Le lói hy vọng cho hàng vạn căn hộ bị treo sổ hồng ở TP. HCM

Hàng chục nghìn hộ dân tại TP. HCM có thể được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ sau nhiều năm mòn mỏi chờ đợi vì chủ đầu tư không thể hoàn thiện thủ tục pháp lý để dự án đủ điều kiện được cấp sổ hồng. 

Thống kê nhanh của Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA) từ 12 doanh nghiệp bất động sản lớn trên địa bàn cho thấy, còn tới 25.500 căn hộ tại những dự án được chủ đầu tư bàn giao trong mấy năm gần đây nhưng vẫn chưa nhận cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ. 

Người mua nhà lâu nay nhìn nhận việc cấp sổ hồng là trách nhiệm của chủ đầu tư nên ở không ít chung cư, người dân đồng loạt treo băng rôn phản đối, khởi kiện ra tòa. Trong khi đó, nguyên nhân chính của nhiều trường hợp lại do tắc trong khâu tính tiền sử dụng đất - một vấn đề thuộc thẩm quyền giải quyết của các sở ngành, UBND thành phố.

Trên thực tế, có những trường hợp mặc dù doanh nghiệp đã cố gắng hết sức trong thời gian dài để hoàn tất khâu xác định tiền sử dụng đất, thậm chí xin ký quỹ đảm bảo để hoàn thành nghĩa vụ tài chính để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cấp sổ hồng cho khách hàng, nhưng vẫn không thể giải quyết.

Việc tắc tiền sử dụng đất có nhiều nguyên nhân như chủ đầu tư đã tạm nộp tiền sử dụng đất; được cấp một phần nhưng chưa xác định được tiếp; chủ đầu tư xin điều chỉnh quy hoạch kiến trúc; góp vốn đầu tư nhưng thành phố lại không xác định được là chuyển nhượng dự án hay chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Chính vì điều đó nên nhiều dự án không được cấp sổ hồng.

Hướng giải quyết những bế tắc này đã được thể hiện trong văn bản kết luận cuộc họp mới đây do Phó chủ tịch UBND TP. HCM Võ Văn Hoan chủ trì về việc xác định diện tích đất ở và cấp sổ hồng.

Theo đó, chính quyền thành phố dự kiến sẽ chia các dự án xây dựng nhà ở chung cư trên địa bàn thành hai loại để đề xuất phương án giải quyết.

Loại 1 là dự án chung cư có tính chất biệt lập, chỉ có một số hạng mục công trình khép kín (như bồn hoa, mảng xanh, hồ bơi, đường nội bộ…). Toàn bộ diện tích đất dự án được xác định là đất ở để thu tiền sử dụng đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định.

Loại 2 gồm các dự án lớn có nhiều hạng mục phục vụ công cộng, ngoài diện tích đất xây dựng công trình chung cư, còn có các công trình tiện ích khác như khu thương mại, khu thể dục thể thao, công viên, trường học, bệnh viện; các trục đường chính kết nối với đường giao thông công cộng bên ngoài chung cư. 

Đối với những dự án này, diện tích đất xây dựng chung cư để thu tiền sử dụng đất và cấp giấy chứng nhận được xác định theo cơ cấu sử dụng đất của dự án đã được phê duyệt theo quy hoạch và có thể chia thành ba nhóm.

Nhóm 1 là nhóm đất xây dựng nhà ở (đất xây dựng chung cư), phải thu tiền sử dụng đất 100% diện tích phân bổ đất ở (bao gồm diện tích đã trừ mật độ xây dựng), cấp giấy chứng nhận cho chủ đầu tư đủ diện tích đã đóng tiền sử dụng đất ở và nhà nước không quản lý phần diện tích này.

Nhóm 2 là nhóm đất xây dựng công trình công cộng (công viên cây xanh, bệnh viện, trường học, thể dục thể thao), nhà nước lập thủ tục quản lý, sau đó mới quyết định chủ trương đầu tư, trong đó có giải pháp cho thuê (khuyến khích cho chủ đầu tư dự án tham gia đầu tư và khai thác hoặc đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện theo quy định).

Nhóm 3 là nhóm đất xây dựng công trình giao thông, hạ tầng kỹ thuật (cấp điện, cấp nước, thoát nước, chiếu sáng, viễn thông…), chủ đầu tư có trách nhiệm xây dựng hoàn thành để bàn giao cho nhà nước quản lý theo quy định. Đối với phần diện tích này sẽ không thu tiền sử dụng đất hoặc không cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Về phương thức xử lý sẽ chia thành hai loại. Cụ thể đối với các dự án đã triển khai thực hiện trong các giai đoạn trước đây, các đơn vị chức năng rà soát các quy định, kiểm tra thực tế xây dựng để phân loại dự án và nhóm đất xây dựng các công trình như trên, để có cơ sở thu tiền sử dụng đất. Trước mắt tập trung tháo gỡ, giải quyết đối với các dự án trọng điểm, có nhiều hộ dân và chủ đầu tư bức xúc.

Còn những dự án mới bắt đầu triển khai, các đơn vị tham mưu phải xác định rõ, cụ thể ngay từ đầu từng loại đất xây dựng công trình nhà ở chung cư và các công trình khác, để làm cơ sở thu tiền sử dụng đất ở và cấp giấy chứng nhận theo quy định.

Ngoài ra, ông Hoan cũng giao Sở Tài nguyên và môi trường hệ thống hóa quy định pháp luật có liên quan từng thời kỳ, hoàn thiện lại đề xuất, lấy ý kiến của Hiệp hội bất động sản TP. HCM và tham khảo Bộ Tài nguyên và môi trường, sau đó trình Thường trực UBND thành phố để thống nhất chủ trương áp dụng chung trên toàn địa bàn.

Theo ông Lê Hoàng Châu, chủ tịch HoREA, việc chậm cấp sổ hồng không chỉ gây khó cho người mua nhà mà còn ảnh hưởng đến dòng tiền của doanh nghiệp vì khi bàn giao nhà, doanh nghiệp chỉ được thu 95% giá trị hợp đồng, đến khi có sổ hồng mới thu 5% còn lại. Vì chưa được cấp sổ hồng, người dân tập trung căng băng rôn, khiếu nại gay gắt, gây ảnh hưởng đến uy tín của chủ đầu tư.

Việc chậm cấp sổ hồng cũng ảnh hưởng trực tiếp đến việc thu thuế của Nhà nước. Cụ thể, trong tám tháng đầu năm 2020, TP. HCM thu được 4.253 tỷ đồng tiền thuế sử đụng đất, giảm 52% so với cùng kỳ.

Ông Châu đề nghị vấn đề xác định tiền sử dụng đất để cấp sổ hồng cho người mua nhà cần được giải quyết nhanh để giảm bức xúc trong dân, đồng thời tăng thêm nguồn thu cho nền kinh tế và tạo sự lan tỏa, phục hồi thị trường bất động sản sau dịch Covid-19.