Cũng không có gì khó hiểu khi các nhà đầu tư tỏ ra hứng khởi đối với bất động sản đặc khu kinh tế. Nhưng họ cũng nên biết lắng nghe những tiếng nói hoài nghi.
Đầu cơ bất động sản không còn xa lạ ở Việt Nam, nhưng với những biến động gần đây, ngay cả những người quan sát thị trường lão luyện cũng phải ngạc nhiên. Đầu tháng 5, chính quyền các địa phương đã quyết định tạm thời đóng băng các giao dịch bất động sản ở huyện Vân Đồn (Quảng Ninh) và khu vực Bắc Vân Phong (Khánh Hòa) cho đến kỳ họp tháng 6 của Quốc hội. Động thái này xuất hiện sau khi những cơn sốt đất liên tục bùng nổ ở những khu vực này. Theo tin đưa gần đây của TheLEADER, giá đất ở Bắc Vân Phong đã tăng gấp hàng trăm lần trong hai năm qua.
Rõ ràng, việc các nhà đầu tư ngày càng quan tâm tới bất động sản ở Vân Đồn và Bắc Vân Phong bắt nguồn từ quyết định thành lập các đặc khu kinh tế. Chính phủ đặc mục đích sử dụng ưu đãi về thuế và thuế quan và thủ tục hải quan tinh gọn với ít quy định hơn để thu hút đầu tư vào các lĩnh vực khác nhau như công nghiệp chế tạo, bất động sản nhà ở, bán lẻ, du lịch và khu nghỉ dưỡng có sòng bạc.
Với những kế hoạch đầy ấn tượng, đặc khu kinh tế được quan tâm nhiều đến thế cũng đúng, nhưng nhà đầu tư cũng nên biết hoài nghi. Tỷ phú Warren Buffet từng nói, "Hãy tham lam khi người khác sợ hãi, và sợ hãi khi người khác tham lam."
Vì sao phải hoài nghi? Rất đơn giản: hầu hết các đặc khu không đáp ứng được kỳ vọng ban đầu. Theo tạp chí The Economist, các đặc khu kinh tế trên thế giới chủ yếu thuộc ba loại: một số ít thành công đáng kinh ngạc, một số lớn hơn thành công vừa phải, và một số rất lớn thất bại. Nhiều trường hợp thất bại không thể gượng dậy và chỉ còn là những lô đất bỏ hoang sau nhiều năm thành lập. Vài trường hợp khởi đầu có vẻ hứa hẹn hơn, nhưng cũng không thành công về lâu dài, thường là do các thủ tục cồng kềnh, công tác quản lý kém và tham nhũng.
“Gương tày liếp” còn đó nhưng sức hấp dẫn của mô hình đặc khu kinh tế vẫn rất lớn, vì câu chuyện về những đặc khu thành công đều rất hứa hẹn và khả quan. Các nhà hoạch định kinh tế trên thế giới phải ngạc nhiên trước sự phát triển của đặc khu Thâm Quyến gần Hồng Kông. Nhờ chính sách thuận lợi, một làng chài nghèo đói biến thành một thành phố lớn và phát triển ở mức độ cao chỉ trong 20 năm.
Tuy nhiên, chúng ta cần nhớ rằng đặc khu Thâm Quyến được thành lập vào năm 1980, khi Trung Quốc vẫn còn trong giai đoạn đầu của cải cách mở cửa. Nhờ đó, môi trường đầu tư của đặc khu cực kì khác biệt so với nền kinh tế chung của Trung Quốc lúc bấy giờ, và đặc khu kinh tế là một khái niệm tương đối mới.
Từ đó đến nay, việc giảm thuế quan và cải cách cơ cấu kinh tế diện rộng đã diễn ra ở Trung Quốc cũng như trên toàn cầu. Những cải cách này đã làm giảm lợi thế “độc quyền” về môi trường đầu tư của các đặc khu. Ngoài ra, hiện nay vẫn còn một số lớn đặc khu vẫn đang cạnh tranh thu hút đầu tư. Tính đến năm 2016, có 4.000 đặc khu kinh tế trên toàn thế giới so với năm 1980 chỉ có hơn 100. Vì đặc khu không còn “đặc biệt” nữa nên phần lớn các đặc khu không thể thu hút được dự án đầu tư có ý nghĩa.
Ba đặc khu kinh tế của Việt Nam vẫn có thể thành công, nhưng các nhà hoạch định chính sách nên lưu ý rút kinh nghiệm từ các trường hợp thành công và thất bại trên khắp thế giới. Điểm mấu chốt là các ưu đãi thuế có thể thu hút được nhà đầu tư, nhưng chỉ thế thôi thì chưa đủ để đảm bảo sự phát triển bền vững của các đặc khu. Cơ sở hạ tầng là nhân tố cực kỳ quan trọng để kết nối các đặc khu với thị trường toàn cầu. Chính phủ có thể hy vọng khu vực tư nhân sẽ tham gia nhiều hơn vào việc xây dựng cơ sở hạ tầng, nhưng vẫn phải có ngân sách Nhà nước để hỗ trợ.
Thứ hai, Việt Nam cần cân bằng giữa việc giám sát (để chống rửa tiền và các hành vi lạm quyền khác) mà vẫn đảm bảo môi trường thông thoáng cho nhà đầu tư (để tránh thủ tục cồng kềnh). Cuối cùng, các đặc khu thành công như Thâm Quyến đặt mục tiêu phát triển hết sức thực tế. Đặc khu liên kết với các nhà cung cấp ở địa phương và tập trung vào các ngành sản xuất tương đối đơn giản, chẳng hạn như hàng may mặc và chế biến thực phẩm. Những đặc khu hướng đến các lĩnh vực hào nhoáng hơn như dịch vụ công nghệ cao và tài chính đã thường kém thành công hơn nhiều.
Các nhà đầu tư bất động sản đặc khu có thể sẽ được hưởng thành quả trong tương lai, nhưng họ đang theo đuổi một ván cược rất dài hơi.
(*) Bài viết phản ánh quan điểm của Michael Modler, Giám đốc phát triển Kinh doanh tại Công ty Tư vấn Kinh doanh Hội nhập Toàn cầu (GIBC) tại TP. HCM.
Tags:
Tags:
Theo đại diện của công ty tư vấn bất động sản Savills, đặc khu kinh tế muốn thực sự phát triển phải có quy hoạch ngay từ đầu, trong khi đó quy hoạch của Việt Nam vốn chưa phải thế mạnh.
Quyết định mạnh tay của chính quyền địa phương đã khiến cơn sốt đất càn quét các đặc khu kinh tế tương lai đang dần hạ nhiệt.
Nếu không có biện pháp quản lý phù hợp, cơn sốt đất đang càn quét tại các đặc khu tương lai như Vân Đồn, Bắc Vân Phong, Phú Quốc sẽ để lại những hệ luỵ khôn lường.
Thực trạng giá đất tăng chóng mặt tại các đặc khu kinh tế đang khiến các địa phương ráo riết ban hành lệnh cấm chuyển nhượng, chuyển đổi mục đích sử dụng đất để cắt cơn sốt đất ảo tại đây.
Thực trạng sốt đất tại các đặc khu kinh tế hiện nay không chỉ đẩy nhà đầu tư vào nguy cơ rủi ro cao mà còn gây khó khăn cho chính quyền địa phương, doanh nghiệp khi giải phóng mặt bằng triển khai dự án theo quy hoạch sau này. Thậm chí, có ý kiến còn cho rằng, điều này sẽ làm giảm sức hấp dẫn của đặc khu trong mắt các nhà đầu tư chiến lược.
Giữ vững cái bất biến để không lạc lối, linh hoạt trong vạn biến để không bị bỏ lại. Với CEO Filum.ai, đó là triết lý sống còn của doanh nghiệp trong thời AI.
Chủ tịch Giovanni Nguyễn Trọng Phi tin rằng, sẻ chia và dẫn dắt là cách doanh nhân lan tỏa sức mạnh tới cộng đồng, cùng đưa đất nước phát triển trong Kỷ nguyên mới.
Hơn cả một công ty bảo hiểm nhân thọ, trong 26 năm có mặt tại Việt Nam, Prudential luôn thể hiện vai trò đồng hành cùng đất nước giải những bài toán lớn về đầu tư, giáo dục và bảo vệ tài chính.
Từ tình yêu gốm của một người con Bát Tràng, bà Nguyễn Thị Thu Giang kiên định trên con đường nâng tầm ngành gốm truyền thống với thương hiệu Gốm Gia Nguyễn.
Năng lực quản trị không chỉ là thước đo tầm vóc của người lãnh đạo mà còn là nền móng để định hình sức mạnh doanh nghiệp Việt trong kỷ nguyên mới.
Cuộc suy thoái kinh tế toàn cầu từ giữa năm 2022 đã đẩy VAM đến bờ vực phá sản khi doanh nghiệp liên tục thua lỗ, phải cắt giảm tới 40% nhân sự. Thế nhưng, với quyết định táo bạo về đào tạo nhân sự và chuyển đổi số, VAM đã chứng minh câu chuyện 'biến nguy thành cơ' trong khó khăn là hoàn toàn khả thi.
Với mức giá dao động quanh mức 19.000 đồng/cổ phiếu, ước tính VII Holding có thê đã chi hơn 6.000 tỷ đồng để có thể mua vào hơn 300 triệu cổ phiếu HUT.
Giữ vững cái bất biến để không lạc lối, linh hoạt trong vạn biến để không bị bỏ lại. Với CEO Filum.ai, đó là triết lý sống còn của doanh nghiệp trong thời AI.
CEO Viettel Global là một trong bốn người phụ nữ Việt Nam góp mặt tại bảng xếp hạng danh giá của Fortune, đánh dấu bước tiến mới của các nữ doanh nhân.
Năm nay, chương trình “Chạm sẻ chia, trao hy vọng” đặt mục tiêu tiếp tục tầm soát ung thư miễn phí cho 2.010 phụ nữ yếu thế trên toàn quốc.
Tổng giám đốc Vinamilk là nữ doanh nhân Việt Nam duy nhất trong ngành F&B và FMCG hai năm liên tiếp được vinh danh trong danh sách này.
Lần hợp tác chiến lược này nhằm hỗ trợ cho các hộ kinh doanh và khối doanh nghiệp siêu nhỏ, nhỏ và vừa (MSME) vận hành kinh doanh hiệu quả, phát triển bền vững.
