Bàn cách hoá giải nghịch lý của thị trường bất động sản

Tăng nhanh nguồn cung nhà ở giá rẻ

Theo Phó thủ tướng Trần Hồng Hà, để khơi thông thanh khoản của thị trường bất động sản, bên cạnh trách nhiệm của Chính phủ trong việc tháo gỡ các vướng mắc pháp lý, các doanh nghiệp cũng phải nhìn nhận trách nhiệm của mình trong việc khắc phục "nghịch lý" thừa phân khúc cấp cao, thiếu sản phẩm dành cho người thu nhập trung bình và thấp.

Các doanh nghiệp cần giải quyết tình trạng "thổi giá", "đẩy giá" bất động sản, để cung và cầu gặp nhau. Đây chính là yếu tố quan trọng giúp khơi thông thanh khoản thị trường.

Tại cuộc họp ngày hôm qua của Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ về rà soát, đôn đốc, hướng dẫn tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong triển khai thực hiện dự án bất động sản cho địa phương, doanh nghiệp, ông Hà cho rằng, "các cơ quan quản lý nhà nước, doanh nghiệp cần cùng nhau có quan điểm rõ ràng, công tâm, khách quan, không né tránh, nhằm đưa thị trường bất động sản trở lại hoạt động bình thường".

Để phát triển phân khúc nhà ở có giá phù hợp, đáp ứng nhu cầu về nhà ở cho người dân, thời gian vừa qua, Chính phủ đã quyết liệt thực hiện đề án xây dựng 1 triệu căn nhà ở xã hội. Tuy nhiên, thực tế cho thấy, kết quả vẫn không đạt như kỳ vọng.

Theo ông Đào Minh Tú, Phó thống đốc thường trực Ngân hàng Nhà nước, vấn đề mấu chốt của việc phát triển nhà ở xã hội là cần tạo điều kiện cho "cầu tiếp cận được nguồn cung" và đẩy mạnh nguồn cung.

Trên cơ sở đó, khi quan hệ cung - cầu được giải quyết, giá bất động sản trên thị trường sẽ được hạ nhiệt. Các dự án, tập đoàn đẩy giá, lũng đoạn và đầu cơ bất động sản sẽ được điều tiết một cách khách quan.

Tuy nhiên, hiện gói cho vay nhà ở xã hội 120.000 tỷ đồng đang gặp nhiều vướng mắc. Đại diện các ngân hàng BIDV, Agribank, Vietinbank, UBND TP. Hà Nội… cho biết, khó khăn trong giải ngân gói tín dụng thương mại 120.000 tỷ đồng dành cho nhà ở xã hội là khả năng đáp ứng của chủ đầu tư về năng lực tài chính, tài sản bảo đảm, tính thanh khoản của dự án, giới hạn về tỷ suất lợi nhuận của các dự án nhà ở xã hội.

"Không phải tất cả doanh nghiệp xây nhà ở xã hội mà BIDV tiếp cận đều có nhu cầu vay vốn, vì nhiều dự án chưa có đầy đủ điều kiện để triển khai, hoặc đang sử dụng vốn tự có", ông Trần Phương, Phó tổng giám đốc BIDV cho biết.

Hiện một số doanh nghiệp đang kiến nghị rút ngắn thời gian rà soát thủ tục pháp lý, nguồn gốc sử dụng đất dự án nhà ở xã hội; đơn giản hoá quy trình, thủ tục hành chính; nới lỏng điều kiện tiếp cận tín dụng cho chủ đầu tư và người mua có thu nhập trung bình và thấp.

Đối với nguồn vốn dành cho các dự án nhà ở xã hội, Phó thủ tướng yêu cầu Ngân hàng Nhà nước, Bộ Tài chính nghiên cứu chính sách tài khoá dài hạn hỗ trợ lãi suất cho các khoản vay tín dụng ưu đãi.

Bộ Tài chính nghiên cứu thành lập quỹ đầu tư nhà ở xã hội bao gồm ngân sách nhà nước, đóng góp của doanh nghiệp từ chi phí 20% xây nhà ở xã hội trong các dự án nhà ở thương mại và các nguồn hợp pháp khác hỗ trợ cho doanh nghiệp xây nhà ở xã hội và người dân mua nhà ở xã hội, bảo đảm hài hòa giữa thực hiện chính sách xã hội và cơ chế thị trường.

Bên cạnh nhà ở xã hội, ông Hà cũng mong muốn, các doanh nghiệp, nhà đầu tư tính toán chi phí hợp lý, đưa ra các sản phẩm nhà ở thương mại, có giá bán phù hợp, đảm đảm chất lượng, thiết kế, thẩm mỹ và mức lợi nhuận hợp lý, hài hoà lợi ích với nhà nước, người dân.

Điều này sẽ giúp khơi thông thanh khoản, góp phần phát triển lành mạnh thị trường bất động sản.

Tiếp tục tháo gỡ vướng mắc pháp lý

Cùng với việc khơi thông nguồn cung nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ, theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh, các khó khăn, vướng mắc về pháp lý trên thị trường bất động sản cũng cần sớm được giải quyết.

Theo ông Sinh, thời gian qua, thị trường bất động sản nói chung và việc tháo gỡ khó khăn trong triển khai thực hiện dự án đã có nhiều chuyển biến theo chiều hướng tích cực.

Tại Hà Nội hiện có 404 dự án; qua rà soát phân loại khó khăn, vướng mắc, đã giải quyết đưa ra khỏi danh sách chậm triển khai 81 dự án; 10 dự án đã thu hồi đất, chấm dứt hoạt động; 67 dự án tiếp tục đôn đốc nhà đầu tư đẩy nhanh tiến độ thực hiện.

Hà Nội đang tiếp tục triển khai thực hiện tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho 246 dự án theo hướng dẫn của Bộ Xây dựng và các bộ, ngành.

Tương tự, TP. HCM đã triển khai giải quyết theo thẩm quyền 33/72 dự án do tổ công tác yêu cầu; 44/148 dự án do Hiệp hội Bất động sản TP. HCM tổng hợp kiến nghị; tiếp tục triển khai tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho 143 dự án…

Tuy nhiên, nhiều khó khăn, vướng mắc về mặt thể chế đã được các luật mới (Luật Đấu thầu, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai, Luật Các tổ chức tín dụng (sửa đổi)) đã tháo gỡ khó khăn nhưng chưa có hiệu lực thi hành dẫn đến chưa giải quyết ngay khó khăn, vướng mắc hiện nay.

Mặt khác, theo ông Sinh, một số địa phương chưa thành lập tổ công tác, chưa giải quyết khó khăn; còn nhiều vướng mắc trong tổ chức triển khai thực thi pháp luật.

Ông Sinh chỉ ra thực tế là nhiều địa phương chưa tập trung lập, phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở 5 năm và hằng năm để làm cơ sở chấp thuận chủ trương đầu tư các dự án phát triển nhà ở.

Bên cạnh đó, các địa phương chưa đẩy mạnh thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất.

Trước thực trạng này, các chuyên gia và doanh nghiệp đề nghị các bộ ngành, cơ quan quản lý nhà nước làm rõ về các kiến nghị về xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, giải phóng mặt bằng; thẩm quyền điều chỉnh cục bộ quy hoạch chung; điều chỉnh chủ trương đầu tư khi dự án chỉ có quyết định giao đất nhưng không có quyết định chủ trương đầu tư theo pháp luật về nhà ở, pháp luật về đô thị; đấu thầu dự án có phần đất công xen kẽ.

Đặc biệt, các cơ quan quản lý nhà nước cần xem xét cho phép chấp thuận chủ trương đồng thời lựa chọn nhà đầu tư dự án nhà ở thương mại trong trường hợp đã có quyền sử dụng "đất khác" không phải đất ở; chấp thuận chủ trương đầu tư dự án cải tạo lại chung cư cũ;...

Ông Hà đề nghị Bộ Xây dựng tổng kết thành những nhóm vấn đề vướng mắc chủ yếu có thể được giải quyết trong các luật sửa đổi, bổ sung về đất đai, nhà ở, kinh doanh… vừa được thông qua, từ đó nghiên cứu phương án tham mưu, trình Chính phủ, Quốc hội ban hành văn bản theo thẩm quyền cho phép áp dụng trước thời điểm luật có hiệu lực.

"Việc giải quyết các kiến nghị của doanh nghiệp, địa phương phải có địa chỉ, thời hạn cụ thể, bộ, ngành nào chịu trách nhiệm, bao giờ hoàn thành", ông Hà nhấn mạnh.