Nghịch lý khó tin của thị trường căn hộ Hà Nội

Nguồn cung lớn, giá căn hộ Hà Nội vẫn tăng mạnh

Giá căn hộ Hà Nội trong quý III vừa qua đã đạt trung bình 64 triệu đồng/m2, tăng 8,7% so với quý trước và tăng mạnh 26% theo năm. Mức giá trung bình của căn hộ Hà Nội theo số liệu của CBRE chỉ thấp hơn 3% so với mức giá của TP.HCM.

Trong khi đó, một nghiên cứu khác của Savills công bố hồi đầu tháng cho thấy, giá căn hộ Hà Nội đã đạt 69 triệu đồng/m2, vượt qua mức giá ở TP.HCM.

Trên thị trường thứ cấp ở Hà Nội, giá bán cũng duy trì đà tăng từ quý trước, đạt 46 triệu đồng/m2, tăng 5,5% theo quý và gần 26% theo năm. Đà tăng của giá bán thứ cấp ở Hà Nội chưa có dấu hiệu dừng lại và hiện chỉ cách mức giá thứ cấp chung cư của TP.HCM khoảng 2 triệu đồng/m2.

Và 'nghịch lý khó tin" đã xảy ra. Từ trước đến nay, nhiều ý kiến vẫn nhận định rằng, giá bất động sản do cung cầu quyết định. Nhu cầu lớn đối với sản phẩm căn hộ, trong bối cảnh thị trường khan hiếm nguồn cung đã đẩy giá tăng mạnh.

Tuy nhiên, hiện nay, nguồn cung trên thị trường lại đang hồi phục mạnh mẽ, tăng cao nhất trong 5 năm trở lại đây.

Thị trường chung cư Hà Nội quý vừa qua tiếp tục ghi nhận nguồn cung mở bán mới rất lớn, đạt xấp xỉ 8.230 căn, gần bằng với nguồn cung mới của quý trước.

Tính chung trong chín tháng đầu năm 2024, tổng nguồn cung mở bán mới căn hộ tại Hà Nội đạt hơn 19.000 căn, vượt tổng nguồn cung cả năm 2023.

Đây cũng là tổng nguồn cung chung cư mới lớn nhất ghi nhận được tại Hà Nội trong vòng 5 năm trở lại đây.

Dự báo trong quý cuối năm nay, nguồn cung mới sẽ ghi nhận thêm hơn 10.000 căn, nâng tổng số căn chung cư mở bán mới trong cả năm ước đạt gần 30.000 căn. Đây là con số gần gấp ba lần số căn mở bán trong năm ngoái và là nguồn cung cao nhất trong vòng 5 năm qua.

Nguồn cung này cũng chỉ thấp hơn 7.000 căn so với con số 37.000 căn hộ mở bán ra thị trường của năm 2019, thời điểm thị trường sôi động.

Con số này là minh chứng cho thấy, nguồn cung căn hộ không hề thấp nên yếu tố khan hiếm nguồn cung cũng không còn là lý do đẩy giá căn hộ tăng cao như giai đoạn 2020 - 2023.

Lý thuyết này có lẽ chỉ đúng với giai đoạn 2020 - 2021, khi mỗi năm thị trường chỉ đón nhận khoảng 18.000 căn hộ mới, chưa bằng một nửa so với 2019. Năm 2022, nguồn cung cũng tiếp tục giảm mạnh khi chưa được 16.000 căn hộ. Năm ngoái ghi nhận nguồn cung thấp kỷ lục, chỉ hơn 10.000 căn hộ.

Yếu tố giá phụ thuộc vào cung cầu cũng không đúng với thị trường TP. HCM khi nguồn cung đang ở mức rất thấp, tuy nhiên mức giá chỉ tăng nhẹ.

Ước tính cả năm 2024, thị trường TP.HCM chỉ có 5.000 căn chung cư mở bán mới, bằng 1/6 lượng nguồn cung tại Hà Nội.

Giá bán sơ cấp chung cư tại TP.HCM đạt 66 triệu đồng/m2 diện tích thông thủy, tăng 4% theo quý và tăng gần 8% theo năm, phần lớn do các dự án cũ điều chỉnh tăng giá bán trong giai đoạn mở bán mới.

Chi phí đầu vào đội giá căn hộ lên cao

Nếu không phải do chênh lệch cung cầu, điều gì khiến giá căn hộ tăng mạnh? Theo bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao CBRE, nguồn cung mới chủ yếu là các dự án cao cấp, hạng sang chính là yếu tố đẩy mặt bằng giá căn hộ leo thang.

Trong khi nguồn cung căn hộ vừa túi tiền đang ngày càng vắng bóng trên thị trường, một tỷ lệ lớn căn hộ đang tập trung tại phân khúc cao cấp. Cùng với đó là nhiều dự án hạng sang triển khai mở bán tiếp tục kéo mặt bằng giá bán đi lên.

Có đến hơn 75% tổng nguồn cung mới trong quý vừa qua tới từ các dự án chung cư cao cấp. Trong đó, chỉ có hai dự án có mức giá chào bán trong khoảng 50-60 triệu đồng/m2, các dự án còn lại đều ghi nhận mức giá sơ cấp trung bình trên 60 triệu đồng/m2. Giá này chưa bao gồm VAT và phí bảo trì.

Tại huyện ngoại thành Đông Anh, mặc dù chưa công bố chính thức, nhưng giá căn hộ chung cư tại một dự án đại đô thị tại khu vực này cũng dự kiến thấp nhất hơn 100 triệu đồng/m2.

Ông Trần Quang Trung, Giám đốc Phát triển kinh doanh OneHousing, lý giải chi phí đầu vào gia tăng đã khiến các chủ đầu tư điều chỉnh chiến lược, tập trung phát triển dự án cao cấp và hạng sang, khiến giá chung cư trên thị trường sơ cấp liên tục tăng.

Tất cả yếu tố đầu vào như chi phí thuế đất theo biểu giá mới, chi phí xây dựng, đầu tư về thiết kế sản phẩm... đều đang đội lên không ít, khiến doanh nghiệp rất khó phát triển phân khúc giá rẻ.

Mới đây Bộ Xây dựng cũng đánh giá, giá nhà ở có thể tăng 15-20% khi áp dụng biểu khung giá theo luật mới.

Trong bối cảnh quỹ đất ngày càng khan hiếm, để sở hữu một vị trí đẹp, đặc biệt tại trung tâm thành phố, doanh nghiệp phải bỏ ra số tiền khổng lồ. Khi giá đất đã cao, chủ đầu tư lại làm một sản phẩm bình dân thì chắc chắn sẽ lỗ, ông Trung nhận định.

Bên cạnh đó, kinh tế Việt Nam đang trong chu kỳ tăng trưởng tốt với nhiều yếu tố khởi sắc. Trong đó, Hà Nội, TP.HCM là hai đầu tàu kinh tế của Việt Nam, với việc di dân cơ học, công ăn việc làm tập trung và là nơi phần lớn mọi người đều mong muốn an cư lạc nghiệp. Do đó, khó có thể khiến giá bất động sản ở hai thành phố này rẻ đi.

Mặc dù nguồn cung mở bán mới tương đối lớn, song sức mua của thị trường vẫn rất khả quan. Tổng số căn hộ bán được trong quý vừa qua đã vượt mốc 8.000 căn, tuy giảm 20% so với quý trước do nhiều dự án mở bán đồng loạt trong quý II và quý III nhưng con số này vẫn gấp hơn hai lần so với cùng kỳ năm ngoái.

Việc nguồn cung mới hạn chế trong nhiều năm đã khiến sức mua tăng mạnh, đồng thời đẩy giá bán sơ cấp tăng nhanh.

Theo ông Trung, nhiều người mua vẫn đang chờ chung cư giảm giá, song việc chờ đợi này là không khả thi và nhiều khả năng giá chung cư Hà Nội vẫn tiếp tục tăng mạnh trong thời gian tới.

Tuy nhiên, giá căn hộ Hà Nội sẽ tăng đến mức nào xét tương quan với bức tranh trái ngược tại TP.HCM, nơi giá chung cư sau thời gian tăng mạnh 2015 - 2022, hiện cũng đã chững lại đà tăng.

Theo nhiều chuyên gia, đà tăng giá căn hộ Hà Nội sẽ tiếp tục đến khi vượt ngưỡng chịu đựng của người mua nhà thì sẽ chững lại, tương tự như thực tế tại TP. HCM hiện nay.

Việc giá căn hộ tăng cao theo bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao, bộ phận nghiên cứu và tư vấn, Savills Hà Nội, cũng là thách thức về thanh khoản của nhiều dự án.

Giá cao đồng nghĩa với tệp khách hàng của dự án bị thu hẹp. Nếu dự án không thực sự đẳng cấp, đáp ứng nhu cầu của khách hàng, sẽ rất khó có thanh khoản. Khách hàng sẽ là người quyết định, lựa chọn dự án phù hợp với túi tiền, khả năng tài chính và đáp ứng được nhu cầu cuộc sống của họ.