Chuyên gia pháp lý người Nhật bật mí chiêu hóa giải nội chiến chung cư

Thu Phương Thứ hai, 20/08/2018 - 14:34

Ý thức cao hơn về quyền tài sản và trách nghiệm của người làm chủ chính là cách để người dân Nhật Bản hạn chế các tranh chấp khi sống trong chung cư.

Nội chiến chung cư vẫn tiếp tục lan rộng

Dân chung cư "khổ" vì ban quản trị

Mâu thuẫn bùng nổ tại chung cư với các vấn đề ban quản trị, phí bảo trì đang ngày càng nảy sinh thêm nhiều tình tiết phức tạp, chưa có hồi kết. Các vấn đề xoay quanh ban quản trị không chỉ là những khó khăn trong việc thành lập mà hoạt động của đơn vị này sau khi ra đời có thực sự công khai minh bạch, vì lợi ích của cư dân hay không vẫn là một câu hỏi khó trả lời.

Đầu tháng 7 vừa qua, tại cuộc đối thoại giữa cư dân và chủ đầu tư một dự án chung cư tại quận Hoàng Mai để giải quyết các mâu thuẫn liên quan đến việc cấp sổ đỏ, cư dân dự án này đã liên tục đưa ra những lời “tố” chủ đầu tư chậm trễ trong việc thành lập ban quản trị, bàn giao phí bảo trì, khiến các quyền lợi của cư dân bị ảnh hưởng nghiêm trọng.

Đưa ra ý kiến tại buổi họp hôm đó, chị Nguyễn Thị T. H, một cư dân của dự án bức xúc cho rằng, chủ đầu tư phải có trách nghiệm thành lập ban quản trị cho cư dân. Theo chị H, chủ đầu tư dự án đã cố tình kéo dài thời gian thành lập ban quản trị do muốn giữ khoản tiền trên 40 tỷ phí bảo trì của dự án để đầu tư tại các dự án khác mà không muốn trả lại cho cư dân theo đúng quy định.

Mâu thuẫn về việc thành lập ban quản trị như những ý kiến mà chị H nêu ra không phải là chuyện hiếm tại nhiều dự án chung cư hiện nay. Sự việc có lẽ sẽ không còn gì đáng phải bàn thêm nếu không có ý kiến tranh luận lại của một cư dân khác cũng tại buổi đối thoại hôm đó.

Theo cư dân này, việc toà nhà chưa thể thành lập ban quản trị là lỗi của tất cả cư dân. "Hiện nhiều tầng vẫn chưa chịu bầu trưởng tầng, nhiều buổi họp cư dân không ai đến dự, như vậy thì không thể nói là lỗi của chủ đầu tư được".  

Ý kiến trái chiều giữa chính cư dân với cư dân đã khiến giới truyền thông, báo chí khi ấy vô cùng bất ngờ, và càng bất ngờ hơn khi lãnh đạo đơn vị chủ đầu tư tiết lộ, đã 7 lần công ty này có văn bản đề nghị cư dân tổ chức hội nghị nhà chung cư để thành lập ban quản trị nhưng vẫn chưa thành do không đủ số cư dân đến tham dự. Ban quản trị là do cư dân bầu ra, chủ đầu tư không thể chỉ định được mà chỉ hỗ trợ thực hiện, vị lãnh đạo này cho hay.

Sống bất an trong chung cư cao cấp

Không đến mức 7 lần lập ban quản trị không thành, tại một dự án chung cư khác tại quận Thanh Xuân, chủ đầu tư dự án cũng đã phải “kiên nhẫn” đến lần thứ 2 tổ chức hội nghị nhà chung cư mới bầu được ban quản trị. 

Lần tổ chức đầu tiên, mặc dù đã được thông báo từ trước, căn băng rôn, khẩu hiệu hoành tráng nhưng số cư dân tham gia cũng chỉ lác đác vài người. Bao nhiêu công sức của chủ đầu tư cũng đành đổ sông, đổ biển.

Nói về lý do không muốn thành lập ban quản trị, chị T, một cư dân của dự án Khu đô thị Cầu Diễn - dự án đã đi vào hoạt động 10 năm chưa có ban quản trị cho biết, ban đầu cư dân ai cũng nghĩ rằng bầu ban quản trị "không phải việc của mình" nên không ai hào hứng tham gia. 

Sau đó, do thấy nhiều dự án ban quản trị hoạt động không hiệu quả, không có kinh nghiệm quản lý chung cư, thiếu công khai minh bạch nên cư dân đã thống nhất không thành lập và trao lại quyền quản lý cho chủ đầu tư. Hiện sau 10 năm sống tại chung cư này, chị T chia sẻ rằng mình rất hài lòng với cuộc sống hiện tại.

Lo ngại của chị T và cư dân Khu đô thị Cầu diễn không phải không có cơ sở khi thực tế tại một dự án chung cư ở Hà Đông, sau một năm dự án đi vào vận hành, trưởng ban quản trị đã bị tố khuất tất trong chi tiêu quỹ bảo trì, thuê đơn vị quản lý. Trưởng ban quản trị đã cho thuê những phần diện tích chung trong tòa nhà nhưng không công khai mức giá, nguồn thu.

Theo cư dân dự án, ban quản trị rất thờ ơ với các yêu cầu của cư dân, trong đó cả vấn đề thiết yếu như nước sinh hoạt trong tòa nhà không đảm bảo vệ sinh. Thậm chí nhiều cư dân cho rằng, các thành viên trong ban quản trị đã thỏa hiệp với chủ đầu tư thay vì đấu tranh cho cư dân.

Sau hàng năm trời diễn ra căng thẳng dẫn đến việc cư dân liên tục tổ chức căng băng rôn, gửi đơn thư để gây sức ép, việc tổ chức hội nghị nhà chung cư bất thường tại đây mới được tiến hành. Tuy nhiên, cựu trưởng ban quản trị vẫn gây khó dễ trong việc bàn giao quỹ bảo trì của hơn 1.000 căn hộ, xấp xỉ gần 40 tỷ đồng.

Ai là chủ nhân thực sự của chung cư?

Lý giải nguyên nhân sâu xa dẫn đến các mâu thuẫn tại chung cư hiện nay, trong đó đặc biệt là mẫu thuẫn giữa cư dân với chủ đầu tư, giữa cư dân với ban quản trị, ông Hirota Fushihara, tiến sĩ luật thực hành (J.D), chuyên gia pháp lý người Nhật đang sống và làm việc ở Việt Nam cho rằng, vấn đề mấu chốt là ý thức chưa cao của người dân Việt Nam về quyền tài sản.

Theo ông Hirota, sau khi dự án nhà chung cư được chủ đầu tư xây dựng xong và bàn giao cho cư dân, người dân chính là chủ sở hữu của dự án. Nhà chung cư là của cư dân, của những người sở hữu căn bộ, họ có toàn quyền quyết định mọi vấn đề hoạt động. 

Trên nguyên lý đó, rõ ràng việc nhiều dự án chung cư tại Hà Nội hiện nay, cư dân đang "ỷ lại" vào chủ đầu tư trong việc thành lập ban quản trị, coi việc thành lập ban quản trị là trách nghiệm của chủ đầu tư là chưa thực sự hợp lý.

Pháp luật Việt Nam cũng nêu rõ, chủ đầu tư có nghĩa vụ tổ chức hội nghị cư dân lần đầu để thành lập ban quản trị. Tuy nhiên, nếu chủ đầu tư không thực hiện, người dân có quyền gửi đơn kiến nghị lên UBND phường yêu cầu chủ đầu tư tổ chức hoặc tự đứng ra tổ chức hội nghị nhà chung cư để đảm bảo quyền và lợi ích của mình.

Như vậy, người dân hoàn toàn có thể thành lập ban quản trị mà không cần sự giúp đỡ của chủ đầu tư. Vấn đề đặt ra là cư dân chung cư phải ý thức cao hơn về quyền tại sản của mình, chính họ mới là chủ nhân thực sự của chung cư chứ không phải chủ đầu tư hay ban quản trị, ông Hirota khẳng định.

Về vấn đề nhiều ban quản trị hiện nay không công khai minh bạch trong hoạt động, đi ngược lại lợi ích của cư dân, vị chuyên gia pháp lý người Nhật này cho rằng, theo quy định, ban quản trị là cơ quan đại diện cho cư dân, chỉ hành động vì lợi ích và ý chí của cư dân. 

Dẫn kinh nghiệm tại Nhật Bản, theo ông Hirota, tại Nhật có một cơ quan gọi là "Tổ hợp tác quản lý nhà chung cư" để quản lý các vấn đề của nhà chung cư.

Tổ hợp tác quản lý nhà chung cư bao gồm hội nghị cư dân và ban quản trị. Trong đó, hội nghị cư dân là cơ quan cao nhất có quyền quyết định mọi việc và bầu ra ban quản trị. Ban quản trị là cơ quan thực hiện mọi quyết định theo yêu cầu của hội nghị cư dân, theo nghị quyết của hội nghị cư dân.

Quy định của pháp luật Việt Nam cũng giống như vậy, tuy nhiên trong thực tế, hội nghị cư dân và ban quản trị tại Việt Nam chưa được "bao quanh" bằng một tổ hợp tác quản lý chung. Hai cơ quan là hội nghị cư dân và ban quản trị còn khá mơ hồ, chưa rõ ràng trong chức năng nhiệm vụ. Đó chính là lý do khiến ban quản trị tại nhiều dự án "một tay che cả bầu trời", hoạt động đi ngược lại với quyền lợi của cư dân, gây nên nhiều mâu thuẫn như trong thời gian vừa qua. 

Cuối cùng, vẫn là ý thức của từng cư dân về quyền làm chủ của mình tại dự án nhà chung cư. Ở Nhật Bản, rất ít xảy ra các tranh chấp chung cư do người dân luôn đề cao trách nghiệm của mình, hành động vì quyền lợi của mình. Tại một chung cư mà cư dân không làm chủ lại để ban quản trị làm chủ thì rất phi lý,  ông Hirota nhấn mạnh.

 

Chuyên gia lý giải nguyên nhân nội chiến chung cư bùng phát

Chuyên gia lý giải nguyên nhân nội chiến chung cư bùng phát

Bất động sản -  7 năm
Theo bà Nguyễn Hoài An, điều khiến các mâu thuẫn chung cư khó giải quyết, thậm chí không thể giải quyết triệt để là do nó có ảnh hưởng trực tiếp tới lợi ích của hai bên. Chủ đầu tư và cư dân, nếu ai cũng muốn giữ lợi ích tối đa về phía mình sẽ rất khó để cùng ngồi xuống giải quyết vấn đề.
Chuyên gia lý giải nguyên nhân nội chiến chung cư bùng phát

Chuyên gia lý giải nguyên nhân nội chiến chung cư bùng phát

Bất động sản -  7 năm
Theo bà Nguyễn Hoài An, điều khiến các mâu thuẫn chung cư khó giải quyết, thậm chí không thể giải quyết triệt để là do nó có ảnh hưởng trực tiếp tới lợi ích của hai bên. Chủ đầu tư và cư dân, nếu ai cũng muốn giữ lợi ích tối đa về phía mình sẽ rất khó để cùng ngồi xuống giải quyết vấn đề.
Nhức nhối cảnh mua chung cư không có chỗ để xe

Nhức nhối cảnh mua chung cư không có chỗ để xe

Bất động sản -  6 năm

Với nhiều người ở chung cư TP. HCM việc mua xe ô tô không khó, tìm được chỗ để xe mới khó, bởi hầu hết chung cư thiếu chỗ để xe ô tô, thậm chí có chung cư còn không có.

Bùng nổ tranh chấp chung cư: Lãnh đạo Cục Quản lý nhà nói gì?

Bùng nổ tranh chấp chung cư: Lãnh đạo Cục Quản lý nhà nói gì?

Bất động sản -  7 năm

Lãnh đạo Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho rằng, việc nhiều chủ đầu tư chỉ chú trọng đến lợi nhuận, hệ thống pháp luật chưa đủ sức răn đe chính là những nguyên nhân khiến nội chiến chung cư bùng nổ mạnh mẽ trong thời gian gần đây.

Góc khuất xung đột giữa cư dân và ban quản trị chung cư

Góc khuất xung đột giữa cư dân và ban quản trị chung cư

Bất động sản -  7 năm

Tranh chấp giữa cư dân và chủ đầu tư ngày càng phổ biến nhưng thực tế tại nhiều chung cư, mâu thuẫn còn phát sinh giữa cư dân với những người họ bầu ra làm đại diện trong ban quản trị.

Lập ban quản trị nhà chung cư khó đến thế nào?

Lập ban quản trị nhà chung cư khó đến thế nào?

Bất động sản -  7 năm

Thành lập được ban quản trị nhà chung cư đã khó, song đối với nhiều dự án, ngay cả khi đã có ban quản trị cũng vẫn chưa hết gian truân.

Rủi ro khí hậu: Mối nguy mới với bất động sản

Rủi ro khí hậu: Mối nguy mới với bất động sản

Bất động sản -  2 ngày

Những rủi ro khí hậu ngoài gây thiệt hại vật chất còn làm tăng chi phí vận hành, bảo hiểm và làm giảm giá trị đầu tư các tài sản bất động sản.

Từ nghỉ dưỡng đến định cư: Bước ngoặt mới ở Phú Quốc

Từ nghỉ dưỡng đến định cư: Bước ngoặt mới ở Phú Quốc

Bất động sản -  4 ngày

Phú Quốc không còn chỉ là điểm đến nghỉ dưỡng. Những dự án đô thị quy mô cùng chiến lược thu hút cư dân đang dần định hình đảo ngọc thành điểm đến để sống, không chỉ để ghé thăm.

The Privé – Một cách tiếp cận mới về giá trị bất động sản trung tâm

The Privé – Một cách tiếp cận mới về giá trị bất động sản trung tâm

Bất động sản -  4 ngày

Theo báo cáo "The Wealth Report" của Knight Frank, giới siêu giàu toàn cầu phân bổ đáng kể phần tài sản vào bất động sản, cho thấy đây là một phần quan trọng trong danh mục đầu tư của bộ phận được xem là kỹ tính.

Sau sáp nhập, quỹ đất Phát Đạt tại TP.HCM sẽ vượt 500ha

Sau sáp nhập, quỹ đất Phát Đạt tại TP.HCM sẽ vượt 500ha

Bất động sản -  5 ngày

Phát Đạt sẽ sở hữu hơn 500ha đất tại TP.HCM sau khi hoàn thành sáp nhập với Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu.

Tân Hoàng Minh đề xuất đầu tư khu đô thị tỷ đô tại Đà Lạt

Tân Hoàng Minh đề xuất đầu tư khu đô thị tỷ đô tại Đà Lạt

Bất động sản -  5 ngày

Tân Hoàng Minh đề xuất tỉnh Lâm Đồng chấp thuận để doanh nghiệp tiếp tục nghiên cứu, lập ý tưởng quy hoạch chi tiết và triển khai dự án khu đô thị thông minh tại xã Xuân Thọ, TP. Đà Lạt.

Doanh nghiệp xuất khẩu xoay trục nhờ thương mại điện tử B2B

Doanh nghiệp xuất khẩu xoay trục nhờ thương mại điện tử B2B

Tiêu điểm -  1 giờ

Thương mại điện tử B2B không chỉ mở rộng cánh cửa ra thế giới cho doanh nghiệp mà còn góp phần chuyển đổi mô hình kinh doanh truyền thống sang hiện đại, bền vững hơn.

Chuyến đi cuộc đời không tìm thấy trên Google bằng du thuyền từ Hạ Long đến Nha Trang

Chuyến đi cuộc đời không tìm thấy trên Google bằng du thuyền từ Hạ Long đến Nha Trang

Ống kính -  3 giờ

Tôi đã có hai chuyến đi dọc ven biển Việt Nam. Một khi còn là cậu bé mười tuổi và một khi đã là doanh nhân, nhà đầu tư và lữ khách của chính cuộc đời mình.

Bất động sản Hải An bước vào chu kỳ tăng trưởng mới

Bất động sản Hải An bước vào chu kỳ tăng trưởng mới

Nhịp cầu kinh doanh -  3 giờ

Khu vực Đông Nam Hải Phòng, với tâm điểm là Hải An đang đứng trước vận hội lớn khi hàng loạt hạ tầng chiến lược trị giá tỷ USD được triển khai, đề xuất. Cùng nền tảng logistics ngày càng hoàn thiện, hai yếu tố này đang tạo ra bước nhảy kép cho thị trường bất động sản tại đây.

VinUni đặt mục tiêu vào top 100 đại học hàng đầu thế giới

VinUni đặt mục tiêu vào top 100 đại học hàng đầu thế giới

Nhịp cầu kinh doanh -  4 giờ

Trường đại học VinUni chính thức công bố chiến lược tăng tốc phát triển giai đoạn 2 với mục tiêu trở thành một trong 100 đại học xuất sắc nhất toàn cầu. Điểm tựa của chiến lược là chương trình “VinUni 500” – mời tuyển 500 nhân sự học thuật tinh hoa thế giới và nguồn kinh phí 9.300 tỷ đồng từ Tập đoàn Vingroup để mở rộng quy mô đào tạo và xây dựng hệ sinh thái nghiên cứu chuẩn quốc tế tại Việt Nam.

Chủ xe VF 9: Động cơ mạnh, nội thất sang, dịch vụ như Bentley mà chi phí bằng 0

Chủ xe VF 9: Động cơ mạnh, nội thất sang, dịch vụ như Bentley mà chi phí bằng 0

Nhịp cầu kinh doanh -  4 giờ

Chiếc SUV điện VinFast VF 9 đã chinh phục trái tim nhiều chủ xe nhờ sự kết hợp hoàn hảo giữa thiết kế sang trọng, vận hành đẳng cấp và chi phí vận hành “như ngửi”.

'Đại gia' chăn nuôi GreenFeed là ai?

'Đại gia' chăn nuôi GreenFeed là ai?

Doanh nghiệp -  5 giờ

GreenFeed đạt 2.106 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế năm 2024, tăng 382% so với năm 2023, vượt những ông lớn trong ngành như Dabaco, nông nghiệp Hòa Phát và BAF Việt Nam.

Giá vàng hôm nay 10/6: Giằng co giữa đàm phán thương mại và tham vọng vàng của Trung Quốc

Giá vàng hôm nay 10/6: Giằng co giữa đàm phán thương mại và tham vọng vàng của Trung Quốc

Vàng -  5 giờ

Giá vàng hôm nay 10/6 không thay đổi đối với cả vàng miếng và vàng nhẫn SJC, trong khi thị trường quốc tế có sự hồi phục.