Nghị quyết 170 sắp tái sinh 289 dự án

Giải nén nguồn lực đất đai

Trong nhóm dự án được Bộ Tài chính đề xuất áp dụng theo Nghị quyết 170 của Quốc hội (nhằm xây dựng Nghị quyết của Chính phủ ban hành danh mục các dự án, đất đai trên phạm vi cả nước áp dụng cơ chế, chính sách đặc thù tại Nghị quyết 170 của Quốc hội), ghi nhận tỷ trọng đáng kể các dự án bất động sản nghỉ dưỡng và đô thị quy mô đất lớn, vị trí chiến lược và đã được đầu tư ở mức độ nhất định.

Điển hình là loạt dự án đô thị biển và khu phức hợp ven biển tại tỉnh Khánh Hoà, vốn được kỳ vọng định hình trung tâm du lịch – dịch vụ cao cấp của khu vực Nam Trung Bộ nhưng rơi vào đình trệ do vướng mắc trong xác định nghĩa vụ tài chính đất đai và các kết luận thanh tra kéo dài.

Có thể kể đến một số trường hợp cụ thể như: khu phức hợp Tropicana Nha Trang, khu đô thị Hưng Thịnh (Golden Bay), khu du lịch dịch vụ tổng hợp Bắc bán đảo Cam Ranh, Nha Trang Ana Marina, khu du lịch Cam Ranh Bayana Resort, Vinpearl Bãi Dài, Fusion Maia Nha Trang Resort…

Ở khu vực phía Bắc, tổ hợp nghỉ dưỡng tại Đại Lải của Flamingo Group (thường được gọi là Đảo Ngọc Đại Lải) – mô hình phát triển bất động sản gắn với sinh thái, cũng từng gặp các vướng mắc liên quan đến đất đai và chuyển đổi mục đích sử dụng trong bối cảnh chính sách thay đổi.

Theo các kết luận và thông báo của Uỷ ban Kiểm tra Trung ương ban hành thời gian 2023-2024, dự án được xác định đã điều chỉnh quy hoạch chi tiết lần 3 làm thay đổi mục tiêu, tính chất và cơ cấu sử dụng đất so với chủ trương ban đầu, vi phạm Luật Quy hoạch 2017.

Bên cạnh đó, việc xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất chưa theo quy định tại thời điểm giao đất cũng như chưa xác định giá đất phần diện tích chuyển mục đích sử dụng đất. Đồng thời dự án còn vi phạm quản lý quy hoạch đất, lòng hồ và mặt nước hồ Đại Lải.

Ngoài trường hợp dự án tại Phú Thọ nêu trên, dự án tổ hợp dịch vụ du lịch nghỉ dưỡng, biệt thự và nhà ở thấp tầng FLC Hạ Long tại Quảng Ninh cũng lọt vào danh sách được áp dụng cơ chế theo Nghị quyết 170.

Kết quả giám sát của Ủy ban Kiểm tra Trung ương xác định việc cấp chứng nhận đầu tư, phê duyệt chủ trương đầu tư dự án trái quy định, có dấu hiệu của hợp thức hoá văn bản. Đáng chú ý, là loạt sai phạm liên quan đến dự án như: cấp 228 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vi phạm Luật Đất đai 2013, giao đất cho nhà đầu tư để kinh doanh bất động sản không phù hợp quy hoạch sử dụng đất, cấp phép xây dựng không đúng mục đích sử dụng đất…

Đáng chú ý, trong nhóm đô thị lớn còn có các dự án gắn với khu Đông TP.HCM như khu đất Bình Khánh (38,4ha), khu Nam Rạch Chiếc – nơi phát triển dự án Saigon Sports City, hay các dự án liên quan đến tái định cư và phát triển đô thị tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm. Đây đều là những dự án có vai trò quan trọng trong cấu trúc phát triển đô thị, nhưng bị gián đoạn do vướng mắc kéo dài về định giá đất và nghĩa vụ tài chính.

Hàng trăm triệu USD “chôn chân” vì điểm nghẽn chính sách

Nếu bất động sản phản ánh sự gián đoạn trong dòng vốn và quy hoạch đô thị, thì nhóm dự án năng lượng trong danh mục 289 dự án lại cho thấy rõ hơn rủi ro của giai đoạn chuyển tiếp chính sách.

Đơn cử, hai nhà máy điện mặt trời Lộc Ninh 3 và Lộc Ninh 4 tại tỉnh Đồng Nai đều ở tình trạng đã vận hành thương mại 6 năm nay nhưng chưa xong thủ tục đất đai.

Hai dự án này từng bị chỉ ra một số tồn tại vi phạm theo Kết luận 1027 của Thanh tra Chính phủ ban hành 3 năm trước, bên cạnh đó còn liên quan đến một số cá nhân của cục thuế tỉnh theo kết luận của Cơ quan Cảnh sát điều tra Bộ Công an trong vụ án, các sai phạm về điện mặt trời tại Bộ Công thương.

Trường hợp tiếp theo là 2 dự án điện mặt trời tại An Giang gồm Sao Mai và Văn Giáo 1 ở tình trạng thẩm quyền ký quyết định chủ trương đầu tư chưa đúng Luật Đầu tư 2014.

Điểm chung của các dự án năng lượng này là đều có quy mô lớn, thời gian chuẩn bị dài và phụ thuộc mạnh vào khung chính sách. Khi chính sách thay đổi hoặc thiếu cơ chế chuyển tiếp rõ ràng, toàn bộ dự án có thể rơi vào trạng thái “đứng hình”, khiến dòng vốn đầu tư hàng tỷ USD bị “chôn chân”.

Trong bối cảnh đó, Nghị quyết 170 được xem là công cụ nhằm tạo ra một “lối thoát có kiểm soát” cho các dự án tồn đọng. Thay vì tiếp tục xử lý theo từng trường hợp riêng lẻ hoặc kéo dài các quy trình tố tụng, cơ chế đặc thù cho phép tập trung vào việc khắc phục hậu quả kinh tế: xác định lại nghĩa vụ tài chính, hoàn tất hồ sơ pháp lý và đưa dự án trở lại trạng thái vận hành.

Cách tiếp cận xử lý theo nhóm vấn đề – như vướng định giá đất, tài sản đối ứng, hay chuyển tiếp chính sách – giúp rút ngắn thời gian và tạo sự thống nhất trong thực thi. Đây là yếu tố đặc biệt quan trọng với các dự án quy mô lớn, nơi mỗi năm chậm trễ đều kéo theo chi phí tài chính rất lớn.

Tinh thần xuyên suốt của Nghị quyết là không hình sự hóa các quan hệ kinh tế và ưu tiên xử lý hậu quả trước, qua đó tạo điều kiện để các nguồn lực bị “đóng băng” có thể quay trở lại phục vụ phát triển.

Nếu được triển khai hiệu quả, nhóm dự án bất động sản nghỉ dưỡng – đô thị lớn và các dự án năng lượng trong danh mục 289 trường hợp có thể trở thành lực đẩy quan trọng cho tăng trưởng, không chỉ ở góc độ giải phóng nguồn lực mà còn ở việc khôi phục niềm tin thị trường.

Trong danh mục dự án các bộ, địa phương rà soát không đủ điều kiện áp dụng quy định tại mục 14 Nghị quyết 265/2025 của Quốc hội (Cho phép mở rộng việc áp dụng các cơ chế, chính sách đặc thù tại Điều 3, Điều 4, Điều 5, Điều 6, Điều 7 và Điều 8 của Nghị quyết số 170/2024/QH15 ngày 30/11/2024 của Quốc hội), ghi nhận các trường hợp đáng chú ý như: khu đô thị sinh thái Sông Hồng nam Đầm Vạc (Phú Thọ), nhà ở xã hội chung cư Đại Nam (Thái Nguyên), Trung tâm điều hành và giao dịch Vicem.