Mạnh tay cấm căn hộ kinh doanh du lịch, TP.HCM ngăn ngừa tranh chấp chung cư

Rõ ràng sở hữu chung - riêng

Vừa qua, UBND TP.HCM đã ban hành Quyết định 26/2025/QĐ-UBND điều chỉnh các hoạt động quản lý, sử dụng nhà chung cư được đầu tư xây dựng có mục đích để ở và nhà cung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp, nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ theo quy định của Luật Nhà ở 2023 trên địa bàn thành phố.

Theo đó, quyết định này đã đi sâu và tháo gỡ kịp thời một số vấn đề vướng mắc quan trọng trong việc quản lý vận hành nhà chung cư, bao gồm sở hữu chung - riêng và việc cho thuê căn hộ lưu trú du lịch ngắn ngày.

Đối với quy định về khu vực để xe trong chung cư và các quy định liên quan đến việc khai thác phần diện tích sở hữu chung -riêng, trước đó, nhiều dự án chung cư đã xảy ra các vướng mắc, xung đột về sở hữu.

Mâu thuẫn này ra tại nhiều khu vực và tiện ích, nhưng tầng hầm hay khu vực để xe luôn là điểm nóng trong tranh chấp giữa cư dân và chủ đầu tư.

Tuy nhiên, theo quy định mới tại Quyết định 26, ngoài các hồ sơ, diện tích phần sử dụng chung nhà chung cư phải được bàn giao theo quy định từ trước đến nay, chủ đầu tư phải còn phải có trách nhiệm lập, bàn giao bản vẽ mặt bằng khu vực để xe, phân định rõ khu vực để xe cho các chủ sở hữu nhà chung cư, chỗ để xe thuộc quyền sở hữu chung, chỗ để xe ô tô và khu vực để xe công cộng.

Bên cạnh đó, quyết định này cũng làm rõ cách thức quản lý doanh thu từ phần diện tích sở hữu chung. Trước đây Luật Nhà ở 2023 yêu cầu doanh thu này phải được chuyển vào quỹ bảo trì nhưng chưa quy định rõ việc khấu trừ chi phí hợp lệ.

Tuy nhiên, Quyết định 26 đã xác định rất rõ, doanh thu từ việc khai thác diện tích sở hữu chung trước khi đưa vào tài khoản kinh phí bảo trì sẽ cấn trừ đi các khoản chi phí hợp lệ.

Theo bà Trần Minh Ái, Giám đốc cấp cao, bộ phận quản lý vận hành, Savills TP.HCM, Quyết định 26 là giải pháp kịp thời đối với tranh chấp chung cư tại TP.HCM hiện nay. Quyết định này giúp giảm thiểu xung đột về quyền sở hữu, từ đó có thể chấm dứt tranh cãi kéo dài về vấn đề sở hữu chung - riêng vốn rất nan giải tại nhiều dự án trong thời gian vừa qua.

Đưa hoạt động khai thác cho thuê căn hộ vào quy củ

Bên cạnh đó, theo bà Ái, Quyết định 26 cũng đưa ra quy định chặt chẽ hơn về hoạt động khai thác cho thuê căn hộ chung cư. Theo đó, việc cho thuê căn hộ phải đúng mục đích sử dụng được cấp phép và thực hiện đúng, đủ các yêu cầu của pháp luật liên quan đến ngành nghề kinh doanh.

Quyết định này hướng dẫn, đối với nhà chung cư chỉ có mục đích sử dụng để ở thì việc cho thuê căn hộ phải có hợp đồng ký kết giữa chủ sở hữu căn hộ và người có nhu cầu thuê, mục đích thuê được xác lập phải dùng để ở.

Mặc dù nội dung này không mới, Luật Nhà ở 2023 đã quy định cấm sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở. Khoản 8, Điều 3 của luật này cũng nghiêm cấm hành vi tự ý chuyển đổi công năng hoặc sử dụng căn hộ không đúng mục đích, làm ảnh hưởng đến kết cấu tòa nhà.

Tuy nhiên, Quyết định 26 đã có những hướng dẫn chi tiết, liên kết với các quy định khác (về kinh doanh nhà ở) để người dân cũng như các bên liên quan nắm được rõ ràng. Do đó, quyết định này được đánh giá là cần thiết để quản lý chặt hơn hoạt động cho thuê căn hộ, trả lại môi trường sống cho cư dân tại các khu chung cư mục đích để ở.

Bên cạnh đó, các hình thức cho thuê căn hộ tại các nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp cũng được quyết định này hướng dẫn chi tiết. Đơn cử như đối với nhà chung cư có mục đích sử dụng lưu trú du lịch thì việc cho thuê các căn hộ theo ngày hoặc theo giờ được xem là hoạt động kinh doanh lưu trú du lịch, thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Du lịch 2017.

Theo Điều 49 của luật này, cơ sở kinh doanh lưu trú phải đăng ký hoạt động và đáp ứng các yêu cầu về an ninh trật tự, phòng cháy chữa cháy, bảo vệ môi trường và cơ sở vật chất. Như vậy, cá nhân và tổ chức chỉ được kinh doanh dịch vụ lưu trú khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định.

Bà Ái nhận định, tại TP. HCM vừa qua đã ghi nhận nhiều ý kiến trái chiều do trong Luật Nhà ở 2023 đã đề cập rằng, căn hộ chỉ được dùng để ở. Tuy nhiên, vẫn có những tranh cãi đối với việc cho thuê ngắn hạn thì có được gọi là ở hay là gọi là lưu trú du lịch hay không.

Quyết định mới này đã làm rõ hơn về thông tin và phù hợp với quy định của luật, tạo điều kiện cho đơn vị quản lý trong công tác giám sát, đồng thời hạn chế những bất cập của mô hình cho thuê ngắn hạn tại chung cư, đảm bảo các tiện ích, môi trường sinh hoạt cho cư dân.

Cần có tổ công tác chuyên trách xử lý tranh chấp nhà chung cư

Theo bà Ái, Quyết định 26 được đưa ra tại thời điểm thích hợp để có thể nhanh chóng giải quyết các vấn đề vướng mắc đã tồn tại từ lâu.

Đặc biệt trong bối cảnh gần đây những áp lực đối với tranh chấp ngày càng cao, các yêu cầu về quyền lợi của cư dân cũng được đưa ra mạnh mẽ hơn do họ đã nắm rõ về quyền, về trách nhiệm cũng như nắm được các quy định trong luật về nhà chung cư.

Hơn nữa, đây cũng là thời điểm mà các cơ quan chức năng hiểu sâu về cách vận hành của dự án chung cư và chính các công ty, các đơn vị quản lý nắm rõ chức năng công việc và vai trò của mình.

Vì vậy, đây là thời điểm cần thiết để đưa ra văn bản để các bên liên quan, bao gồm cư dân, chủ đầu tư, ban quản lý, chính quyền có thể căn cứ để cùng giải quyết những tồn đọng nhiều năm ở TP.HCM nói riêng và tại Việt Nam nói chung.

Quyết định 26 đã mang lại điểm tích cực đối với công tác quản lý vận hành nhà chung cư, không chỉ tạo tiền đề để tiếp tục tháo gỡ những vấn đề tồn động mà còn hướng tới việc mang lại môi trường sống minh bạch và ổn định hơn cho cư dân tại TP. HCM.

Tuy nhiên, các quy định sẽ còn tiếp tục được cải thiện và điều chỉnh khi đi vào thực tế. Do vậy, bà Ái kiến nghị, các địa phương cần có một tổ công tác chuyên trách riêng để xử lý các vấn đề tranh chấp nhà chung cư, để có thể giải quyết nhanh các vấn đề và hạn chế việc đẩy các mâu thuẫn chung cư lên mức căng thẳng.

Bên cạnh đó, các địa phương cũng cần minh bạch hóa các thông tin về chung cư trên địa bàn thành phố, bao gồm công khai tình trạng pháp lý, các khu vực thuộc sở hữu chung – riêng để cư dân dễ dàng tra cứu để hiểu rõ những quy định về khu vực.

Đồng thời, các ban quản trị hay công ty quản lý cần đầu tư thêm vào công nghệ, xây dựng hệ thống trực tuyến để cư dân có thể truy cập minh bạch các thông tin về quỹ bảo trì, tránh tình trạng lạm dụng quỹ.