Đó là khẳng định của ông Mai Văn Phấn, Phó Cục trưởng Cục đăng ký đất đai, Tổng cục Quản lý đất đai tại buổi toạ đàm do Công thông tin điện tử Chính phủ tổ chức hôm nay nhằm làm rõ những quy định mới về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Thông tư 33/2017/TT-BTNMT do Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành và có hiệu lực từ ngày 5/12/2017.
Điểm c Khoản 1 Điều 5 của Thông tin quy định, hộ gia đình sử dụng đất thì ghi “Hộ gia đình, gồm ông/bà”, sau đó ghi họ tên, năm sinh, tên và số giấy tờ nhân thân của chủ hộ gia đình.
Nếu chủ hộ gia đình không có quyền sử dụng đất chung của hộ gia đình thì ghi người đại diện là thành viên khác của hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình.
Dòng tiếp theo ghi “Cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất” hoặc “Cùng sử dụng đất hoặc Cùng sở hữu tài sản” với …, rồi ghi lần lượt họ tên, năm sinh, tên và số giấy tờ nhân thân của những thành viên còn lại trong hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Ông Phấn cho biết, hộ gia đình chỉ là một trong 17 trường hợp thể hiện thông tin của người sử dụng đất trên giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật hiện hành và bản chất của việc điều chỉnh lần này là chỉ điều chỉnh cái thể hiện thông tin của các chủ thể và là thành viên trong hộ gia đình mà có chung quyền sử dụng đất.
Quy định ghi tên các thành viên hộ gia đình trên sổ đỏ gây tranh cãiTheo ông Phấn, trước đây, Luật Đất đai quy định chủ thể trong việc sử dụng quản lý đất đai là hộ gia đình. Qua các thời kì đã ghi tên của chủ gia đình hoặc chủ hộ gia đình trên giấy chứng nhận.
“Tuy nhiên, trong thời kì đổi mới, thị trường đất đai, quyền sử dụng đất được mở rộng, nên tên của người chủ sử dụng đất, người chủ gia đình không còn phù hợp, nó không còn thích ứng với điều kiện bây giờ”, ông Phấn lý giải.
Vì sổ đỏ ghi tên chủ hộ gia đình nên theo ông Phấn đến thời điểm hiện nay đã phát sinh nhiều vấn đề.
Thứ nhất, giá trị đất đai lên, quyền sử dụng đất được mở rộng, chính sách về thu hồi, đền bù đất khi nhà nước có mục đích sử dụng và có chính sách đền bù hỗ trợ cho người bị thu hồi đất. Vì vậy, trong nội bộ các hộ gia đình sẽ phát sinh ra sự tranh chấp quyền sử dụng đất giữa các thành viên.
Thứ hai, khi quyền sử dụng đất được đưa vào thị trường đất sẽ gây khó khăn giữa người sử dụng đất và người nhận quyền sử dụng đất.
Thứ ba, khi Nhà nước thực hiện các dự án phát triển và thực hiện thu hồi đất thì các thành viên trong hộ gia đình có người có quyền sử dụng đất, có người không có quyền sử dụng đất. Vì vậy, khi thực hiện việc đền bù và hỗ trợ thì không xác định được rạch ròi, rõ ràng thành viên nào là đủ quyền được hỗ trợ.
“Trong điều chỉnh lần này chúng tôi muốn đi vào bản chất, xác định chính xác chủ thể nào là thành viên trong hộ gia đình có quyền sử dụng đất để bảo đảm tính chặt chẽ về pháp lý, bảo đảm giảm thiểu mâu thuẫn trong hộ gia đình, bảo đảm việc minh bạch trong giao dịch quyền sử dụng đất sau này, bảo đảm việc khi nhà nước có hỗ trợ, đền bù”, ông Phấn cho biết thêm.
Luật sư Trương Thanh Đức, Chủ tịch Hội đồng thành viên công ty luật BASICO, giải thích thêm rằng, hộ gia đình sử dụng đất được Luật Đất đai 2013 đình nghĩa là những người có đặc điểm chung như quan hệ huyết thống, hôn nhân, nuôi dưỡng; đang chung sống ở thời điểm nhà nước ghi nhận và được cấp sổ đỏ và nếu họ có quyền sở hữu chung tài sản đối với đất thì được gọi là quyền sử dụng chung.
Tuy nhiên, đây mới chỉ là định nghĩa chứ chưa được thể hiện trên giấy tờ, dẫn đến vướng mắc là “khi mua bán, thế chấp, giao dịch thì những người công chứng viên cơ quan nhà nước không biết đâu là thành viên hộ gia đình, mà những thành viên đó thì có quyền về tài sản”, ông Đức nói và cho rằng việc ghi tên các thành viên gia đình cùng sở hữu vào sổ đỏ là cần thiết.
Theo ông Nguyễn Hữu Nghĩa, Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội, sổ đỏ cũ và sổ đỏ mới có giá trị như nhau, không phải thay đổi sổ đỏ mà chỉ đến khi đăng ký biến động có nhu cầu thay đổi thì đăng ký thay đổi vào.
Liệu quy định mới có gây khó khăn cho người người dân có nhu cầu chuyển nhượng quyền sử dụng đất và phải xin ý kiến từng thành viên có tên trong sổ đỏ? Ông Phấn cho biết, pháp luật đất đai đưa ra hai giải pháp để chủ sử dụng đất cũng như chủ sở hữu tài sản lựa chọn.
Đó là, khi tham gia giao dịch với các hộ gia đình có các thành viên chung quyền sử dụng đất có thể lựa chọn hình thức cùng ký giao kết, giao dịch. Phương án thứ hai là uỷ quyền cho người đại diện thực hiện các giao dịch.
“Người sử dụng đất rất linh hoạt lựa chọn một trong hai, không phải là khi ở xa muốn giao dịch lại phải bay về nơi có đất để ký kết giao dịch”, ông Phấn khẳng định.
