Khu vực hấp dẫn mới của bất động sản công nghiệp

Theo Giám đốc bộ phận tư vấn, cho thuê văn phòng và khu công nghiệp CBRE Lê Trọng Hiếu, tại những địa điểm truyền thống của bất động sản công nghiệp như Hà Nội, Hải Phòng, tỷ lệ lấp đầy đã đạt tới 91% với mức giá thuê từ 100 – 160 USD/m2, chưa bao gồm phí quản lý và thuế.

Mức lấp đầy cao đồng nghĩa với việc không còn nhiều đất tại các địa điểm truyền thống để mở rộng và trong trường hợp mở rộng, giá thuê sẽ cao, không hấp dẫn khách thuê.

Nhưng nếu dịch chuyển ra khỏi thành phố cấp 1, sang Bắc Giang, Nam Định, Thái Bình hay Quảng Ninh thì giá thuê và khoảng cách vẫn trong khả năng chấp nhận được, ông Hiếu phân tích tại sự kiện mới đây của CBRE.

Việc đầu tư vào đường cao tốc, đường vành đai thời gian qua và sắp tới giúp kết nối từ Hà Nội lên khu vực biên giới Trung Quốc, sang Hải Phòng, Quảng Ninh, tạo điều kiện cho khách thuê có thể dễ dàng rời khỏi khu vực truyền thống.

“Đầu tư hạ tầng về đường giao thông, cảng biển, sân bay tác động rất nhiều tới bất động sản công nghiệp, đóng vai trò quan trọng cho các nhà máy đã và đang hoạt động cũng như những nhà máy trong tương lai”, ông Hiếu nhấn mạnh.

Trong tương lai, nhiều dự án phát triển công nghiệp và đầu tư vào các tỉnh/thành phố thuộc khu vực cấp 2 sẽ được thực hiện nhờ chi phí đất cạnh tranh cũng như tỷ lệ lấp đầy thấp hơn.

Tuy nhiên, phần lớn quỹ đất tại các khu vực này là đất nông nghiệp, cần phải chuyển đổi quyền sử dụng đất. Do đó, các nhà phát triển, đầu tư nước ngoài đã tính đến phương án hợp tác với các doanh nghiệp trong nước để thuận lợi hơn trong quá trình mua bán và đảm bảo tính pháp lý.

Báo cáo mới đây của CBRE đánh giá năm 2019 là một năm kỷ lục của ngành bất động sản công nghiệp và logistics (hậu cần) Việt Nam khi nguồn vốn trực tiếp từ nước ngoài (FDI) vào các ngành chế biến và chế tạo vẫn gia tăng tích cực. 

Xu hướng này không có gì đáng ngạc nhiên khi chi phí sản xuất tại Trung Quốc tiếp tục tăng, đẩy nhanh quá trình dịch chuyển nhà máy sang các khu vực khác ở Đông Nam Á, trong đó có Việt Nam.

Nhu cầu thiết lập các nhà máy tại Việt Nam tăng cao đã góp phần giúp thị trường bất động sản công nghiệp trở nên sôi động hơn bao giờ hết. Các khu công nghiệp thuộc tỉnh, thành phố lớn nhanh chóng được lấp đầy trong bối cảnh nhu cầu về phát triển công nghiệp tăng cao.

Tỷ lệ lấp đầy trung bình của các khu công nghiệp tại các tỉnh thành phố lớn phía Bắc và phía Nam lần lượt là hơn 92% và 80% vào cuối năm 2019.

Khi diện tích đất công nghiệp bắt đầu bị thu hẹp, chủ đầu tư của các khu công nghiệp hiện hữu có xu hướng xây sẵn nhà xưởng. Điều này giúp tiết kiệm thời gian và chi phí cho khách thuê. Trong hai năm qua, nguồn cung nhà xưởng xây sẵn đã tăng lên đáng kể trong các khu công nghiệp lớn của Việt Nam.

Tính đến năm 2019, khu vực phía Nam Việt Nam (bao gồm TP. HCM, Bình Dương, Đồng Nai và Long An) đã chào đón khoảng 380.500 m2 nhà xưởng xây sẵn, tăng 18,9% so với cùng kỳ năm trước. Trong khi đó, nguồn cung mới trong năm 2019 của khu vực phía Bắc bao gồm Hà Nội, Hải Phòng, Bắc Ninh, Hải Dương và Hưng Yên là 321.420 m2, tăng 25,2% so với cùng kỳ năm trước.

Theo đánh giá của CBRE, nhìn chung, sự xuất hiện của các trung tâm công nghiệp phụ trợ đã nhận được nhiều sự quan tâm rộng rãi ở Việt Nam. Các doanh nghiệp công nghiệp hỗ trợ thường tập trung vào một khu công nghiệp riêng biệt hoặc nằm trong bán kính 40 km từ các nhà máy lắp ráp chính.

Do đó, các chủ đầu tư đang trong thời điểm tốt để xây dựng mô hình nhà xưởng chính, mô hình nhà xưởng xây sẵn tập trung vào việc thu hút các ngành công nghiệp phụ trợ, cùng với phát triển ứng dụng công nghệ cao trong việc quản lý bất động sản.

Các chủ đầu tư dẫn đầu trong lĩnh vực nhà xưởng xây sẵn như BW Industrial, KTG Industrial, hay tập đoàn An Phát đã nắm bắt cơ hội để chào đón làn sóng mới của các nhà sản xuất và cung cấp linh kiện. Trên thực tế, tỷ lệ hấp thụ nhà xưởng xây sẵn tăng cao là cơ sở mạnh mẽ để tin rằng triển vọng của sản phẩm bất động sản công nghiệp này là rất tích cực.