?

Đồng tình với các giải pháp giúp tháo gỡ khó khăn về thanh khoản trên thị trường bất động sản do Chủ tịch VinaCapital đưa ra, song theo nhiều chuyên gia, đại diện doanh nghiệp, để hiện thực hóa vấn đề này là rất khó, nhất là trong bối cảnh hiện nay.

Ông Hoàng Liên Sơn, Tổng giám đốc Alpha Real cho rằng, muốn thị trường bất động sản có thanh khoản, trước hết cần tạo được niềm tin cho các nhà đầu tư, khách hàng để họ trở lại thị trường.

Thời gian vừa qua, một trong những nguyên nhân chính khiến thanh khoản sụt giảm là các khách hàng, nhà đầu tư khó tiếp cận được nguồn vốn cho vay. Trước các động thái kiểm soát tín dụng vào bất động sản, lãi suất liên tục tăng cao, lên đến 15 - 16%, gấp đôi so với cách đây một năm, các nhà đầu tư sẽ thận trọng hơn khi vào thị trường.

Còn với người mua nhà có nhu cầu thực, nhu cầu mua bất động sản là rất lớn, song họ cũng phải cân nhắc, tính toán kỹ về khả năng tài chính của mình. Trong bối cảnh thị trường trầm lắng, tâm lý chờ đợi của người dân càng rõ nét. 

Để giải quyết vấn đề này, theo ông Sơn, các ngân hàng cần hạ lãi suất cho vay để kích cầu thị trường. Tuy nhiên, điều này cần chờ đợi thêm những chính sách tiếp theo từ Chính phủ.

Vướng mắc thứ hai khiến thị trường tắc nghẽn thanh khoản được ông Sơn lý giải là do giá bất động sản hiện đang ở mức rất cao. Thị trường hiện chủ yếu là các sản phẩm bất động sản trung, cao cấp, thiếu vắng các sản phẩm bình dân, đáp ứng phần lớn nhu cầu của người tiêu dùng.

Chính vì vậy, để thúc đẩy thanh khoản, các cơ quan chức năng, chủ đầu tư cần có giải pháp cắt giảm các chi phí, chính sách hỗ trợ để giá bất động sản ở mức hợp lý hơn với người mua nhà và các nhà đầu tư.

Hiện phân khúc bất động sản cao cấp quá nhiều, trong khi không phải khách hàng nào cũng tiếp cận được các sản phẩm này. Do đó, việc hạ giá bán bất động sản sẽ giúp dự án tiếp cận được một tệp khách hàng rộng hơn, từ đó đẩy mạnh thanh khoản nhanh hơn.

Tuy nhiên, đây là điều không dễ, trong trường hợp các cơ quan quản lý nhà nước tiếp tục siết chặt nguồn vốn vào thị trường, nguồn cung không tăng thêm, thị trường không có dự án mới ra hàng. Trong khi đó, nhu cầu nhà ở của người dân vẫn còn rất lớn, giá nguyên vật liệu, chi phí nhân công, lãi suất, chi phí vốn vay ngày càng tăng cao, … giá bất động sản sẽ rất khó giảm. Minh chứng là thời gian vừa qua, thị trường bất động sản chậm thanh khoản nhưng mức giá vẫn không giảm ở các dự án sơ cấp, ông Sơn phân tích.

Với các dự án đã bán hàng, chủ đầu tư cũng không thể giảm giá bởi như vậy sẽ mâu thuẫn với chính sách bán hàng ở giai đoạn trước, ảnh hưởng đến quyền lợi của người mua nhà trước đó. Chính vì vậy, cách làm khả thi nhất trong bối cảnh hiện nay là các chủ đầu tư nên có chiến lược để cơ cấu lại các sản phẩm chưa triển khai. Thay vì phát triển các dự án cao cấp, hạng sang, doanh nghiệp có thể phát triển các dự án ở mức trung cấp để phù hợp hơn với nhu cầu của thị trường và sớm có thanh khoản.

Mặt khác, Nhà nước hiện đang sửa đổi rất nhiều luật liên quan đến thị trường bất động sản nhằm giúp làm lành mạnh hóa thị trường, tạo niềm tin cho khách hàng, nhà đầu tư. Tuy nhiên, quá trình đó đang diễn ra, chưa hoàn thiện, đồng bộ, do đó, người dân vẫn đang nghe ngóng các chính sách từ Chính phủ chưa sẵn sàng vào thị trường khiến thanh khoản bất động sản chưa cải thiện.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cũng cho rằng, để giải bài toán thanh khoản của thị trường cần có những sản phẩm có giá thành hợp lý, đáp ứng đúng nhu cầu của khách hàng hiện nay. Đó là các sản phẩm bất động sản trung cấp và bình dân có giá từ 2 - 3 tỷ đồng.

Bên cạnh đó, Chính phủ cũng cần đưa ra các gói hỗ trợ tài chính, cho vay đối với người mua nhà, đặc biệt là mua nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ giống như gói 30.000 tỷ đồng trước đây. Khoản hỗ trợ này là không lớn nhưng đóng góp của nó trong việc kích cầu, tạo niềm tin cho thị trường khởi sắc trở lại trong bối cảnh hiện nay là rất lớn, ông Đính nhấn mạnh.

Với bối cảnh hiện này, ông Sơn cho rằng, thị trường bất động sản trong nửa đầu năm 2023 vẫn sẽ còn tương đối phức tạp, bối cảnh thị trường không có nhiều chuyển biến tích cực so với thời điểm hiện tại. Nếu các cơ quan quản lý nhà nước và doanh nghiệp, chủ đầu tư sớm có các giải pháp hỗ trợ, thúc đẩy thanh khoản, thì phải đến nửa cuối năm 2023, thị trường mới có thể từng bước ổn định và phục hồi.