Nha Trang, Đà Nẵng hay Vũng Tàu từ lâu đã được gọi là đô thị biển, nhưng theo ông Vũ Văn Phấn, Phó Cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản - Bộ Xây dựng, đây là những đô thị đóng vai trò trung tâm hành chính của một địa phương, được xây dựng để đáp ứng nhu cầu ở và sau đó mới hình thành sản phẩm du lịch nghỉ dưỡng.
Trong thời gian gần đây, đã xuất hiện một số dự án bất động sản du lịch quy mô lớn ở ven biển với diện tích lên đến hàng nghìn hecta, được đầu tư bài bản bởi những chủ đầu tư tên tuổi với đa dạng các sản phẩm phục vụ nhu cầu du lịch, nghỉ dưỡng và vui chơi giải trí. Đây chính là những đại đô thị du lịch biển, ở đó không hình thành đơn vị ở mà chỉ chuyên phục vụ nhu cầu du lịch nghỉ dưỡng.
Trong khi Tập đoàn Hưng Thịnh đang theo đuổi một dự án có quy mô lên đến hàng nghìn ha ở Bình Định thì ở phía Bắc, Tập đoàn Vingroup và Vinhomes đang triển khai dự án Hạ Long Xanh ở Quảng Ninh với quy mô hơn 4.000ha và vốn đầu tư khoảng 10 tỷ USD. Dự án sau khi hoàn thành sẽ được kỳ vọng sẽ là khu phức hợp đa năng, mang bản sắc đô thị ven biển, gắn với khu nghỉ dưỡng sinh thái, sân golf và dịch vụ.
Nhanh chân hơn cả và thực hiện khá mạnh mẽ trong thời gian vừa qua phải nói đến Tập đoàn Novaland với hai dự án có quy mô khoảng 1.000ha là NovaWorld Phan Thiet tại thành phố Phan Thiết (Bình Thuận) và NovaWorld Ho Tram tại huyện Xuyên Mộc (Bà Rịa Vũng Tàu).
Theo ông Nguyễn Thái Phiên, Giám đốc cấp cao tài chính Tập đoàn Novaland, để được gọi đại đô thị du lịch biển thì dự án đó phải có cơ sở hạ tầng nội khu, ngoài khả năng đáp ứng nhu cầu nghỉ dưỡng thì phải cung cấp các dịch vụ khác như giáo dục, y tế và tất cả những nhu cầu bên ngoài cộng hưởng thêm.
Ước tính sơ bộ từ Novaland cho thấy, ở Việt Nam tỷ lệ khách du lịch ở lại những khu du lịch nghỉ dưỡng từ 2 - 3 ngày chiếm 50% và 90% là nghỉ dưỡng dưới 5 ngày. Thời gian nghỉ dưỡng ngắn là do khách chỉ đến đó ngủ, chơi, ăn uống rồi về. Nhưng khi thu nhập của người dân tăng lên, nhu cầu trải nghiệm cũng tăng lên thì ở nước ta lại đang thiếu những khu đa dạng dịch vụ, tiện ích để đáp ứng nhu cầu.
"Chính vì vậy, mục tiêu của Novaland khi phát triển các đô thị du lịch biển không chỉ mang tính chất nghỉ dưỡng ngắn ngày mà muốn kéo dài thời gian nghỉ của khách hàng ở đó", ông Phiên nói.
Thách thức
Dù được đánh giá có nhiều tiềm năng nhưng loại hình đô thị này cũng đang phải chịu nhiều rào cản, trong đó có hành lang pháp lý chưa có hoặc có nhưng chưa đầy đủ, rõ ràng.
Cụ thể theo ông Phiên, cách đây khoảng 5 - 6 năm, khi nói mua một sản phẩm condotel với thời gian sở hữu khoảng 30 - 50 năm thì hầu hết khách hàng đều không sẵn sàng xuống tiền. Tuy nhiên, các chủ đầu tư đã đưa ra những sản phẩm đầu tư, sản phẩm cuối cùng để khách hàng từ từ chấp nhận.
Đến nay thời hạn sở hữu không còn phải là bài toán quá lớn nhưng vẫn cần có tín hiệu nhất định từ cơ quan có thẩm quyền đối với những sản phẩm sau khi hết thời hạn sở hữu sẽ được gia hạn tiếp hay thế nào, để nhà đầu tư yên tâm.
Theo ông Phiên, bản chất đại đô thị du lịch biển ở đây là một cuộc chơi đuổi bắt. "Nhà đầu tư rất thông minh và chủ đầu tư cũng vậy, họ muốn đem lại giá trị thực cho khách hàng và mục tiêu ở cuối cuộc chơi thì ai cũng nở nụ cười."
Ngoài ra, ông Phiên cho rằng, việc vận hành những đại đô thị du lịch biển cũng là câu chuyện lớn. Hiện nay, ở Việt Nam các chủ đầu tư chọn nhiều cách khác nhau như sử dụng các thương hiệu nổi tiếng quốc tế hoặc tự xây dựng một thương hiệu riêng để vận hành.
Chủ đầu tư xây dựng thương hiệu riêng để quản lý vận hành sẽ giúp họ đáp ứng nhu cầu sát sườn của khách nội địa hơn là việc thuê các đơn vị quốc tế vận hành. Bên cạnh đó, còn có một xu hương nữa mà Tập đoàn Novaland cũng đang đi theo là trong khu đại đô thị du lịch biển sẽ có những cấu phần sẽ giao cho các thương hiệu quốc tế vận hành.
Chẳng hạn, đối với hạng mục bệnh viện, chủ đầu tư chỉ giải quyết vấn đề bác sĩ, đào tạo y tá; còn các quy trình khác thì do đơn vị vận hành quốc tế đảm nhiệm. Hay như ở NovaWorld Phan Thiet, khu công viên biển và khu công viên giải trí sẽ được vận hành bởi một tập đoàn của Hàn Quốc.
Bên cạnh đó việc phát triển đại đô thị du lịch biển hiện nay cũng đang đối mặt với hành lang pháp lý chưa đầy đủ. Ông Phấn thừa nhận pháp luật hiện nay chưa theo kịp thực tế, khi các doanh nghiệp làm một dự án mất khoảng 5 - 6 năm và để ra một luật hay nghị định, cơ quan chức năng cũng phải bỏ ra khoảng thời gian tương tự.
Một việc nữa trong quá trình nghiên cứu, sửa đổi luật ở khía cạnh quản lý nhà nước phải đáp ứng việc phát triển của cả cộng đồng chứ không riêng một cá nhân, doanh nghiệp nào nên dù biết những bất cập của luật nhưng phải làm theo trình tự, cơ quan cấp trên phê chuẩn, thông qua.
Hay như việc các doanh nghiệp bất động sản kiến nghị cho người nước ngoài mua nhà dù nhà nước ủng hộ nhưng khi xây dựng luật thì còn tính đến khía cạnh đảm bảo an ninh quốc phòng, chứ không riêng gì mục tiêu thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản.
"Đó là lý do vì sao nhiều vướng mắc thực tế của thị trường khi các doanh nghiệp phản ánh dù cơ quan quản lý đã ghi nhận nhưng điều chỉnh chậm", ông Phấn nói.
Còn ông Arnaud Ginolin, Tổng giám đốc BCG khuyến nghị, để thu hút được các nhà đầu tư, các dự án đại đô thị du lịch biển cần phải đa dạng sản phẩm và nâng cao chất lượng dịch vụ. "Chất lượng dịch vụ là quan trong nhất vì đây là yếu tố được du khách đánh giá có quyết định quay lại lần sau hay không."
