Nhu cầu lớn, liệu nhà ở công nhân có hút vốn đầu tư?

Nhu cầu rất lớn 

Là địa phương đầu tàu trong phát triển công nghiệp ở miền Bắc với 14 khu công nghiệp, 26 cụm công nghiệp đang hoạt động và trên 200.000 lao động, trong đó, khoảng 50.000 lao động nhập cư, song số lượng các dự án nhà ở công nhân tại Hải Phòng hiện chỉ đếm trên đầu ngón tay. 

Hai dự án nhà ở công nhân đáng chú ý tại địa phương này là dự án nhà ở công nhân với 278 căn do LG Display xây dựng và dự án 330 căn tại quận Dương Kinh do Công ty Đỉnh Vàng phát triển.

Một số dự án khác trên địa bàn huyện Thủy Nguyên, khu vực có khu công nghiệp VSIP Hải Phòng và khu công nghiệp Nam Cầu Kiền có quy mô không đáng kể, chỉ từ 30 - 90 căn hộ.

Trong khi nhu cầu đối với nhà ở công nhân là rất lớn, nguồn cung nhà ở công nhân tại Hải Phòng vẫn chưa thực sự đáp ứng được nhu cầu. Đặc biệt là trong thời gian tới, Hải Phòng đã có kế hoạch phát triển thêm 15 khu công nghiệp trên 6.000 ha đất, dự kiến sẽ cần lực lượng lao động lên tới 300.000 người và nhu cầu nhà ở cho công nhân lên tới 1,5 triệu m2 sàn.

Không chỉ tại Hải Phòng, hiện nay Hà Nội cũng mới chỉ đáp ứng được khoảng 13% nhu cầu về nhà ở công nhân. Thành phố này có tổng số gần 170 nghìn công nhân nhưng thực tế mới đáp ứng được hơn 22 nghìn chỗ ở.

Còn trên phạm vi cả nước, theo bà Nguyễn Hồng Vân, Phó giám đốc dịch vụ tư vấn và định giá, Savills Hà Nội, nguồn cung nhà ở công nhân hiện vẫn còn rất hạn chế và chưa thể đáp ứng được nhu cầu hiện có. Theo ghi nhận, Việt Nam có khoảng 4,5 triệu lao động trong khu công nghiệp, một nửa trong số đó cần chỗ ở tương đương với nhu cầu nhà ở là 12,5 triệu m2 sàn. 

Tuy nhiên, nguồn cung nhà ở công nhân hiện hữu mới chỉ đáp ứng được gần 30% nhu cầu thực tế của người lao động. Tỷ lệ lấp đầy các khu nhà ở cho công nhân luôn đạt mức cao, từ 95 - 100%.

Mặt khác, hiện nay, phần lớn nhà ở công nhân được thiết kế dưới dạng căn hộ cho thuê tại các tòa nhà ở thấp tầng có chiều cao tối đa 5 tầng và không có thang máy, diện tích từ 30 - 40m2 cho tối đa 6 người ở chung. Điều này chưa đáp ứng được nhu cầu thực tế của người lao động muốn thuê ở lâu dài cho cả gia đình hay sở hữu nhà ở để ổn định cuộc sống, đảm bảo an sinh xã hội.

Do sự thiếu hụt này, rất nhiều khu nhà trọ gần các khu công nghiệp được người dân xây dựng để cho thuê. Nhiều khu nhà trọ đã cũ kỹ, xuống cấp cũng như mật độ người thuê rất đông đúc, tiềm ẩn nhiều rủi ro về sức khỏe và an toàn cho người dân.

Chia sẻ về những khó khăn trong phát triển nhà ở cho công nhân, tại Toạ đàm "Chỗ ở và nhà ở - nhu cầu cấp bách của công nhân" được tổ chức mới đây, ông Trần Anh Tuấn, Phó trưởng Ban quản lý các khu công nghiệp và chế xuất Hà Nội cho biết, ba điểm nghẽn lớn nhất là cơ chế chính sách, quỹ đất và nguồn vốn.

Về quỹ đất, các khu công nghiệp hiện nay hầu hết chưa được quy hoạch quỹ đất phục vụ việc xây dựng nhà ở cho công nhân. Việc quy hoạch xây dựng và phát triển cũng như quản lý các dự án nhà ở công nhân lao động còn nhiều khó khăn do các dự án chủ yếu có tính chất là các công trình hạ tầng kỹ thuật, chưa rõ để thực hiện trách nhiệm với các công trình xã hội - phúc lợi - công cộng.

Về nguồn vốn, cả vốn của doanh nghiệp, vốn vay và vốn ngân sách phục vụ chương trình phát triển nhà ở cho công nhân đều rất hạn hẹp, khó tiếp cận và chưa đáp ứng được nhu cầu thực tế phát triển. 

Các chính sách ưu đãi về vốn theo quy định của pháp luật hiện nay chưa đủ khuyến khích các doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân đầu tư xây dựng nhà ở công nhân. Trong khi đó, các dự án có thời gian thu hồi vốn kéo dài từ 20 - 30 năm, chính vì vậy việc xã hội hóa, thu hút các thành phần kinh tế tham gia đầu tư xây dựng phát triển nhà ở công nhân còn gặp nhiều khó khăn.

Về cơ chế chính sách, hiện chưa có cơ chế phân cấp quản lý và đầu tư cụ thể, rõ ràng cho các cơ quan, đơn vị về quản lý đầu tư xây dựng các dự án nhà ở công nhân lao động trong các khu, cụm công nghiệp. 

Luật Nhà ở năm 2014 chưa có quy định cho phép Tổng Liên đoàn lao động Việt Nam được tham gia đầu tư xây dựng nhà ở phục vụ cho công nhân khu công nghiệp nên thiếu cơ sở pháp lý để triển khai trên thực tế. Trong khi đó, Tổng Liên đoàn lao động Việt Nam là tổ chức đại diện cho quyền và lợi ích hợp pháp của công nhân lao động, có nguồn lực tài chính, đã thực hiện đầu tư trực tiếp vào một số dự án nhà ở thuộc khu thiết chế của công đoàn tại một số địa phương.

Ngoài ra, vấn đề thuộc về ý thức, trách nhiệm của doanh nghiệp. Đa số các doanh nghiệp hoạt động sản xuất kinh doanh trong các khu, cụm công nghiệp khi sử dụng lao động đều chưa quan tâm đúng mức đến việc xây dựng nhà ở cho công nhân và xem đó chủ yếu là trách nhiệm của xã hội, của Nhà nước.

Thị trường ngách hấp dẫn trong thời gian tới

Theo bà Vân, nhu cầu về nhà ở cho công nhân hiện vẫn ở mức cao và chưa được đáp ứng. Theo số liệu của Savills, quý I/2023, khu vực sản xuất đã cung cấp thêm 482.000 lao động so với cùng kỳ năm trước. Con số này phản ánh nhu cầu về lao động lớn ngay từ quý đầu năm. Do vậy, các doanh nghiệp tư nhân có thể hưởng lợi khi đầu tư vào phân khúc này do thị trường có nhu cầu cao.

Nếu như trước đây, Chính phủ chưa có khung pháp lý hay định nghĩa rõ ràng về nhà ở công nhân, thì vừa qua Nghị định 33 được thông qua vào đầu năm 2023 đã đưa ra những cam kết quan trọng về nhà ở công nhân và nhà ở xã hội. Điều này sẽ mở ra cơ hội lớn với các doanh nghiệp.

Thêm vào đó, Thủ tướng Chính phủ đang chỉ đạo Bộ Xây dựng triển khai xây dựng và hoàn thiện dự thảo Đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 – 2030”. Sự quyết tâm phát triển đối với hai loại hình nhà ở này hiện đã được đưa vào quy hoạch chung ở các chính quyền địa phương và cả nước.

Nhà nước đã cung cấp nhiều chính sách khuyến khích đầu tư phát triển và các gói hỗ trợ để người công nhân tiếp cận được với các sản phẩm nhà ở. Theo luật, đối với một số khu công nghiệp đã có quy định cụ thể, tối thiểu 2% tổng diện tích đất của khu công nghiệp phải được dành cho nhà ở công nhân. Tiền sử dụng đất đang được đề xuất miễn cho đất phát triển nhà ở công nhân. 

Các cơ chế tài chính khác cũng được đề xuất cho các chủ đầu tư phát triển bao gồm việc miễn hoặc giảm thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập doanh nghiệp. Thêm vào đó, chi phí xây dựng cũng có thể được khấu trừ khi tính thuế thu nhập doanh nghiệp. Các doanh nghiệp phát triển cũng có thể tiếp cận các khoản vay ưu đãi từ Ngân hàng Chính sách Xã hội và các tổ chức tín dụng khác đang hoạt động tại Việt Nam.

Người lao động, công nhân cũng được vay vốn từ gói hỗ trợ tín dụng 15 nghìn tỷ đồng của Chính phủ. Theo Nghị quyết 33, người lao động có nhu cầu mua, thuê nhà giá rẻ có thể được hỗ trợ với lãi suất vay 2%/năm trong hai năm 2022-2023.

Theo bà Vân, với sự phát triển khu vực công nghiệp liên tục, dòng vốn FDI ổn định, lực lượng lao động sản xuất lớn kết hợp với các chính sách khuyến khích đầu tư từ Chính phủ, nhà ở công nhân có thể là phân khúc phát triển ngách hấp dẫn trong thời gian tới.