Lập ban quản trị nhà chung cư khó đến thế nào?

Bài toán nan giải

Sau vụ hỏa hoạn kinh hoàng xảy ra tại chung cư Carina Plaza, quận 8, TP.HCM khiến 13 người tử vong, dư luận chưa khỏi bàng hoàng về những thiệt hại mà vụ cháy gây ra thì đã "tá hoả" khi biết dự án này được bàn giao căn hộ từ 6 năm trước nhưng hiện ban quản trị chung cư vẫn chưa được thành lập.

Thông tin này đã khiến cư dân tại nhiều dự án chung cư trên cả nước không khỏi giật mình. Bởi theo số liệu thống kê của Sở Xây dựng TP. Hà Nội, chỉ tính riêng trên địa bàn Thủ đô đến cuối năm 2017 đã có 663 tòa nhà chung cư được bàn giao đưa vào sử dụng. Song mới chỉ có 221 dự án, chiếm 1/3 trên tổng số các toà nhà chung cư này đã thành lập ban quản trị.

Trong khi đó, không thể phủ nhận việc thành lập ban quản trị là một trong những giải pháp để quản lý và vận hành chung cư một cách hiệu quả, khắc phục kịp thời những sự cố cũng như nguy cơ xảy ra cháy nổ, bảo đảm an toàn cho cư dân tại các tòa nhà.

Còn nhớ trong bài viết “Sống bất an trong chung cư cao cấp” đăng tải trong số trước, TheLEADER đã đề cập tới trường hợp tại dự án Mulberry Lane, Hà Đông, Hà Nội với hàng loạt những vấn đề đặt ra trong quá trình vận hành nhà chung cư. 

Cụ thể, cư dân dự án này cho biết, Mulberry Lane đã không được sơn sửa sau nhiều năm đi vào hoạt động, hệ thống an ninh không đảm bảo, nhiều cơ sở hạ tầng như thiết bị điện hành lang, cây cối sau thời gian dài hoạt động đã hư hỏng nhưng không được sửa chữa, thay thế kịp thời. 

Theo đại diện cư dân, nguyên nhân chính của tình trạng trên là do dự án chưa có ban quản trị. Những hỏng hóc trong tòa nhà lâu ngày không được sửa chữa bởi nếu cư dân có muốn sửa thì cũng không có kinh phí. Toàn bộ số tiền phí bảo trì của chung cư hiện vẫn do chủ đầu tư giữ từ năm 2013 đến nay.

Mặc dù đã đi vào hoạt động được hơn bốn năm nay, cư dân đã về ở đầy đủ song chủ đầu tư vẫn chậm trễ, kéo dài thời gian tiến hành hội nghị nhà chung cư. Các cư dân này cho rằng, khi​ ban quản trị được thành lập, chủ đầu tư buộc phải bàn giao quỹ bảo trì, gây ảnh hưởng đến lợi ích của chủ đầu tư tại dự án nên họ liên tục trì hoãn.

Trong khi đó, việc không có ban quản trị, đồng nghĩa với việc những mâu thuẫn phát sinh giữa cư dân, chủ đầu tư, đơn vị quản lý tòa nhà vẫn luôn dai dẳng, phức tạp, không được giải quyết một cách triệt để.

"Gần đây nhất, chủ đầu tư đã có thông báo cho cư dân về việc đi bỏ phiếu thành lập ban quản trị vào ngày 3/3. Tuy nhiên, đến tận 8h tối ngày 2/3, chủ đầu tư mới “nhét” tờ giấy thông báo hoãn cuộc họp qua khe cửa của từng căn hộ. Chỉ bằng một hành động như vậy là đủ để nói lên sự thiếu trân trọng khách hàng-cư dân và thiếu trách nhiệm của chủ đầu tư dự án trong việc lập ban quản trị của dự án là như thế nào”, chị Hương, một cư dân của Mulberry Lane bức xúc chia sẻ.

Bên cạnh việc một số chủ đầu tư "cố ý" trì hoãn thành lập ban quản trị nhằm tư lợi như phản ánh của cư dân, dưới góc độ pháp lý, luật sư Phạm Đức Cường, Văn phòng Luât sư Phú Cường cho rằng, luật pháp hiện nay vẫn còn nhiều điểm vướng mắc gây khó cho việc thành lập ban quản trị tại các chung cư.

Theo đó, quy định tại Điều 103 Luật nhà ở 2014 nêu rõ, đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu, có từ 20 căn hộ trở lên thì phải thành lập ban quản trị nhà chung cư. Chủ đầu tư phải có trách nghiệm chủ trì hội nghị nhà chung cư lần đầu và cử người tham gia vào ban quản trị.

Nếu chủ đầu tư dự án không thực hiện hoặc thực hiện không đúng, không đầy đủ các quy định này, theo quy định tại điều 179, 180 Luật Nhà ở, tùy theo tính chất, mức độ của vi phạm, hậu quả xảy ra, chủ đầu tư sẽ bị xử lý hình sự, bị xử phạt hành chính hoặc đền bù thiệt hại cho Nhà nước và cá nhân theo quy định pháp luật.

Tuy nhiên, theo luật sư Cường, thực tế phải thừa nhận rằng, việc thành lập ban quản trị hiện còn nhiều vướng mắc. Cụ thể, theo quy định của Thông tư số 02/2016/TT-BXD, hội nghị của cụm nhà chung cư được tổ chức khi có tối thiểu 50% số căn hộ của mỗi tòa nhà trong cụm đã được bàn giao, bao gồm cả số căn hộ mà chủ đầu tư giữ lại không bán và có tối thiểu 75% đại diện chủ sở hữu căn hộ của từng tòa nhà đã nhận bàn giao đưa vào sử dụng đồng ý nhập tòa nhà vào cụm nhà chung cư (trong trường hợp dự án có nhiều toà nhà).

Nếu chiếu theo các quy định trên, dự án Mulberry Lane gồm 5 tòa nhà chung cư A, B, C, D, E cùng chung hạ tầng, tầng hầm, để đủ điều kiện tổ chức hội nghị của cụm nhà chung cư, trước hết cả 5 cụm nhà này phải ký văn bản đồng ý nhập các tòa nhà vào cụm chung cư.

Theo luật sư Cường, đây là điều rất khó thực hiện bởi con số 75% hộ dân của từng toà nhà đồng ý ra nhập cụm nhà chung cư là quá cao, các dự án khó có thể thực hiện.

Mặt khác đối với các dự án chung cư “hot”, có cư dân vào ở ngay để thu thập được đầy đủ các ý kiến đã khó, đối với các dự án ở các khu vực xa trung tâm, bán mãi không được 30 – 40% căn hộ thì không thể đủ điều kiện thành lập ban quản trị theo quy định.

Trở lại với câu chuyện của Mulberry Lane, theo chủ đầu tư dự án này cho biết, lần tổ chức hội nghị cư dân dự kiến vào ngày 3/3/2018 bị hoãn khẩn cấp là do trước đó ngày 28/2/2018, chủ đầu tư nhận được đơn kiến nghị của cư dân về các điều kiện tổ chức hội nghị nhà chung cư phải lấy đủ ý kiến của 75% đại diện chủ sở hữu mỗi tòa nhà đồng ý sáp nhập tòa nhà của họ vào cụm chung cư thì mới được tổ chức.

Trong quá khứ, Ban đại diện và Ban quản lý chung cư Mulberry Lane đã nhiều lần lấy ý kiến của người dân về thành lập ban quản trị, nhưng lần cao nhất cũng chỉ có hơn 600 hộ ký văn bản trên tổng số hơn 1.400 căn hộ, không đạt 50% số hộ dân.

Mặt khác, chỉ cần một trong số 5 tòa nhà không được 75% cư dân đồng ý ký vào văn bản đồng ý sáp nhập cụm chung cư thì hội nghị chung cư cũng không thể tiến hành. Như vậy, rõ ràng, việc tổ chức hội nghị nhà chung cư tại Mulberry Lane đang vướng mắc ở ngay khâu đầu tiên mà chưa có cách xử lý.

Về vấn đề này, luật sư Cường đề xuất nên sửa đổi Thông tư số 02 theo hướng không quy định hoặc hạ thấp số tỷ lệ người dân về ở tại chung cư và đồng ý thành lập ban quản trị cụm nhà chung cư nhằm sớm giải quyết những vướng mắc, tạo điều kiện cho các tòa nhà chung cư sớm có ban quản trị.

Bầu lên rồi lại đòi ...hạ xuống

Bên cạnh việc một số toà nhà nhà chung cư “tung lên vật xuống” vẫn chưa thành lập được ban quản trị thì điều đáng nói là tại nhiều dự án khác cư dân lại khổ sở vì chính ban quản trị cho mình “dày công” tạo dựng.

Thực tế hiện nay đang xuất hiện ngày càng nhiều những ban quản trị chung cư khiến cư dân bức xúc do cách làm việc thiếu hiệu quả, thiếu năng lực và minh bạch gây ảnh hưởng không nhỏ đến cư dân và thậm chí là cả chủ đầu tư và dự án.

Một trong những sự việc gây chú ý nhất thời gian vừa qua là việc cư dân chung cư First Home, phường Thạnh Lộc, quận 12, TP. HCM làm đơn bãi nhiệm Ban quản trị do họ vừa bầu vào tháng 6/2017. 

Nguyên nhân được cư dân cho biết là do Ban quản trị mới được bầu đã có những vi phạm nghiêm trọng về tài chính, thu chi không minh bạch, chi nhiều khoản tiền lớn nhưng không lấy ý kiến cư dân, không thông báo bằng văn bản theo quy định.

Hay như tại Hà Nội, sau một năm bầu ra ban quản trị toà nhà Văn Phú Victoria vào tháng 12/2016, mới đây, nhiều cư dân chung cư này cũng đang "hối hận" vì những lá phiếu của mình đặt không đúng chỗ đồng thời gửi khiếu nại tới các cơ quan chức năng tố cáo chính ban quản trị của mình.

Theo những cư dân này, ngay sau khi được thành lập, ban quản trị và cư dân lại phát sinh mâu thuẫn. Ban quản trị đã thu chi tài chính, cung cấp dịch vụ không công khai minh bạch. Trong quá trình sinh hoạt, ban quản trị đã có nhiều hành động đi ngược lại lợi ích của các cư dân, cố tình bôi nhọ các cư dân tích cực vì cộng đồng, không tiếp thu ý kiến của cư dân khi hoạt động khiến cư dân vô cùng bức xúc.

Lý giải nguyên nhân của thực trạng này, dưới góc độ của một chủ đầu tư dự án, đại diện Công ty Đầu tư dầu khí Toàn Cầu (GP Invest) cho rằng, ngay sau khi ban quản trị được thành lập, công trình nhà chung cư sẽ được chủ đầu tư nghiệm thu và bàn giao lại cho ban quản trị. Từ đây, trách nghiệp điều hành, quản lý dự án, bảo hiểm cháy nổ cho toà nhà thuộc về Ban quản trị. 

Tuy nhiên, vấn đề đặt ra là hầu hết các ban quản trị đều không phải là đơn vị chuyên nghiệp trong việc thực hiện các công việc đòi hỏi tính chuyên môn cao này. Các thành viên trong ban quản trị chủ yếu là những người ngoại đạo trong lĩnh vực quản lý, xây dựng, điều hành nhà chung cư, thậm chí là các ông bà về hưu, không thường xuyên cập nhật các quy định mới về quản trị toà nhà khiến cho hoạt động của ban quản trị tại một số chung cư không thực sự hiệu quả.

Như để vận hành một tòa nhà chung cư hoạt động ổn định, việc thường xuyên kiểm tra, bảo trì bảo dưỡng các hệ thống thang máy, điện nước là rất quan trọng. Song, không phải ban quản trị nào cũng ý thức được việc này. Nhiều ban quản trị tiết kiệm, không muốn chi tiền cho việc bảo trì, dẫn đến khi xảy ra hỏng hóc việc sửa chữa là rất phức tạp, không kịp thời, gây ảnh hưởng tới đời sống của cư dân.

Bên cạnh đó, việc chi tiêu phí bảo trì như thế nào cũng là một vấn đề lớn, đòi hỏi ban quản trị phải thực sự có chuyên môn quản lý, thu chi minh bạch, không tư lợi. Song không nhiều ban quản trị đủ năng lực để làm tốt việc này. 

"Thực tế đã cho thấy đây là bài toán luẩn quẩn, thành lập ban quản trị rồi sau đó là hoạt động của tổ chức này như thế nào để hiệu quả vẫn đang rất nan giải ở rất nhiều tòa nhà chung cư", đại diện GPInvest khẳng định.