Nguy cơ bong bóng trên thị trường bất động sản

Nguồn cung giảm, giá nhà tăng cao bất thường

"Chỉ trong một khoảng thời gian ngắn, thị trường bất động sản TP. HCM đã thiết lập mặt bằng giá mới. Trong cơ cấu nguồn cung chào bán ra thị trường, căn hộ giá thấp không còn xuất hiện. Các dự án thuộc phân khúc bình dân đã biến thành phân trung cấp, dự án thuộc phân khúc trung cấp biến thành cao cấp". 

Đó là nhận định của ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam trước thực trạng giá nhà ở tăng mạnh trên thị trường hiện nay.

Theo vị lãnh đạo hiệp hội này, giá bán căn hộ trung cấp trên thị trường TP. HCM đã tăng 26,5% so với năm 2019 và tăng 50,7% so với năm 2018. Giá bán trung bình căn hộ cao cấp trên thị trường là 72,9 triệu đồng/m². Giá trung bình của liền kề, nhà phố, shophouse là 74,2 triệu đồng/m².

Covid-19 dường như không làm ảnh hưởng đến đến việc đầu tư, giao dịch và giá bất động sản trên thị trường. Giá nhà ở vẫn không ngừng tăng phi mã và liên tục thiết lập mặt bằng giá mới do nguồn cung hạn chế, ông Đính nhận định.

Theo số liệu từ Sở Xây dựng TP. HCM, năm 2020 thành phố phê duyệt 31 dự án có sản phẩm đủ điều kiện bán hàng ra thị trường với 15.275 căn hộ và 1.620 thấp tầng. Lượng cung đủ điều kiện chỉ đạt 59,7% so với năm 2018 (77 dự án) và 68,1% so với năm 2019 (47 dự án).

Lượng sản phẩm chào bán bao gồm cả hàng tồn đạt 27.390 sản phẩm. Trong đó, có 25.069 căn hộ và 2.321 thấp tầng. Tổng căn hộ mới chào bán trên thị trường năm 2020 đạt 21.312 sản phẩm. 

Trong khi nguồn cung hạn chế thì nguồn cầu vẫn tăng mạnh do sự chuyển dịch đầu tư từ các ngành kinh tế khác sang bất động sản. Thời gian vừa qua, thông tin thành lập TP. Thủ Đức và khởi công xây dựng sân bay Long Thành đã khiến lực cầu của thị trường đang dồn phần lớn về các khu vực này. 

Làn sóng đầu tư hấp thụ rất nhanh những bất động sản có giá tốt ở các phân khúc đất nền, căn hộ trung cấp, căn hộ cao cấp có diện tích nhỏ. Tính trên tổng nguồn cung căn hộ, Hội Môi giới bất động sản Việt Nam đánh giá, tỉ lệ hấp thụ đạt 87%.

Tương tự tại Hà Nội, thị trường cũng đang thiếu vắng nguồn cung khi không có nhiều dự án mới được phê duyệt đầu tư ở giai đoạn này. Theo số liệu từ Sở Xây dựng TP. Hà Nội, năm 2020, thành phố phê duyệt 45 dự án có sản phẩm đủ điều kiện bán hàng ra thị trường với 17.626 căn hộ và 1.584 thấp tầng.

So với năm 2019 (60 dự án) lượng sản phẩm đủ điều kiện bán hàng năm 2020 chỉ đạt 66,9%. Lượng sản phẩm chào bán trên toàn thị trường TP. Hà Nội, bao gồm cả hàng tồn đạt 28.818 ssản phẩm. Trong đó, có 24.164 căn hộ và 4.672 nhà thấp tầng. Giao dịch đạt 13.834 sản phẩm, gồm 10.032 căn hộ và 3.802 nhà thấp tầng. Tỉ lệ hấp thụ trung bình đạt 48%.

Đáng chú ý, tổng căn hộ mới chào bán trên thị trường Hà Nội năm 2020 đạt 16.350 sản phẩm. Lượng cung mới chào bán năm 2020 chỉ đạt 47,8% so với năm 2017; 41,8% so với năm 2018 và 72,6% so với năm 2019.

Lượng sản phẩm trên thị trường hạn chế đã khiến giá bất động sản điều chỉnh tăng. Giá chung cư tăng nhẹ ở phân khúc trung cấp.

Đặc biệt, do thiếu sản phẩm đầu tư và sự xuất hiện sự chuyển dịch đầu tư vào thị trường bất động sản từ các ngành kinh tế khác đã làm tăng lực cầu đầu tư trong ngắn hạn. Thị trường nóng lên ở một số khu vực nông thôn, vùng chuẩn bị lên quận.

Giá đất trong làng xã các khu vực Sơn Tây, Hòa Lạc, Thạch Thất, Hoài Đức đã bị đẩy lên mức 25-30 triệu đồng/m², tăng so với năm 2019 khoảng 50%. Các vùng như Đông Anh, Gia Lâm, Long Biên cũng tăng khoảng 20-30% so với năm 2019.

Coi chừng bong bóng bất động sản?

Nhận định về sự tăng giá trên thị trường bất động sản, ông Nguyễn Văn Đính cho rằng, việc tăng giá trên thị trường không đi kèm với việc tăng chất lượng dự án cho phù hợp. Điều này là bất thường khi giá tăng không phản ánh đúng giá trị của dự án, rất dễ xảy ra bong bóng bất động sản. Một thị trường như vậy tiềm ẩn nhiều nguy cơ phát triển không bền vững, gây nên những bất ổn về kinh tế, tài chính.

Bên cạnh đó, lực cầu ngoài ngành chuyển hướng vào thị trường bất động sản đang chiếm tỷ trọng khá lớn, ước đạt 30% -40% tổng cầu đầu tư. Đây là tính ảo của thị trường bất động sản do lực cầu ngắn hạn này chỉ tham gia với mục đích sinh lời nhanh rồi rút vốn.

Nhiều giao dịch diễn ra tại các dự án bất động sản được xác định là đầu tư ngắn hạn, chờ lên giá. Những giao dịch kiểu này hiện đang chào bán lại trên thị trường khá phổ biến nhưng khó thành công vì giao dịch lần đầu cao, khó được thị trường hấp thụ lại. Do đó, dù tăng giá nhưng hiện tượng giao dịch thực diễn ra không nhiều mua bán chủ yếu qua lại giữa các nhà đầu cơ với nhau.

Đồng quan điểm, nhận định về sự lệch pha cung cầu trên thị trường bất động sản khiến giá cả tăng cao, GS. Đặng Hùng Võ cũng cho rằng, rủi ro trên thị trường hiện đang khá lớn.

Giá bất động sản tăng cao một mặt cho thấy thị trường vẫn có sức sống cực kỳ tốt. Năm 2020, toàn thế giới bị tác động tiêu cực bởi dịch Covid-19, nhiều quốc gia rơi vào tình trạng tăng trưởng âm, song Việt Nam vẫn tăng trưởng kinh tế ổn định. 

Đây là thuận lợi rất lớn cho thị trường bất động sản. Năm 2021, thị trường vẫn sẽ có cơ hội rất lớn. Tuy nhiên, đi cùng với cơ hội là thách thức không nhỏ.

Theo ông Võ, các cơ quan quản lý cần phải nhìn nhận tại sao nguồn cung lại giảm so với cầu. Nếu không có giải pháp tháo gỡ mà để tiếp tục tình trạng này, trong 2-3 năm tới nguy cơ đầu cơ, bong bóng trên thị trường bất động sản sẽ rất cao. Đơn cử như việc hiện nay, nhiều nhà cung cấp đang có "hàng" nhưng vẫn muốn giữ lại để 2-3 năm tới mới bung ra.

Do đó, để tránh nguy cơ bong bóng bất động sản, tạo sự phát triển ổn định, bền vững cho thị trường, ông Võ cho rằng, Chính phủ, cơ quan quản lý nhà nước cần nhanh chóng sửa đổi pháp lý. Không thể để những vướng mắc pháp lý, sự vênh giữa các luật khiến số lượng dự án giảm, giá bất động sản tiếp tục leo thang. Điều này rất dễ làm hỏng sự phát triển bền vững của thị trường.