Lựa chọn hợp lý cho dự án làm du lịch trong rừng

Nhiều doanh nghiệp muốn thuê môi trường rừng làm du lịch

Trong thời gian gần đây, ngày càng nhiều dự án thuê môi trường rừng làm du lịch được Bộ Tài nguyên và môi trường đưa ra tham vấn cộng đồng đánh giá tác động môi trường.

Dự án mới nhất xin tham vấn là một khu du lịch sinh thái trên đỉnh núi Hòn Bà thuộc tỉnh Khánh Hoà. Chủ đầu tư dự kiến thuê môi trường rừng khoảng 104ha, trong đó, hơn 100ha là đất rừng đặc dụng, còn lại là đất chưa có rừng.

Theo đề án, thời gian hoạt động của dự án là 30 năm với tổng mức đầu tư gần 380 tỷ đồng và dự kiến đưa vào khai thác từ cuối năm tới.

Đây là một trong ba dự án thuê môi trường rừng làm du lịch trong khu bảo tồn thiên nhiên Hòn Bà, nơi có cảnh quan kỳ vĩ, hệ động thực vật phong phú và mức độ đa dạng sinh học cao.

Với lợi thế du lịch lớn nhưng chưa được khai thác, năm 2020, UBND tỉnh Khánh Hoà đã duyệt phương án quản lý rừng bền vững giai đoạn 2020 - 2029, trong đó có kế hoạch phát triển hoạt động du lịch sinh thái, nghỉ dưỡng, giải trí trong rừng đặc dụng ở Hòn Bà.

Cũng ở Hòn Bà, hai công ty khác đã đầu tư khu du lịch với mô hình tắm suối, cắm trại, điểm ngắm động thực vật, trồng cây lưu dấu, thăm quan rừng, lưu trú trung và cao cấp.

Ngược ra phía Bắc, Bộ Tài nguyên và môi trường cũng đã và đang tham vấn ý kiến cộng đồng đối với một số dự án khu du lịch sinh thái, nghỉ dưỡng và vui chơi giải trí được lập tại Vườn quốc gia Tam Đảo, tỉnh Vĩnh Phúc và Thái Nguyên.

Trong đó, liên danh Công ty CP Sông Hồng Tam Đảo và Công ty CP Tập đoàn Sông Hồng Thủ Đô đề xuất dự án Khu du lịch sinh thái, nghỉ dưỡng giải trí số 13.

Liên danh dự kiến thuê gần 36ha môi trường rừng để xây một khách sạn cao ba tầng nổi và hai tầng hầm với 225 phòng và 51 căn nhà cao hai tầng với 159 phòng, tổng mức đầu tư 567 tỷ đồng.

Đây là dự án thứ ba trong Vườn quốc gia Tam Đảo xin ý kiến đánh giá tác động môi trường. Hai dự án trước đó là Khu du lịch sinh thái số 2 do Công ty CP Nam Tam Đảo và dự án Tam Đảo 2 - Bến Tắm - Thác 75 do Công ty TNHH Mặt Trời Tam Đảo đề xuất.

Ngày càng nhiều doanh nghiệp thuê môi trường rừng làm du lịch cho thấy sức hấp dẫn của mô hình du lịch này, cũng như tiềm năng của du lịch sinh thái rừng vẫn chưa được khai thác đúng mức.

Đường lớn đã mở

Trước hết, cần khẳng định, quy định pháp luật hiện nay không cấm đoán và bỏ ngỏ mà chính thức cho phép các doanh nghiệp thuê môi trường rừng để kinh doanh du lịch sinh thái, nghỉ dưỡng và vui chơi giải trí.

Luật Lâm nghiệp đã cho phép và Nghị định 156/2018/NĐ-CP hướng dẫn thi hành luật này, Nghị định 91/2024/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 156 đã quy định các bước lập đề án và lựa chọn nhà đầu tư cho các dự án thuê môi trường rừng làm du lịch, từ đó tháo gỡ phần nào những vướng mắc về thủ tục cho hàng chục dự án du lịch dưới tán rừng.

Nghị định chỉ cho phép chủ đầu tư xây dựng công trình ở những nơi đất trống, trảng cỏ, những nơi có cây bụi không có khả năng tự phục hồi, đồng thời, chịu trách nhiệm bảo tồn, bảo vệ và phát triển tài nguyên rừng trên diện tích tổ chức hoạt động du lịch, nghỉ dưỡng, giải trí.

Các quy định về việc cho thuê môi trường rừng đặt ra yêu cầu rất chặt chẽ đối với các dự án trong việc tuân thủ nguyên tắc không phá vỡ cảnh quan rừng, các công trình phải dựa vào thiên nhiên, hài hoà với cảnh quan.

Những quy định này yêu cầu các chủ đầu tư dự án phải nghiên cứu kỹ lưỡng, có giải pháp thiết kế, thi công, xây dựng dự án phù hợp, đảm bảo vừa thu hút khách du lịch, mang lại hiệu quả kinh doanh, vừa giảm thiểu ảnh hưởng đến môi trường rừng.

Chính vì vậy, việc thuê môi trường rừng không phù hợp với các dự án muốn đầu tư xây dựng cả một dự án khu nghỉ dưỡng, khách sạn, nhà hàng quy mô lớn, đa dạng các tiện ích trải nghiệm du lịch cho du khách như một bất động sản nghỉ dưỡng thông thường.

Các dự án khu nghỉ dưỡng, khách sạn này nếu muốn phát triển du lịch dưới tán rừng sẽ buộc phải chuyển đổi một phần diện tích đất rừng thuộc khu vực cho phép, sang đất khác để phát triển dự án du lịch, khi đó mới có thể thế chấp vay vốn ngân hàng.

Nếu chỉ thuê môi trường rừng làm du lịch, chủ đầu tư cũng gặp thách thức về sở hữu và huy động vốn. Do chỉ là thuê môi trường rừng trong 30 năm nên dự án sẽ không có "sổ đỏ", từ đó không thể thế chấp tại ngân hàng để vay vốn phát triển dự án.

Do đó, chủ đầu tư các dự án thuê môi trường rừng làm du lịch cần có tiềm lực tài chính nhất định để chủ động về nguồn vốn đầu tư và phát triển dự án.

Lựa chọn hợp lý

Các dự án lựa chọn thuê môi trường rừng thường là các dự án có quy mô nhỏ, nương vào rừng để phát triển du lịch, tập trung khai thác các hoạt động du lịch trải nghiệm trong rừng như cắm trại, đi rừng, tắm suối, tắm thác, leo núi và một phần nhỏ lưu trú.

Những dự án này thường có vốn đầu tư không quá lớn nên doanh nghiệp có thể tự xoay sở nguồn vốn mà ít dựa vào ngân hàng.

Với hơn 17 năm kinh nghiệm tư vấn, đầu tư các dự án du lịch sinh thái dưới tán rừng, ông Nguyễn Thành Nam, Chủ tịch Công ty CP Tư vấn quy hoạch và lâm nghiệp Việt Nam, lựa chọn việc thuê môi trường rừng làm du lịch hơn là chuyển đổi đất rừng vì cách làm này có một số điểm thuận lợi.

Một trong những điểm nghẽn rất lớn của việc thuê môi trường rừng làm du lịch là vướng mắc trong quy định xin giấy phép xây dựng, đã được tháo gỡ.

Trước đó, Luật Xây dựng yêu cầu doanh nghiệp phải xin phép xây dựng trước khi xây dựng công trình và điều kiện để xin phép xây dựng là dự án phải phù hợp với quy hoạch chung của ngành xây dựng. Trong khi đó, đất lâm nghiệp chưa phải loại đất được phép xây dựng theo Luật Xây dựng.

Hơn nữa, do không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên khi xin phép xây dựng, doanh nghiệp thuê môi trường rừng phải phối hợp với chủ rừng để mang giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hồ sơ giao đất, giao rừng để xin giấy phép xây dựng.

Tuy nhiên, với Nghị định 91 mới ban hành, việc cấp giấy phép xây dựng cho các công trình du lịch sinh thái, nghỉ dưỡng dưới tán rừng đã có hành lang pháp lý rõ ràng để thực hiện.

Mặt khác, mặc dù với dự án thuê môi trường rừng, chủ đầu tư không được sở hữu, không được thế chấp dự án để vay vốn ngân hàng nhưng các dự án này lại có điểm thuận lợi là không mất quá nhiều thời gian, chi phí trong việc thực hiện thủ tục xin chuyển đổi đất rừng.

Để chuyển đổi mục đích rừng, các doanh nghiệp buộc phải lập dự án đầu tư với các quy trình thủ tục đầy đủ như lập quy hoạch, xin chấp thuận chủ trương, đánh giá tác động môi trường.

Trong đó, chi phí để tư vấn, đánh giá tác động môi trường đối với các dự án chuyển đổi mục đích sử dụng đất rừng là không nhỏ. Quá trình xin thủ tục khó khăn hơn, chi phí đầu tư lớn hơn nhiều so với việc thuê môi trường rừng.

Ngoài ra, chi phí thuê môi trường thấp cũng là thuận lợi rất lớn của các dự án thuê môi trường rừng.

Nếu như các dự án kinh doanh thương mại dịch vụ, chuyển đổi mục đích sử dụng đất rừng, chi phí quyền sử dụng đất cao, thì ở các dự án thuê môi trường, do nhiệm vụ chính vẫn là bảo vệ hệ sinh thái rừng, nên chi phí ưu đãi hơn.

Giá thuê môi trường rừng làm du lịch do các bên tự thoả thuận và chỉ cần đảm bảo không dưới 1% tổng doanh thu hàng năm của bên thuê môi trường rừng trong phạm vi diện tích thuê môi trường rừng.

Bên cạnh đó, nếu như trước đây, theo Nghị định 156, các dự án xây dựng thuê môi trường rừng được quy định chặt chẽ, giới hạn chiều cao, thì Nghị định 91 không còn bị giới hạn chiều cao nên chủ đầu tư có thể xây dựng các công trình phục vụ du lịch với diện tích và chiều cao phù hợp, đáp ứng nhu cầu của khách du lịch.

Một ưu điểm khác đối với các dự án thuê môi trường rừng theo ông Nam là các dự án nương vào rừng để phát triển du lịch sẽ bảo tồn được tài nguyên, cảnh quan rừng một cách trọn vẹn nhất, do không chuyển đổi đất rừng, "không gây mất rừng".

Hiện nhiều hoạt động du lịch nương vào rừng như các tuyến du lịch leo núi xuyên rừng, tắm rừng, du lịch ven suối, xuyên rừng đang được nhiều doanh nghiệp có kinh nghiệm về du lịch trải nghiệm tham gia khai thác.

Các dự án thuê môi trường rừng làm du lịch cũng khéo léo tạo ra các sản phẩm du lịch đa dạng để thu hút nhiều loại hình đầu tư, đáp ứng nhiều đối tượng khách hàng từ trong nước đến quốc tế, vừa mang đến những trải nghiệm mới mẻ, hấp dẫn du khách, vừa bảo tồn cảnh quan, môi trường rừng.

Mặc dù phát triển du lịch nương vào rừng là cách làm du lịch rất đặc thù, cần các doanh nghiệp có kinh nghiệm phát triển, song theo ông Nam, việc thuê môi trường rừng, không chuyển đổi đất rừng là rất phù hợp với các dự án có quy mô lưu trú nhỏ.

Phát triển theo hướng này sẽ giúp các dự án bảo tồn được tài nguyên rừng quý báu, giữ được sức hấp dẫn lâu dài của rừng đối với khách du lịch.