Loay hoay xác định giá đất

Điển hình, tại Bình Thuận, công tác xác định giá đất cụ thể còn chậm, nhiều vướng mắc chưa được tháo gỡ hiệu quả; nghiệp vụ chuyên môn tổ chức thực hiện và thẩm định hồ sơ chưa đáp ứng yêu cầu, vừa làm vừa lo ngại, ảnh hưởng đến quyền và nghĩa vụ của nhà đầu tư…

Đồng thời, việc triển khai lập quy hoạch sử dụng đất đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2050 và lập kế hoạch sử dụng đất năm 2021 của các huyện, thị xã và thành phố vẫn chậm so với tiến độ chung của UBND tỉnh và theo quy định pháp luật.

Sở Tài nguyên và môi trường tỉnh cho biết, việc xác định giá đất cụ thể có tính phức tạp vì liên quan nhiều ngành, nhiều lĩnh vực quy định các thông số về đầu tư, quy hoạch, xây dựng, đất đai, tài chính, ngân hàng,.... Việc áp dụng phương pháp thặng dư đòi hỏi hồ sơ pháp lý dự án phải đầy đủ; trình tự thủ tục làm giá đất cụ thể phải làm hàng loạt các thủ tục.

Hoạt động xác định giá đất gặp rất nhiều khó khăn, chưa đủ cơ sở để thực hiện liên quan đến các vấn đề: dự án chưa có quy hoạch phân khu, chưa có quy hoạch chi tiết, chưa có định mức đơn giá trong suất vốn của Bộ Xây dựng, các dự án xác định giá đất trong quá khứ, các dự án xin thuê đất từng đợt, vướng mắc về phương pháp xác định giá đất (22 dự án đang vướng mắc).

Bên cạnh đó, chính sách quy định về xác định giá đất cụ thể hiện nay chưa đầy đủ, thiếu chặt chẽ, chưa rõ ràng. Trong năm 2022, tình hình kiểm tra, thanh tra, điều tra công tác giá đất trên địa bàn tỉnh Bình Thuận gây ảnh hưởng tâm lý rất lớn đến cán bộ, công chức thực hiện công tác làm giá. Việc thẩm định của Hội đồng thẩm định giá đất tỉnh cũng phải kỹ lưỡng, cẩn trọng hơn.

Các đơn vị tư vấn đều có tâm lý e ngại nên đề nghị chậm lại để rà soát xem xét kỹ lưỡng. Nhiều đơn vị tư vấn không nhận hồ sơ để thực hiện do lo sợ rủi ro trong công tác định giá, Sở Tài nguyên và môi trường nhấn mạnh.

Toàn tỉnh Bình Thuận có 46 dự án cần xác định giá đất cụ thể thuộc thẩm quyền quyết định của UBND tỉnh. Hiện có 25/46 dự án đủ điều kiện có thể thực hiện giá đất cụ thể; 21/46 dự án không đủ điều kiện xác định giá đất.
Theo ông Trần Nguyên Lộc, Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường, việc xác định giá đất cụ thể từng dự án còn nhiều khó khăn, vướng mắc liên quan như: Về cơ chế, chính sách; phương pháp định giá; về nhân sự thực hiện công tác định giá đất và vướng mắc về đơn vị tư vấn xác định giá đất cụ thể.

Tại tỉnh Hòa Bình, hoạt động định giá đất cụ thể tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất các dự án từ đầu năm 2022 đến nay còn chậm, chủ yếu tập trung vào tháng 10/2022 và tháng 11/2022.

Nguyên nhân là một số dự án diện tích lớn (đã được cho thuê đất theo hình thức trả tiền một lần) hiện tạm dừng xác định giá đất cụ thể để trình phê duyệt tiền thuê đất phải nộp theo chỉ đạo của UBND tỉnh (Khu sinh thái nghỉ dưỡng Bảo thọ Quốc tế Hòa Bình tại Tp. Hòa Bình; Khu du lịch sinh thái nghỉ dưỡng Sunset tại huyện Lương Sơn..).

Các dự án nhà ở, đấu giá quyền sử dụng đất lựa chọn nhà đầu tư vướng mắc về xác định chi phí xây dựng hạ tầng kỹ thuật và xây dựng công trình khi đưa vào tính trong chi phí phát triển (trong định giá đất cụ thể theo phương pháp thặng dư để xác định giá trị quyền sử dụng đất, thực hiện nghĩa vụ tài chính đất đai). Lý do, từ 13/7/2022, khi định giá đất cụ thể theo phương pháp thặng dư không có cơ sở pháp lý để áp dụng suất vốn đầu tư để xác định chi phí xây dựng trong chi phí phát triển dự án.

Tình trạng gian nan xác định giá đất cũng được ghi nhận tại tỉnh Đồng Nai.

Theo Sở Tài nguyên và môi trường, hàng năm Đồng Nai có lượng dự án công trình cần phải thuê tổ chức có chức năng xác định giá đất tương đối lớn, trong khi chỉ có 2 đơn vị tham gia tư vấn xác định giá đất tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất để thực hiện các dự án. Do đó, việc xác định giá đất các dự án tương đối chậm, không đảm bảo thời gian theo yêu cầu.

Ngoài ra, việc xây dựng kế hoạch định giá đất cụ thể hàng năm chỉ mang tính dự báo (tỷ lệ thực hiện thấp hơn rất nhiều so với kế hoạch đã được UBND tỉnh phê duyệt) nên rất khó đảm bảo bám sát thực tiễn.

Do vậy, việc xác định khối lượng công việc thực tế phải thực hiện làm cơ sở lập, trình duyệt kế hoạch lựa chọn nhà thầu (theo quy định tại Luật Đấu thầu năm 2013) để tổ chức đấu thầu trong xác định giá đất theo kế hoạch định giá đất cụ thể hàng năm là không thể thực hiện được.

Trường hợp tổ chức đấu thầu để lựa chọn đơn vị tư vấn xác định giá đất cụ thể cho từng dự án cũng gặp nhiều bất cập, chồng chéo của pháp luật, dẫn đến kéo dài thời gian thực hiện.

Bên cạnh đó, việc áp dụng các phương pháp định giá đất theo quy định còn gặp khó khăn, vướng mắc như: thu thập thông tin về giá đất giao dịch, chuyển nhượng thực tế; Tỷ lệ điều chỉnh mức giá do các yếu tố khác biệt của các thửa đất điều tra so với thửa đất cần định giá: Hiện chưa có quy định cụ thể cũng như hướng dẫn chi tiết. Việc điều chỉnh các yếu tố do đơn vị tư vấn thực hiện mang tính chủ quan, phụ thuộc vào kinh nghiệm về giá của các thẩm định viên.

Đồng thời, việc áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp theo quy định tại Thông tư 36 của Bộ Tài nguyên và Môi trường gặp vấn đề: một số dự án được nhà nước giao đất, cho thuê đất, đơn vị tư vấn không điều tra được thửa đất so sánh tương đồng với thửa đất định giá về kích thước, hình thể, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng…

Đối với phương pháp thặng dư, chỉ tiêu về chi phí đầu tư hạ tầng kỹ thuật, hiện địa phương đang áp dụng theo suất vốn đầu tư theo Thông tư do Bộ Xây dựng ban hành. Tuy nhiên, suất vốn đầu tư theo Thông tư Bộ Xây dựng quy định là đơn giá bình quân được áp dụng chung cho cả nước, nên khi áp dụng tính chi phí đầu tư hạ tầng cho từng dự án cụ thể là chưa thể hiện được các yếu tố đặc thù của dự án.