Phần giá trị gia tăng của đất đai khi thực hiện dự án BT nên thuộc về ai?

Việc thực hiện các dự án BT (đầu tư hạ tầng giao thông theo hình thức xây dựng - chuyển giao) đang là vấn đề rất nóng trong dư luận thời gian gần đây. Theo đó, một trong những vấn đề gây bức xúc trong dư luận là các khu đất trước khi được giao làm đất đối ứng cho các chủ đầu tư dự án BT hầu hết là đất nông nghiệp hoặc đất chưa phải đô thị, có giá trị rất thấp.

Tuy nhiên, sau khi dự án BT được triển khai, chuyển đổi mục đích sử dụng đất thành đất ở, giá trị đất sẽ tăng lên rất nhiều lần. Nhiều dự án khi giải phóng mặt bằng giá đất chỉ vài triệu/m2, song khi chủ đầu tư phân lô bán nền hoặc xây chung cư, giá trị căn hộ đã lên đến hàng tỷ đồng. Sự chênh lệch quá lớn về giá đất sau khi dự án hoàn thành đặt ra bài toán rất lớn đối với các cơ quan quản lý nhà nước.

Trước thực tế này, nhiều địa phương gỡ nút thắt bằng cách tạm dừng giao đất cho các chủ đầu tư dự án BT, song đây vẫn đang là câu hỏi lớn khi các dự án này còn tồn tại quá nhiều bất cập gây lợi ích nhóm, thất thoát ngân sách nhà nước.

Bình luận về vấn đề này, TS. Hoàng Văn Cường, Phó hiệu trưởng Đại học Kinh tế quốc dân cho rằng, việc các dự án đầu tư hạ tầng làm thay đổi giá trị đất đai đang tồn tại sự không bình đẳng giữa những người dân và doanh nghiệp.

Cụ thể, người dân bị di rời đi để làm đường chỉ được nhận tiền đền bù thấp được tính theo giá trị đất đai khi chưa có công trình giao thông song khi nhà đầu tư các dự án BT xây dựng dự án, giá trị đất đai lại được tăng lên rất nhiều. 

Thực trạng này dẫn đến các doanh nghiệp thực hiện dự án được hưởng lợi kép, trong khi đó, nhà nước lại bị thất thoát một nguồn ngân sách rất lớn.

Theo ông Cường, vấn đề đặt ra là phải có cơ chế để điều tiết giá trị gia tăng của đất đai sau khi dự án được hoàn thiện. Hay nói cách khác là phân phối giá trị gia tăng này để đảm bảo công bằng giữa nhà nước, doanh nghiệp và người dân.

Nguyên nhân của thực trạng này là khung giá đất chưa theo đúng giá trị thực. Thuế dựa trên Luật Đất đai hiện nay đang không đạt giá trị thực do đất đai mang lại mà theo bảng giá của nhà nước hoàn toàn khác biệt so với thị trường.

"Mặt khác, kể cả đối với cơ chế rất tiến bộ là thực hiện đền bù về đất đai theo giá thị trường thì như thế nào là giá thị trường cũng là một vấn đề đang gây khó khăn, thậm chí là khiếu kiện nhiều nhất vì chúng ta không có một cơ chế để xác định đâu là giá thị trường", ông Cường nói.

Lấy dẫn chứng, vị chuyên gia này cho rằng, người dân thường coi giá thị trường là giá giao dịch giữa các cá nhân với nhau. Khi các cá nhân với nhau thì sẽ có những người họ được hưởng lợi rất cao ở thời điểm giá giao dịch cao, và họ cho rằng đó mới là giá thị trường, cho nên trong luật đất đai cần làm rõ như thế nào là giá thị trường.

Bên cạnh đó, cần có cơ chế điều tiết giá trị gia tăng và làm thế nào để điều tiết giá trị gia tăng một cách hiệu quả nhằm mang lại lợi ích cho cả xã hội. 

Đối với các dự án BT, ngoài việc đầu tư hạ tầng làm tăng giá trị đất đai thì việc huyển đổi mục đích sử dụng đất từ các loại đất khác thành đất dự án để trả cho nhà đầu tư khi xây dựng tuyến đường cũng sẽ khiến các khu đất tăng giá trị, sinh lợi.

Theo ông Cường, phần giá trị gia tăng do đất đai mang lại đó phải thuộc về nhà nước, người chủ sở hữu hợp pháp của đất đai. Không thể để như tình trạng hiện nay khi các doanh nghiệp được hưởng lợi kép, gây thất thoát ngân sách, lãng phí nguồn lực đất đai, lợi ích nhóm, tham nhũng.

Đồng quan điểm về vấn đề này, GS. Đặng Hùng Võ cũng cho rằng, đất đai là nguồn lực rất lớn để phát triển. Các nước đang phát triển đáng lẽ có thể tận dụng rất tốt tài sản này khi đất đai là tài sản công. Tuy nhiên, hiện nay đa phần các nước đều để thất thoát rất lớn nguồn lực này.

Lấy ví dụ, theo ông Võ, việc thông qua quy hoạch, phát triển hạ tầng, xây dựng các dự án BT đã làm tăng giá trị đất đai, tăng giá trị trên chính mảnh đất đó để nhà nước có nhiều vốn ngân sách hơn mà không phải đi vay ai cả. Tuy nhiên, việc kinh tế đất không phát triển mạnh đã dẫn đến những nguy cơ tham nhũng tiềm ẩn, lợi nhuận về tay tư nhân nhờ sự chênh lệch giá đất đai.

"Nguyên nhân là do đất đai tại Việt Nam đang được quản lý trên xuống theo tư duy bao cấp chứ chưa theo cơ chế thị trường như việc chỉ định thầu, dự án BT. Dẫn đến, đất đai thất thoát rất nhiều, các đại gia của Việt Nam hầu hết đều trưởng thành từ đất đai", ông Võ nhận định.

Để nâng cao hiệu quả quản lý tài chính đất đai, ông Võ đề xuất nên quản lý đất đai dựa trên giá đất do người dân tự đăng ký. "Bước đầu chúng ta có thể dùng mức đăng ký này để tham khảo, sau đó sẽ sử dụng vào một số việc nhất định", ông Võ nói. 

Việc để người dân tự đăng ký giá đất đã được trình tại dự thảo Luật đất đai năm 2003 nhưng không được chấp thuận. Trong khi đó, nhiều nước đã quy định để người dân đăng ký giá đất mà cá nhân đang sử dụng để làm căn cứ bồi thường khi thu hồi hoặc nộp thuế đất.

Với giải pháp này, nếu người dân lựa chọn giá đất cao thì lúc nhà nước thu hồi, tiền bồi thường sẽ lớn, nhưng họ lại phải đóng tiền thuế nhiều hơn. Do đó, người dân sẽ tự có cơ chế để đăng ký giá đất cho phù hợp, tránh việc áp dụng giá đất do nhà nước quy định không theo mức giá thị trường.