'Làn sóng' phát triển đại đô thị

Cách đây hơn một thập kỷ, khi nhắc đến đại đô thị những người trong giới bất động sản thường dành mỹ từ cho khu Ciputra (301ha) ở Hà Nội và Phú Mỹ Hưng (hơn 400ha) ở TP. HCM do những chủ đầu tư có vốn nước ngoài phát triển.

Nếu như Ciputra định vị phân khúc khách hàng ngay khi được giới thiệu ra thị trường bởi vị trí và điều kiện tự nhiên có sẵn, thì với Phú Mỹ Hưng ở TP. HCM bên cạnh việc tự làm cho mình lung linh để tạo được dấu ấn với khách hàng, song song đó nhiều người còn bị chinh phục bởi câu chuyện phát triển đô thị từ vùng đầm lầy hoang sơ.

Dù còn có nhiều ý kiến khác nhau khi so sánh hai khu đại đô thị đầu tiên ở nước ta nhưng tất cả đều chung nhận định: sự xuất hiện của các khu đô thị Ciputra và Phú Mỹ Hưng không chỉ đem lại tiêu chuẩn mới cho ngành bất động sản như không gian sống, tiện ích…; đặc biệt hơn Ciputra, Phú Mỹ Hưng còn đóng vai trò tạo sức bật cho kinh tế phát triển, tạo mỹ quan đô thị.

Cũng chính sự thành công của hai khu đô thị lớn đầu tiên ở hai đầu đất nước đã tạo cảm hứng cho những đại đô thị xuất hiện khắp cả nước, đa phần do nhà phát triển bất động sản nội đầu tư sau này.

Tiềm năng lớn

Tại hội thảo: “Sức bật từ các đại đô thị” do Tạp chí Nhà Đầu Tư tổ chức mới đây ở TP. HCM, tiến sĩ Cấn Văn Lực cho rằng, bất động sản có vai trò quan trọng trong nền kinh tế, tiềm năng phát triển đại đô thị nước ta còn rất lớn.

Về vai trò, ngành kinh doanh bất động sản đóng góp khoảng 4,5% GDP và có tính lan toả tới 35 ngành nghề, lĩnh vực liên quan.

Bốn lĩnh vực liên quan trực tiếp, có tính lan toả lớn từ kinh doanh bất động sản là xây dựng (đóng góp 5,8% GDP), 2 là du lịch (đóng góp 9,2% GDP), lưu trú và ăn uống (đóng góp 4,2% GDP), tài chính ngân hàng với tỷ lệ dư nợ cho vay lớn, tài sản thế chấp 65% là bất động sản.

Trong thu hút đầu tư nước ngoài, luỹ kế đến thời điểm hiện tại đã thu hút 58 tỷ USD vào lĩnh vực bất động sản, chiếm 15% vốn FDI đăng ký và liên tục ở mức 10% vốn FDI đổ vào bất động sản hàng năm.

Ở khía cạnh tiềm năng phát triển đại đô thị ở nước ta là còn rất lớn. Cụ thể, hiện nay ở cả Hà Nội, TP. HCM và Hưng Yên chỉ có khoảng 10 khu đại đô thị như Phú Mỹ Hưng, Vạn Phúc City, Aqua City, Ecopark, Vinhomes Ocean Park, Vinhomes Grand Park, Vinhomes Smartcity...

Trong khi đó tiềm lực phát triển kinh tế ở nước ta đang rất lớn. Chính phủ đang đang đưa ra kế hoạch phát triển kinh tế trong 10 năm tới. Theo đó, kế hoạch tăng trưởng hàng năm từ 6,5 -7% và như vậy thu nhập bình quân đầu người sẽ tăng lên. Cuối năm 2019 là 2.800USD/người/năm, dự kiến đến năm 2030 đạt 6.500 – 6.000USD/người/năm.

Chính vì thu nhập tăng nên nhu cầu cuộc sống sẽ thay đổi như không gian, tiện ích không chỉ đầy đủ mà còn phải đẳng cấp. Bên cạnh dân số tăng thêm thì nhu cầu tìm không gian sống xanh để tránh khói bụi, ô nhiễm tại các đô thị lớn như Hà Nội TP. HCM đang ngày càng tăng.

Việc đô thị hóa nhanh cũng là một trong những yếu tố thúc đẩy quá trình phát triển của các đại đô thị. Nếu như năm 2009, tỷ lệ đô thị hóa ở nước ta là 29%, thì năm 2019 tăng lên 39,2% với dân số thành thị đạt 33 triệu người, chiếm 34,4% dân số cả nước. Dự thảo chiến lược phát triển đô thị Việt Nam giai đoạn 2021-2030, tỷ lệ đô thị hóa toàn quốc đạt 50 – 52%.

Còn ông Lê Hoàng Châu thì cho rằng lãnh đạo TP. HCM đã ý thức được về phát triển đô thị trung tâm và các khu đô thị vệ tinh. Nên từ hơn 30 năm trước, TP. HCM đã quy hoạch đường vành đai 1 là đại lộ Đông Tây và xa lộ Hà Nội, nhưng hiện nay vành đai 1 đã trở thành đường đô thị.

Hiện nay, TP. HCM đã có nhận thức đầy đủ hơn và khẳng định các đô thị vệ tinh không còn bị hạn chế về ranh giới hành chính mà mở rộng ra các tỉnh lân cận. Chính vì vậy nên các khu đô thị vệ tinh hiện nay xa trung tâm hơn, rộng mở hơn, chia thành các phân khu.

Đơn cử như khu đô thị phía Nam có 5 phân khu, khu đô thị Tây Bắc giai đoạn đầu có diện tích 6.000ha và khi phát triển thành công sẽ lên đến 9.000ha…Ông Châu nhận định việc phát triển vùng TP. HCM mở rộng đã tạo được những đợt sóng đầu tư vào dự án lớn và dự kiến từ năm 2021 trở đi sẽ là cao trào.

Cuộc chơi của những “ông lớn”

Thực tế đang diễn ra đối với thị trường bất động sản nước ta đó là khởi nguồn phát triển đại đô thị là những nhà đầu tư có vốn nước ngoài, nhưng để duy trì và dẫn dắt thị trường thì vai trò của những nhà đầu tư trong nước đang được thể hiện.

Tuy nhiên để tham gia phát triển các dự án đại đô thị đòi hỏi chủ đầu tư phải có tiềm lực về tài chính, quỹ đất đủ lớn. Khoảng 10 năm qua ở nước ta chứng kiến những tên tuổi phát triển dự án đại đô thị thành công như VinGroup, Phú Mỹ Hưng, Novaland, Đại Phúc...

Trong đó, đi đầu và khá thành công là Tập đoàn VinGroup. Hiện VinGroup có những dự án đại đô thị lớn đã, đang và sắp được triển khai ở khắp cả nước nhưng nhiều nhất vẫn tập trung ở Hà Nội và TP. HCM.

Ông Lê Khắc Hiệp, Phó Chủ tịch Vingroup cho biết ngay từ đầu Vingroup phát triển bất động sản đã xác định không phải chỉ cung cấp nơi ở, mà là tạo ra môi trường sống cho cư dân.

Ở Hà Nội hiện nay, Vingroup đang có 2 khu đại đô thị đã hoàn thiện là Vinhomes Ocean Park và Smart City, còn TP. HCM là Grand Park ở quận 9. Sắp tới, Vingroup sẽ còn triển khai những khu đô thị hàng nghìn ha.

Tập đoàn Novaland cũng đang đẩy mạnh triển khai cùng lúc 3 đại dự án NovaWorld Phan Thiết, NovaWorld Hồ Tràm và khu đô thị Aqua City. Các dự án đều có quy mô 1.000 ha, cung cấp nguồn cung áp đảo trên thị trường, cùng với đó là dấu ấn đậm nét về quy hoạch, không gian, kiến trúc lẫn chuỗi tiện ích.

Trong đó Aqua City là khu đô thị sinh thái thông minh tọa lạc ngay cửa ngõ phía đông TP. HCM. Aqua City thừa hưởng các lợi thế sinh thái tự nhiên trù phú của quỹ đất rộng, dự án dành đến 70% diện tích cho cảnh quan xanh, hạ tầng giao thông và các tiện ích nội khu hiện đại như trường học, bệnh viện theo tiêu chuẩn quốc tế…

Bên cạnh đó, Aqua City còn đề cao việc ứng dụng các giải pháp công nghệ thông minh tiên tiến đáp ứng xu hướng sống xanh chất lượng của cư dân đô thị.

Ông Bùi Xuân Huy, Tổng giám đốc Tập đoàn Novaland cho biết, Novaland tự tin đây là hướng đi đúng đắn, trong đó tập trung xây dựng chiến lược kinh doanh rõ ràng, quỹ đất ổn định, cấu trúc tài chính vững chắc, quản trị rủi ro chặt chẽ, thượng tôn pháp luật, nỗ lực nâng cao năng lực để trở thành thương hiệu Việt đủ sức cạnh tranh trên thương trường quốc tế.

Nằm gần TP. HCM hơn, thuộc địa phận quận Thủ Đức hiện tại và sắp tới là thành phố Thủ Đức, khu đô thị Vạn Phúc City do Công ty Bất động sản Đại Phúc phát triển có quy mô 198ha với 3 mặt giáp sông Sài Gòn đang từng bước lộ diện sau hơn 5 năm được đầu tư.

Trái tim của khu đô thị Vạn Phúc City là hồ Đại Nhật rộng 16ha đang trong quá trình xây dựng, quảng trường trung tâm, kênh sông trăng, trường học, bệnh viện...

Theo “tiết lộ” của bà Nguyễn Hương, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Đại Phúc, nhằm tăng tiện ích cho khu đô thị, mới đây chủ đầu tư đã quyết định triển khai thêm những tuyến phố đi bộ trong khu đô thị Vạn Phúc City. Đây được coi là một trong những điểm nhấn đáng chú ý đối với khu đô thị Vạn Phúc City.

Nhờ được đầu tư bài bản, nhiều tiệc ích, đa dạng về sản phẩm từ biệt thự, shophouse đến căn hộ nên Vạn Phúc City luôn là cái tên được nhắc đến trong giới bất động sản. Dự án Vạn Phúc City dự kiến sẽ còn được chú ý hơn khi đề án xây dựng thành phố Thủ Đức chính thức được phê duyệt.

Gặp khó

Vai trò của đại đô thị trong việc thúc đẩy kinh tế phát triển, tạo mỹ quan đô thị là rất rõ ràng. Tuy nhiên, hiện nay các doanh nghiệp bất động sản cũng đang gặp khó trong việc phát triển đại đô thị.

Cụ thể, theo ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group cho biết hai khó khăn lớn nhất trong việc đầu tư dự án, đặc biệt là đại đô thị là quỹ đất và thủ tục.

Doanh nghiệp luôn gặp khó với câu hỏi làm sao tạo ra quỹ đất lớn để phát triển dự án, làm thế nào để thủ tục quy hoạch diễn ra nhanh chóng?

Hiện doanh nghiệp đứng ra đền bù giải phóng mặt bằng để có khu đất quy mô lớn rất khó. Điều này chỉ có thể làm được nếu có quy hoạch định hướng, có sự tạo điều kiện, hỗ trợ của các cơ quan quản lý Nhà nước bởi doanh nghiệp thiếu quỹ đất và không chủ động được trong công tác pháp lý.

Còn bà Nguyễn Hương thì cho rằng hiện nay chính sách của nhà nước chưa tạo được sự ưu đãi cần thiết để các doanh nghiệp bất động sản đầu tư làm dự án đại đô thị.

Đơn cử, hiện nay các doanh nghiệp làm dự án từ vài trăm đến hàng nghìn ha cũng được đối xử và phải làm những thủ tục như một doanh nghiệp làm dự án từ 1 đến 3ha.

Với các dự án từ 1 đến 3 ha thì doanh nghiệp chỉ mất từ 3 đến 5 năm để phát triển và thu hồi vốn. Trong khi đó với những dự án đại đô thị thời gian phát triển và thu hồi vốn mất từ 10 năm, 15 năm hoặc lâu hơn nữa và đòi hỏi nguồn lực doanh nghiệp bỏ vào rất lớn.

Hơn nữa sự bất cập, chồng chéo giữa các luật hiện nay cũng đang làm khó các doanh nghiệp đang phát triển dự án đại đô thị.

Tiến sĩ Cấn Văn Lực, nhìn nhận hiện chưa có khái niệm đầy đủ về đại đô thị. Trong khi đó vấn đề xử lý rác tưởng chừng nhỏ nhưng lại chưa được quan tâm đúng mức.

Ở những khu đô thị được coi là hiện đại nhất ở nước ta hiện nay vẫn đang xử lý rác thải một cách thủ công. Hàng ngày vẫn thả rác từ trên xuống dưới, đó không phải cách xử lý rác của những khu đô thị thông minh. Chưa có khu đô thị nào làm được việc phân loại rác.

Hay như việc thiếu đồng bộ các tiện ích như: nhà, điện nước có trước trong khi đường giao thông chưa có. Hoặc khu đô thị không quá tải hạ tầng nhưng xung quanh thì bị quá tải. Ngoài ra còn có chất lượng dịch vụ trong khu đại đô thị đôi khi chưa được như mong muốn của người dân. Bên cạnh đó còn có việc quy hoạch, quản lý khu đại đô thị như thế nào cũng là vấn đề lớn.