Nhận diện rủi ro đầu tư bất động sản

Đầu tiên cần nói tới rủi ro từ giao dịch và thanh khoản giảm vì đó là thực tế trước mắt với biểu hiện là hàng tồn kho tăng cao và sức mua giảm. 

Theo Hiệp hội Bất động sản TP. HCM, chỉ riêng 65 doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên thị trường chứng khoán đã có tổng giá trị hàng tồn kho đã lên đến 201.921 tỷ đồng vào năm 2018.

Đối với bất động sản nghỉ dưỡng - phân khúc chủ lực năm 2019 - sức tiêu thụ căn hộ khách sạn và biệt thự biển cũng giảm.

Thứ hai là rủi ro đến từ mục đích mua bất động sản. Không phải tất cả, song rất nhiều phân khúc bất động sản như đất nền ven đô, biệt thự nghỉ dưỡng ven biển, nhà phố thương mại tại các khu đô thị xa trung tâm, tỷ lệ người mua nhằm bán lại kiếm lời (đầu cơ) rất cao, tới 70-80%.

Mục đích mua bất động sản là tiêu chí đánh giá rủi ro có trọng số lớn vì nó thể hiện sự đọng, chôn vốn lớn của nền kinh tế. Thực tế có rất nhiều đô thị đã và đang bỏ hoang tại Quận 9 ở TP. HCM, Nhơn Trạch (Đồng Nai) hay Xuân Phương, Mê Linh (Hà Nội). Có những khu vực đã chôn hàng đống tiền đã 10-15 năm.

Nguyên lý “đô thị chỉ là đô thị khi có người ở” đã bị bỏ qua. Người dân chỉ ở khi có hạ tầng xã kỹ thuật như điện nước, giao thông hay hạ tầng xã hội như chợ, trường học, bệnh viện và nơi làm việc như nhà máy xí nghiệp/cơ sở sản xuất, văn phòng để đảm bảo cuộc sống, sinh hoạt, học tập và làm việc của các thành viên gia đình.

Thực tế đã chứng minh vì phát triển bất động sản quá đà mà Trung Quốc hiện có nhiều thành phố “ma” không một bóng người là những bài học nhãn tiền đối với cả nhà quản lý, chủ đầu tư và nhà đầu tư.

Thứ ba, là tốc độ tăng giá bất động sản quá nhanh trong thời gian ngắn cũng là rủi ro lớn.

Các chuyên gia tính toán khi bất động sản tăng giá tới 30% trong vòng 12 tháng được coi là rủi ro. Lý giải điều này là tốc độ tăng trưởng GDP là 6,8%, tốc độ tăng trưởng cao nhất của một ngành đạt 12-15%/năm trong khi tốc độ tăng giá bất động sản tới 30% có nghĩa là cao gấp 4,5 lần tốc độ tăng GĐP, gấp đôi những ngành hàng tăng trưởng cao nhất.

Đối với những vùng, những phân khúc giá tăng tới 50-60% trong 12 tháng có nghĩa gấp 10 lần tốc độ tăng trưởng thì đó là những khu vực, phân khúc báo động, rủi ro cực lớn.

Và cuối cùng là rủi ro từ chính sách. Chính sách tiền tệ và tín dụng ảnh hưởng trực tiếp tới bất động sản. Việc giảm tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay dài hạn về 40% từ 1/1/2019 không còn là vấn đề mới, nhưng dường như nay mới bắt đầu thấm.

Chưa dừng lại ở đây, sắp tới tỷ lệ này sẽ giảm tiếp xuống còn 30% vào giữa năm 2021 hoặc giữa năm 2022. Từ nay tới đó sẽ vô cùng rủi ro với những chủ đầu tư, nhà đầu tư không chuyên nghiệp, sử dụng đòn bảy tài chính lớn hoặc sức cùng lực mọn.

Chủ trương tăng tỷ lệ an toàn vốn gấp 3 lần từ 50% lên 150% đối với các khoản vay từ 3 tỷ đồng trở lên chắc chắn sẽ tác động mạnh tới sức cầu đối với phân khúc bất động sản cao cấp như biệt thự, liền kề, bất động sản nghỉ dưỡng. 

Như vậy, rủi ro từ chính sách tiền tệ, tín dụng tác động lên cả cung và cầu bất động sản sẽ đặt ra những thách thức không nhỏ đối với thị trường bất động sản.

Rủi ro chính sách đôi khi đến từ nhận thức. Vấn đề “sổ đỏ” của condotel hay căn hộ khách sạn là một ví dụ điển hình. Có thể nói, phần lớn khách hàng đã mua condotel té ngửa khi nhận ra condotel là loại hình bất động sản do không hình thành đơn vị nhà ở nên không được cấp giấy “sổ đỏ”, hoặc nếu có, chỉ được sử dụng thời hạn nhất định.

Rủi ro này mang tính nhận thức do thực tế và bản chất condotel, shoptel (nhà phố kết hợp kinh doanh thương mại và lưu trú), officetel (văn phòng kết hợp với để ở) hầu hết được xây trên đất “thương mại, dịch vụ”, nên tính chất của nó phải là vậy. Chủ đầu tư mập mờ, nhà đầu tư lờ mờ về nhận thức chính là căn nguyên của rủi ro này.

Không rủi ro thì không có thành quả, nhưng chấp nhận rủi để gặt thành quả cần một cái đầu tỉnh táo và trí tuệ.