Ai sẽ thắng trong cuộc đua đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng?

Tây nghi ngờ, ta tự tin

Bất động sản nghỉ dưỡng đã tạo nên cơn sốt đầu tư trong vài năm trở lại đây với những dự án bán biệt thự và căn hộ nghỉ dưỡng nở rộ ở những địa phương có bãi biển đẹp như Đà Nẵng, Khánh Hoà, Bà Rịa Vũng Tàu, Phú Quốc và Hạ Long. 

So với mô hình đầu tư khách sạn truyền thống, bất động sản nghỉ dưỡng mang lại nhiều lợi ích cho cả chủ đầu tư và nhà đầu tư thứ cấp. Nếu như chủ đầu tư phải bỏ tiền túi và phần lớn phải vay thêm tiền để xây dựng khách sạn truyền thống thì ở mô hình bất động sản nghỉ dưỡng, chủ đầu tư có thể dùng doanh thu từ bán căn hộ và biệt thự để xây dựng toàn bộ dự án, thậm chí dùng tiền lãi từ bán căn hộ và biệt thự để xây dựng thêm phần khách sạn mà họ giữ lại cho thuê, mà không phải vay vốn ngân hàng. 

Nếu như ở mô hình khách sạn truyền thống, nhà đầu tư thứ cấp chỉ có thể thuê phòng khách sạn ngắn hạn, thì mô hình bất động sản nghỉ dưỡng cho phép các nhà đầu tư cá nhân mua và sở hữu căn hộ hoặc biệt thự như một hình thức đầu tư thu lợi nhuận và thể hiện phong cách sống. 

Tuy nhiên, vì bất động sản là hình thức đầu tư mới mẻ, nhà đầu tư thứ cấp cũng chưa thể hình dung hình thức kinh doanh này mang lại hiệu quả kinh doanh đến đâu, nên để nhà đầu tư thứ cấp yên tâm xuống tiền, nhiều chủ đầu tư đã tung ra cam kết lợi nhuận bằng những con số hấp dẫn. 

Ban đầu, chỉ một vài chủ đầu tư áp dụng, với lợi nhuận cam kết từ 8 - 10% trong thời gian từ 2 - 5 năm. Nhưng càng về sau, khi đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng bùng nổ mạnh mẽ, các chủ đầu tư cạnh tranh với nhau gay gắt nên hầu như dự án nào cũng cam kết lợi nhuận nếu muốn bán hàng. Mức lợi nhuận cũng vì thế bị đẩy lên càng ngày càng cao, và có dự án cam kết tới 12 - 15%/năm, và thời gian cam kết kéo dài tới 5 - 10 năm. 

Mức lợi nhuận cam kết của các dự án bất động sản nghỉ dưỡng tại Việt Nam khiến nhiều chuyên gia quốc tế cũng phải ngạc nhiên. 

Mặc dù thừa nhận bất động sản nghỉ dưỡng về cơ bản là mô hình tạo dòng tiền tốt nhưng ông Kai Marcus Schroter, Tổng giám đốc Hospitality Tourism Management khẳng định, lợi nhuận 10 - 15%/năm chỉ là con số mang tính quảng bá và chưa thực sự khả thi.

Tại Diễn đàn bất động sản du lịch biển Việt Nam do TheLEADER tổ chức tháng 8/2018, ông Michael Piro, Giám đốc điều hành Indochina Capital cũng cho rằng không ai trên thế giới dám đưa ra cam kết lợi nhuận 8 - 12%/năm trong thời gian dài như ở Việt Nam.

Trước đây, khi bán căn hộ và biệt thự nghỉ dưỡng Hyatt Regency Danang Residences, Indochina Capital cũng chỉ đưa ra con số cam kết lợi nhuận 5%/năm trong hai năm.

Mặc dù vậy, cam kết lợi nhuận vẫn chứng tỏ hiệu quả, giúp các dự án bất động sản nghỉ dưỡng đẩy nhanh tiến độ bán biệt thự và căn hộ nghỉ dưỡng. Đặc biệt, những dự án của các chủ đầu tư lớn và gây dựng được uy tín như Vingroup, Sun Group, BIM Group, CEO Group... không chỉ thu hút được các nhà đầu tư thứ cấp xuống tiền mua căn hộ và biệt thự nghỉ dưỡng mà cho đến nay chưa phát sinh vấn đề về trả lợi nhuận cam kết. 

Tuy nhiên, ở một số dự án khác đã nảy sinh tranh chấp giữa chủ đầu tư và khách hàng. Một dự án ở Nha Trang đã không thể trả được mức lợi nhuận cam kết lên tới 15%/năm trong khi một dự án khác ở Đà Nẵng từng cam kết lợi nhuận tới 12% đã buộc phải điều chỉnh một phần dự án thành căn hộ để bán thay vì ồ ạt xây dựng hàng nghìn căn hộ khách sạn. Một dự án khác ở Đà Nẵng cũng đang phải mua lại các căn hộ khách sạn với giá cao hơn giá gốc do nhiều nhà đầu tư thứ cấp không còn tin tưởng để tiếp tục đầu tư.

Hầu hết các chuyên gia đều nhận định rằng, đưa ra cam kết lợi nhuận hấp dẫn để bán hàng mới chỉ giải quyết được thách thức bước đầu. Thách thức thực sự đối với các dự án bất động sản nghỉ dưỡng chính là làm thế nào thu hút được du khách khi dự án đi vào vận hành, để từ đó thu được dòng tiền kinh doanh đủ để trả lợi nhuận cam kết.

Yếu tố nào đảm bảo tỷ suất lợi nhuận?

Ông Kevin Beauvais, Tổng giám đốc công ty quản lý khách sạn InVision Hospitality, cho biết, ở những nước du lịch phát triển, chủ đầu tư hầu như không phải đưa ra cam kết lợi nhuận vì họ biết kinh doanh tốt thì giá bất động sản sẽ tăng.

Chẳng hạn ở Thái Lan, không còn hình thức đưa ra cam kết lợi nhuận hấp dẫn như hàng chục năm trước, điều vẫn đang xảy ra ở Việt Nam hiện nay. Thay vào đó, chủ đầu tư tập trung vào các giá trị lâu dài và bền vững của sản phẩm như sản phẩm tốt, chất lượng dịch vụ đảm bảo, đội ngũ quản lý chuyên nghiệp.

Ông Kevin Beauvais đánh giá, người mua cũng không quan tâm nhiều đến lợi nhuận cam kết, họ nhắm nhiều hơn đến giá trị bất động sản gia tăng.

Một số dự án bất động sản nghỉ dưỡng ở Việt Nam đã bắt đầu đi theo xu hướng này khi không đưa ra cam kết con số lợi nhuận cụ thể mà chỉ chia doanh thu với tỷ lệ 85/15 hoặc 90/10, còn lợi nhuận bao nhiêu do thị trường quyết định.

Vì thế, ông Mauro Gasparotti, Giám đốc Savills Hotels châu Á - Thái Bình Dương từng nhiều lần khẳng định rằng, rủi ro của mô hình căn hộ khách sạn chủ yếu nằm ở giai đoạn vận hành chứ không phải trong giai đoạn bán hàng. Bên cạnh đó, tỷ suất sinh lợi sẽ tùy thuộc vào điều kiện thị trường và năng lực của công ty quản lý.

Mặc dù du lịch quốc tế và nội địa đang trên đà tăng trưởng, mở ra cơ hội đầu tư và kinh doanh khách sạn, nhưng Savills cũng cho rằng, cạnh tranh sẽ ngày càng khốc liệt. Năm ngoái có gần 16.000 phòng khách sạn 4 - 5 sao gia nhập thị trường và trong ba năm tới sẽ có thêm 45.600 phòng mới, trong đó phần lớn đến từ các dự án căn hộ khách sạn.

"Thị trường sẽ đối mặt với một số rủi ro ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh trong vài năm tới như số lượng lớn nguồn cung tương lai ở các địa điểm du lịch ven biển và sự tăng trưởng nhanh chóng của các hình thức lưu trú mới như Airbnb", chuyên gia Savills nhận định.

Nhà tư vấn này nhấn mạnh, căn hộ khách sạn cũng các sản phẩm ngôi nhà thứ hai đòi hỏi các dự án phải có các tiện ích và khả năng vận hành như một khách sạn hoặc khu nghỉ dưỡng thông thường thì mới có thể cạnh tranh. Ông cảnh báo một số chủ đầu tư chưa có nhiều kinh nghiệm phát triển bất động sản nghỉ dưỡng chỉ chú trọng việc bán hàng mà ít quan tâm đến việc quản lý vận hành khi dự án đi vào hoạt động.

Tuy vậy, cũng có nhiều chủ đầu tư bắt đầu chú trọng đến việc vận hành dự án thông qua việc thuê các nhà điều hành chuyên nghiệp. BIM Group lựa chọn InterContinental Hotels Group, Regent and Hyatt International để vận hành các dự án nghỉ dưỡng tại Phú Quốc trong khi CEO Group lại bắt tay với Accor và Best Western. Novaland cũng ngay lập tức ký kết với Minor Hotels và một số tập đoàn quản lý khách sạn quốc tế ngay từ khi bước chân vào lĩnh vực bất động sản nghỉ dưỡng.

Ông Mauro Gasparotti cho biết, thời gian gần đây, các chủ đầu tư bắt đầu hoạch định phát triển các dự án thuộc phân khúc trung cấp quốc tế và mô hình khách sạn dịch vụ chọn lọc cũng như chú trọng nhiều hơn đến thiết kế và trải nghiệm của khách hàng. Trong đó, ngày càng nhiều khách sạn ứng dụng công nghệ để xác định rõ các đối tượng khách hàng nhằm cung cấp dịch vụ mang tính cá nhân hóa hơn so với trước đây. 

5 xu hướng nổi bật

Ông Hà Văn Siêu, Phó Tổng cục trưởng Tổng cục Du lịch cho rằng, đang manh nha năm xu hướng nổi bật mà các chủ đầu tư cần nắm bắt để xây dựng và vận hành thành công các dự án bất động sản nghỉ dưỡng. 

Thứ nhất, nổi lên xu hướng khách du lịch sẽ quan tâm nhiều hơn tới chất lượng trải nghiệm tại điểm đến thay vì hình ảnh điểm đến đơn thuần; khách sẽ lưu lại dài ngày hơn nếu điểm đến có nhiều trải nghiệm thú vị và ngược lại. 

Điều này đòi hỏi các nhà đầu tư bất động sản du lịch cần cân đối quy mô, loại hình lưu trú phù hợp với tính chất và loại hình các hoạt động và trải nghiệm du lịch. Ví dụ, dự án bất động sản du lịch sẽ trở thành quần thể và gắn với nhiều tiện ích như casino, giải trí, thể thao, sự kiện, nghệ thuật, games và các hoạt động giao lưu văn hóa địa phương.

Thứ hai, khách du lịch thế hệ mới đến Việt Nam và khách là người Việt cũng nhờ công nghệ và kinh nghiệm đã và đang trở lên từng trải hơn, trở lên khó tính hơn với nhu cầu cá biệt hóa, đa dạng hơn. 

Nếu trước đây du lịch biển theo trào lưu là phổ biến thì tiếp đến sẽ thêm nghỉ dưỡng núi, trải nghiệm văn hóa địa phương, du lịch sinh thái đồng quê... Khách du lịch thế hệ mới là những người yêu môi trường, tôn trọng môi trường và có trách nhiệm với môi trường, có xu hướng tìm về những giá trị văn hóa đặc sắc và sinh thái nguyên sơ, những giá trị tiện ích rất nhân văn. 

Như vậy, đòi hỏi đầu tư vào cơ sở lưu trú du lịch cần có nhiều ý tưởng mới, mở rộng đa dạng địa bàn không chỉ tập trung vào các khu du lịch biển mà những điểm đến đầu tư mới ở vùng núi cao, hồ trên núi, những vùng sinh thái độc đáo, vùng văn hóa được bảo tồn nguyên vẹn.

Thứ ba, kinh nghiệm du lịch ngày càng được tích lũy, dòng khách tự túc ngày càng nhiều, nhu cầu rất khác nhau vì vậy bên cạnh du lịch đại trà theo số đông, đi theo nhóm, theo tour thì số lượng khách đi lẻ, đi tự túc nhiều lên. Đây là tín hiệu mà nhà đầu tư cần cân nhắc mở rộng nhiều loại hình lưu trú du lịch đa dạng, quy mô không lớn, đan xen với cộng đồng dân cư, hòa nhập với văn hóa bản địa.

Thứ tư, sự phát triển của ngành hàng không và ứng dụng công nghệ trong kinh tế chia sẻ làm cho khách du lịch tiếp cận điểm đến thuận lợi hơn vì vậy khách có khuynh hướng đi nhiều lần trong năm và đi ngắn ngày. Do đó đầu tư vào cơ sở lưu trú du lịch đòi hỏi phải tiện tích thông minh, vừa giá thành cạnh tranh và trong môi trường điểm đến thân thiện để khách quay trở lại nhiều lần.

Thứ năm, dòng khách du lịch MICE là xu hướng ngày càng phổ biến sẽ rất phù hợp với các quần thể, các khu phức hợp dịch vụ gắn với hội họp, hội chợ, sự kiện...đồng thời tại trung tâm du lịch có sức hấp dẫn.

Thứ sáu, sự dao động về dòng khách trong năm theo sự kiện, thời vụ đòi hỏi nhà đầu tư cần tính toán về quy mô dự án và tính kết nối theo chuỗi giá trị gắn với tuyến hành trình của khách và nhu cầu trải nghiệm của khách.