Chuyển đổi đất rừng làm du lịch: Bài toán nan giải

Việc sửa đổi khung khổ pháp lý cho dự án du lịch sinh thái, nghỉ dưỡng và giải trí dưới tán rừng đang nhen nhóm lại hy vọng cho những doanh nghiệp đã theo đuổi mô hình đầu tư này trong nhiều năm nhưng vẫn bế tắc.

Mới đây, Chính phủ đã ban hành Nghị định 91/2024/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 156/2018 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Lâm nghiệp nhằm tháo gỡ phần nào những vướng mắc về thủ tục cho hàng chục dự án du lịch dưới tán rừng.

Luật Lâm nghiệp được thông qua năm 2017 cho phép chủ rừng tự tổ chức, liên kết hoặc cho tổ chức, cá nhân thuê môi trường rừng để kinh doanh du lịch sinh thái, nghỉ dưỡng, giải trí trong rừng đặc dụng.

Kể từ đó, nhiều doanh nghiệp đã “để mắt” đến lĩnh vực được coi là còn nhiều tiềm năng nhưng chưa được khai thác.

Tại Vườn quốc gia Tam Đảo, tỉnh Vĩnh Phúc, có hai doanh nghiệp đang xúc tiến những dự án đầu tư lớn, trong đó có dự án thuê 385 ha thuộc phân khu dịch vụ hành chính để phát triển dự án khu du lịch sinh thái Tam Đảo II - Bến Tắm - Thác 75.

Ngoài ra, Công ty CP Nam Tam Đảo cũng muốn thuê 68 ha đất trong vườn quốc gia này để xây dựng một khu du lịch nghỉ dưỡng có tổng vốn đầu tư hơn 730 tỷ đồng.

Tại Vườn quốc gia Núi Chúa, tỉnh Ninh Thuận, sau khi Công ty CP Gia Việt đã khởi công xây dựng Khu du lịch sinh thái nghỉ dưỡng cao cấp Bãi Hỏm trên diện tích gần 49ha, Công ty CP Đầu tư phát triển Syrena Việt Nam cũng đang theo đuổi dự án xây dựng một khu nghỉ dưỡng với 100 biệt thự trên diện tích 64,6ha.

Bên cạnh diện tích thuê môi trường rừng làm du lịch, hầu hết những dự án này đều đề nghị chuyển đổi mục đích sử dụng đất thuộc phân khu dịch vụ hành chính của vườn quốc gia, không thuộc phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, để xây dựng các công trình như khách sạn, biệt thự, nhà hàng, cáp treo cũng như các công trình phụ trợ khác phục vụ du lịch, nghỉ dưỡng và giải trí.

Kể từ khi Luật Lâm nghiệp cũng như Nghị định 156/2018 ra đời, số lượng dự án du lịch dưới tán rừng được phép xây dựng vẫn còn rất khiêm tốn, do những vướng mắc liên quan đến thủ tục đầu tư, xây dựng.

Vì thế, Nghị định 91 ban hành mới đây được kỳ vọng sẽ “cởi trói” cho nhiều doanh nghiệp đang theo đuổi dự án du lịch sinh thái, nghỉ dưỡng dưới tán rừng.

Theo nghị định này, việc chuyển đổi đất rừng làm du lịch không còn thuộc thẩm quyền của Chính phủ mà chỉ còn một cấp là hội đồng nhân dân cấp tỉnh. Theo đó, hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định chủ trương chuyển mục đích sử dụng rừng gồm cả rừng tự nhiên và rừng trồng; không phân biệt về quy mô diện tích rừng để trình các cấp khác nhau.

Trình tự, thủ tục quyết định chủ trương hội đồng nhân dân cấp tỉnh đơn giản về hồ sơ, giảm thời gian thực hiện từ 50 ngày xuống 35 ngày.

Trước đây, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất đối với dự án trên 50ha thuộc rừng sản xuất, trên 20ha thuộc rừng phòng hộ thuộc thẩm quyền của Thủ tướng. Chuyển đổi mục đích đất dưới 50ha thuộc rừng sản xuất và 20ha thuộc rừng phòng hộ thuộc thẩm quyền của cấp tỉnh.

Tuy nhiên, về căn bản, các điều kiện để chuyển đổi mục đích sử dụng đất rừng sang đất khác vẫn được giữ nguyên. Theo đó, để chuyển mục đích sử dụng đất rừng sang đất thương mại dịch vụ, dự án phải phù hợp với hai loại quy hoạch là quy hoạch lâm nghiệp quốc gia và quy hoạch sử dụng đất và cũng như định hướng của tỉnh.

Những quy định mới được kỳ vọng sẽ giúp các nhà đầu tư rút ngắn thời gian và chi phí trong quá trình tiếp cận đất đai, đầu tư phát triển dự án.

Theo một nhà tư vấn đầu tư am tường lĩnh vực này, hầu hết các dự án đều theo đuổi việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất rừng ở các phân khu dịch vụ hành chính của rừng đặc dụng để phát triển du lịch là do đây đều là các dự án quy mô lớn.

Chủ đầu tư muốn phát triển các khu nghỉ dưỡng trong rừng tương tự như cách mà họ thực hiện trên đất thương mại dịch vụ nên nếu chỉ thuê môi trường rừng thì sẽ không thực hiện.

Các quy định về việc cho thuê môi trường rừng đặt ra yêu cầu rất chặt chẽ đối với các dự án trong việc tuân thủ nguyên tắc không phá vỡ cảnh quan môi trường, các công trình phải dựa vào thiên nhiên, hài hoà với cảnh quan.

Dự án nghỉ dưỡng thuê môi trường rừng chỉ cho phép các chủ đầu tư xây dựng công trình với quy mô, diện tích, vật liệu nhất định, ở nơi đất trống, trảng cỏ, những nơi có cây bụi không có khả năng tự phục hồi. Đồng thời, dự án chịu trách nhiệm bảo tồn, bảo vệ và phát triển tài nguyên rừng trên diện tích tổ chức hoạt động du lịch, nghỉ dưỡng, giải trí.

Những quy định này phù hợp để đảm bảo các dự án thuê môi trường rừng đầu tư quy mô vốn vừa phải, không quá lớn nhằm giảm thiểu ảnh hưởng đến môi trường rừng. Tuy nhiên, đó cũng là vướng mắc khiến doanh nghiệp không thể phát triển dự án nghỉ dưỡng quy mô lớn, một quần thể bao gồm cả khách sạn, biệt thự nghỉ dưỡng, nhà hàng, phục vụ nhu cầu ngày càng cao của khách du lịch.

Để đầu tư quy mô lớn, đồng bộ, các dự án này đều mong muốn chuyển đổi mục đích đất rừng sang mục đích thương mại dịch vụ. Khi đó, chủ đầu tư dự án sẽ được chứng nhận quyền sở hữu tài sản nên yên tâm đầu tư lớn, thay vì đầu tư trên đất thuê môi trường rừng, không thuộc quyền định đoạt của mình.

Bên cạnh đó, khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất, chủ đầu tư cũng có thể thế chấp quyền sở hữu để vay vốn ngân hàng, để đầu tư bài bản.

Nhờ đó, vấn đề về rủi ro đầu tư, cũng như nguồn vốn triển khai dự án của các doanh nghiệp sẽ có những thuận lợi nhất định so với thuê môi trường rừng, chủ đầu tư không có quyền sở hữu, không được thế chấp để vay vốn ngân hàng.

Đổi lại, thời gian, chi phí đầu tư, chi phí tư vấn đầu tư và thủ tục chờ được chấp thuận chuyển đổi mục đích sử dụng rừng sẽ là rào cản đối với nhiều doanh nghiệp.

Để chuyển đổi mục đích rừng, các doanh nghiệp buộc phải lập dự án đầu tư với các quy trình thủ tục đầy đủ như lập quy hoạch, xin chấp thuận chủ trương, đánh giá tác động môi trường...

Trong đó, chi phí để tư vấn, đánh giá tác động môi trường đối với các dự án chuyển đổi mục đích sử dụng đất rừng là rất lớn. Thời gian chờ thủ tục, cũng như chi phí đầu tư cũng là yếu tố các doanh nghiệp phải đối diện.

Chính vì vậy, việc chuyển đổi mục đích sử dụng rừng chỉ phù hợp đối với các chủ đầu tư giàu tiềm lực, mong muốn phát triển các dự án quy mô lớn. Đối với các dự án của các doanh nghiệp nhỏ lẻ, bài toán phù hợp hơn là thuê môi trường rừng.