Doanh nghiệp phát triển bất động sản công nghiệp trước con sóng lớn

Trong 6 tháng đầu năm 2019, Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc, một trong những đơn vị cung cấp mặt bằng khu công nghiệp lớn nhất Việt Nam ghi nhận diện tích cho thuê đạt xấp xỉ 60 ha, tăng trưởng 15% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong đó, nổi bật nhất là việc Foxconn đã thuê 15 ha tại khu công nghiệp Quang Châu, Bắc Giang.

Tập đoàn công nghệ Trung Quốc cũng đang lên kế hoạch đặt một nhà máy khác trên diện tích 10 ha tại KCN Đông Mai (Quảng Ninh). Đây là khu công nghiệp do Tổng công ty Viglacera phát triển.

Thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam đang chứng kiến sự phát triển mạnh mẽ. Theo số liệu từ CBRE, tính đến quý II/2019, nguồn cung bất động sản công nghiệp tại miền Bắc là 8.410ha đất công nghiệp và 149,8ha nhà xưởng xây sẵn; tại miền Nam là 32.229,5ha đất công nghiệp và 148ha nhà xưởng xây sẵn.

Tỷ lệ lấp đầy bất động sản công nghiệp đạt rất cao, trong đó, đối với đất công nghiệp ở miền Bắc, tỷ lệ lấp đầy đạt 85,7%, nhà xưởng xây sẵn đạt 91,1%. Tại miền Nam, tỷ lệ tương ứng là 90% và 80%.

Cùng với đó, mức giá thuê bất động sản công nghiệp cũng ghi nhận sự tăng trưởng mạnh. Hiện giá thuê đất công nghiệp tại miền Bắc là 88,2USD/m2/thời hạn thuê, nhà xưởng xây sẵn là 4,8USD/m2/thời hạn thuê. Ở miền Nam, giá thuê đất công nghiệp là 132USD/m2/thời hạn thuê, nhà xưởng xây sẵn là 4,5USD/m2/tháng.

Mức giá này đã tăng khoảng 30 - 40% so với hai, ba năm trước đó.

Theo chuyên gia của CBRE, 3 động lực tăng trưởng chính thúc đẩy thị trường bất động sản khu công nghiệp tại Việt Nam đó là sự phát triển hệ thống hạ tầng, các Hiệp định tự do thương mại thế hệ mới như EVFTA và đặc biệt là sự chuyển dịch sản xuất từ Trung Quốc sang các nước khác do ảnh hưởng của chiến tranh thương mại Mỹ - Trung Quốc.

Sự bất ổn tại Trung Quốc đang thúc đẩy hàng loạt các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực cung ứng linh kiện, điện tử mở rộng quy mô sản xuất tại Việt Nam.

Các doanh nghiệp chuyên cung cấp đất phát triển khu công nghiệp đang hưởng lợi lớn từ sự dịch chuyển này. Viglacera thậm chí có thể ghi nhận tốc độ tăng trưởng gần 4 lần trong 6 thangs đầu năm nay, với tổng diện tích sử dụng khu công nghiệp lên tới 105 ha

Cả Kinh Bắc và Viglacera đều là 2 doanh nghiệp phát triển khu công nghiệp hàng đầu tại phía Bắc với quỹ đất rộng lớn đã hoàn thiện hạ tầng, có thể cho thuê ngay

Ước tính, Kinh Bắc có khoảng 496 ha (không bao gồm KCN Tràng Duệ 3 - 456 ha) và Viglacera có khoảng 1.155 ha.

Đối với Kinh Bắc, hầu hết các khu công nghiệp đang và sắp cho thuê đều nằm ở vị trí khá thuận lợi, có giá thuê trung bình đạt 78 USD/m2 năm 2018. Trong đó, giá cho thuê tại những KCN mới như Quang Châu đã tăng mạnh từ đầu năm đến nay.

Trong bối cảnh tỷ lệ lấp đầy cao và giá cho thuê tăng nhanh sẽ khiến bất động sản công nghiệp mở rộng sự dịch chuyển sang các thị trường mới nổi. Viglacera đã ghi nhận giá thuê tăng tại các khu công nghiệp xa hơn như KCN Phú Hà, Tiền Hải và Đồng Văn IV, với mức giá trung bình từ 40 – 60 USD/m2. 

Nhu cầu thuê tăng mạnh tại các KCN nằm xa các thành phố trung tâm cho thấy nhà đầu tư bắt đầu lan tỏa sang những khu vực xa hơn, nơi có hệ thống cơ sở hạ tầng và lực lượng lao động vẫn còn dồi dào.

Ở phía Nam, sự phát triển của các khu công nghiệp có đôi chút khác biệt khi nguồn cung ở những vị trí đắc địa như TPHCM, Bình Dương, Long An đều đang tạm thời cạn kiệt do sự chậm trẽ ở khâu thủ tục hoặc bồi thường.

Khó khăn trong bồi thường vẫn còn tiếp diễn ở KCN Long Hậu 3 rộng 91 ha tại Long An, còn KCN Nam Tân Uyên 3 rộng 255 ha tại Bình Dương sẽ chỉ đi vào triển khai dự kiến ​​trong quý cuối năm nay.

Công ty Sonadezi Châu Đức đang là cái tên nổi bật ở khu vực phía Nam nhờ 689 ha đất thương phẩm còn lại, phần lớn đã được đền bù với chi phí tương đối thấp.

Cập nhật mới nhất ghi nhận diện tích cho thuê lũy kế tại khu Sonadezi Châu Đức đạt 400 ha với giá thuê trung bình là 50 USD/m2 (đến 2058). 6 tháng đầu năm nay, Sondanzi mới cho thuê khoảng 20 ha và quỹ đất vẫn còn rất dồi dào.

Trong ngắn hạn, công ty chứng khoán Rồng Việt (VDSC) nhận định, căng thẳng thương mại sẽ tiếp diễn trong nửa cuối năm 2019, kéo theo xu hướng dịch chuyển sản xuất vẫn sẽ duy trì vào tạo ra thuận lợi cho hoạt động cho thuê KCN.

Ngay cả trong trường hợp đạt được thỏa thuận thương mại, thị trường Việt Nam vẫn có nhiều lợi thế hơn Trung Quốc nhờ chi phí nhân công thấp và ít rủi ro hơn về mặt chính sách.

Các báo cáo gần đây cho biết Apple đã khuyến khích các nhà cung cấp lớn của mình, bao gồm Foxconn, Pegatron, Wistron, xem xét các lựa chọn tìm địa điểm khác ngoài Trung Quốc cho hoạt động sản xuất. 

Trong tương lai, thị trường Việt Nam sẽ tiếp tục đón nhận sự "di cư" mạnh mẽ hơn của các doanh nghiệp sản xuất toàn cầu, bởi hoạt động dịch chuyển sản xuất mất nhiều thời gian, trung bình mất khoảng 12 - 18 tháng đối với các doanh nghiệp vừa và lớn. 

Về dài hạn, bất động sản công nghiệp Việt Nam vẫn còn nhiều tiềm năng phát triển. CBRE Việt Nam dự báo đến năm 2020, Việt Nam sẽ phát triển tới quy mô 500 khu công nghiệp, tổng diện tích khoảng 500.000 ha.