Xung đột hầm gửi xe chung cư leo thang đến ngưỡng hình sự

Tranh chấp leo thang

Vụ việc trưởng ban quản trị và trưởng ban quản lý tòa nhà CT2C khu đô thị mới Nghĩa Đô, cùng 12 người bị khởi tố vì gây rối khi tranh chấp chỗ đỗ ôtô dưới hầm với chủ đầu tư thời gian gần đây đã thu hút sự quan tâm rất lớn của dư luận.

Đây gần như là lần đầu tiên, ban quản trị nhà chung cư bị khởi tố liên quan đến mâu thuẫn chung cư.

Theo đó, cuối tháng 11 vừa qua, Cảnh sát điều tra Công an TP. Hà Nội cho biết đã khởi tố 14 người để điều tra tội gây rối trật tự công cộng. Trong đó, tám người được áp dụng biện pháp cấm đi khỏi nơi cư trú, sáu người bị bắt tạm giam.

Theo nhà chức trách, hồi tháng 6/2025, khi nhóm nhân viên của chủ đầu tư tổ chức đưa ba ô tô xuống tầng hầm thì gặp sự cản trở quyết liệt của ban quản trị và ban quản lý tòa nhà. Họ đã dùng gậy golf làm hung khí để đe dọa nhóm nhân viên của chủ đầu tư. Hai bên đã lời qua tiếng lại, dẫn đến xô xát, gây mất an ninh, trật tự.

Được biết, chung cư CT2C do Công ty Cổ phần Đầu tư và Xây dựng số 1 Hà Nội làm chủ đầu tư, được xây dựng với 25 tầng nổi và một tầng hầm.

Cũng theo Cảnh sát điều tra Công an TP. Hà Nội, thời gian gần đây ở Hà Nội xảy ra nhiều vụ việc liên quan đến tranh chấp giữa chủ đầu tư, ban quản lý và ban quản trị tại các tòa nhà chung cư dẫn đến mất an ninh, trật tự.

Trong đó, vụ án này là một bài học cảnh tỉnh sâu sắc cho các tổ chức, cá nhân trong việc giải quyết tranh chấp quyền sở hữu tại tòa nhà chung cư.

Theo các chuyên gia, trước thực trạng các tranh chấp, mâu thuẫn chung cư ngày càng phức tạp, nếu không có các giải pháp xử lý mâu thuẫn, đòi quyền lợi chính đáng một cách sáng suốt, bình tĩnh và am hiểu pháp luật, các đối tượng có liên quan rất dễ vướng vào vòng lao lý.

Tranh chấp hầm gửi xe nhà chung cư: Vì đâu nên nỗi?

Các vấn đề như tranh chấp hầm gửi xe nhà chung cư như tại toà CT2C khu đô thị mới Nghĩa Đô trên thực tế đã diễn ra ở nhiều dự án.

Đơn cử như tại một dự án chung cư tại quận Bắc Từ Liêm, Hà Nội thời gian vừa qua cũng xảy ra mâu thuẫn. Trong khi cư dân cho rằng, chỗ để xe ô tô trong hầm là diện tích chung trong nhà chung cư, không phải sở hữu riêng của chủ đầu tư, thì chủ đầu tư lại lập luận, diện tích để xe ô tô trong các tầng hầm là phần đất thuê trả tiền hàng năm.

Cũng theo chủ đầu tư, trong hợp đồng mua bán ký với mỗi chủ sở hữu căn hộ cũng đã nêu hầm xe thuộc sở hữu của chủ đầu tư. Công ty không bán diện tích để xe ô tô cho cư dân, không phân bổ chi phí đầu tư phần diện tích này vào giá bán căn hộ.

Tương tự, tại một dự án chung cư khu vực quận Thanh Xuân, mâu thuẫn về chỗ để xe cũng nổ ra khi chủ đầu tư khẳng định, hầm gửi xe là tài sản của họ và tự ý tăng giá gửi xe, không thông qua ý kiến cư dân.

Quyết định này của chủ đầu tư đã gặp phải sự phản đối quyết liệt của cư dân, do họ cho rằng, chỗ để xe là sở hữu chung của toà nhà.

Tại nhiều chung cư có phần diện tích văn phòng cho thuê, trung tâm thương mại vụ việc còn phức tạp hơn nhiều do xung đột lợi ích giữa cư dân và khách thuê bên ngoài.

Nhiều cư dân cho biết, họ thường xuyên không có chỗ đề xe trong tầng hầm do chủ đầu tư ưu tiên cho khách thuê bên ngoài. Hầm để xe cũng luôn trong tình trạng đông đúc do lượng người sử dụng xe cá nhân tăng mạnh. Mâu thuẫn giữa cư dân và chủ đầu tư liên quan đến chỗ để xe trong hầm chung cư liên tục leo thang.

Nhìn sâu vào nguyên nhân sâu xa của thực trạng này, giám đốc một công ty quản lý vận hành nhà chung cư cho rằng, bản chất dẫn đến những tranh chấp này là do, việc sở hữu hầm để xe nhà chung cư chưa có quy định rõ ràng trong luật và các thông tư, nghị định hướng dẫn thi hành.

Theo đó, điều 144 Luật Nhà ở 2023 quy định, chỗ để xe đạp, xe động cơ hai bánh, xe động cơ ba bánh, xe cho người khuyết tật, thuộc quyền sở hữu chung, quyền sử dụng chung của các chủ sở hữu nhà chung cư.

Tuy nhiên, đối với chỗ để xe ô tô dành cho các chủ sở hữu nhà chung cư, thì người mua, thuê mua căn hộ hoặc phần diện tích khác trong nhà chung cư phải mua hoặc thuê.

Trường hợp không mua hoặc không thuê, thì chỗ để xe ô tô này thuộc quyền quản lý của chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở. Trong trường hợp này, chủ đầu tư dự án không được tính vào giá bán, giá thuê mua căn hộ chi phí đầu tư xây dựng.

Như vậy, có thể thấy, các quy định về sở hữu hầm chung cư hiện nay rất "chung chung". Chủ đầu tư có thể được sở hữu tầng hầm nếu chứng minh được chi phí xây dựng của mình và không phân bổ vào giá bán căn hộ.

Theo vị lãnh đạo doanh nghiệp này, những quy định này rất khó để xác định được việc sở hữu vì các chi phí đó không được cụ thể hoá gồm những chi phí gì, chi phí đất đai, chi phí xây dựng... được hạch toán như thế nào, giấy phép xây dựng ban đầu ra sao.

Trên thực tế, phần diện tích đất ở, đất thương mại, đất kinh doanh bãi xe có mức đóng tiền sử dụng đất rất khác nhau, nếu không phân định rõ các chi phí, sẽ rất khó xác định sở hữu tầng hầm người xe là sở hữu chung của cư dân hay thuộc quyền quản lý của chủ đầu tư.

Cùng với đó là các quy định về trách nghiệm của các bên liên quan đến việc bảo trì, bảo dưỡng tầng hầm, chi phí vận hành, rủi ro cháy nổ... Liệu chủ đầu tư có được quyền từ chối xe của cư dân để cho bên ngoài thuê với giá cao hay không?

Nhiều ý kiến cho rằng, đã đến lúc các cơ quan quản lý nhà nước cần phải xây dựng một thông tư hướng dẫn riêng đối với việc quản lý vận hành nhà chung cư, đặc biệt là các vấn đề chung cư và sở hữu chung - riêng tầng hầm gửi xe.

Tất cả các vấn đề đó cần phải được minh bạch, rõ ràng để tránh các tranh chấp ngày càng phức tạp, thậm chí rủi ro vi phạm pháp luật cho các bên liên quan nếu các mâu thuẫn liên tục leo thang.