Phát triển đô thị tại TP. HCM vẫn theo kiểu 'vết dầu loang'

Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (Horea) vừa có văn bản góp ý kiến báo cáo rà soát, đánh giá đồ án quy hoạch chung xây dựng thành phố.

Theo đó, hiệp hội cho rằng, các trung tâm tổng hợp hiện hữu (quận 1, 3, một phần quận 4, Bình Thạnh) của TP.HCM vẫn còn rất nhiều khả năng phát triển. Một số ý kiến cho rằng, khu vực này "không còn khả năng phát triển” là chưa chuẩn xác.

Nguyên nhân được Horea đưa ra là do theo quy hoạch, khu vực này vẫn hoàn toàn có thể thực hiện các dự án chỉnh trang tái phát triển đô thị đối với các khu vực đô thị hiện hữu, tạo ra giá trị kinh tế tổng hợp rất lớn.

TP.HCM hiện có khoảng 1,92 triệu căn nhà, trong đó nhà ở riêng lẻ chiếm đến 88%, còn lại là căn hộ chung cư. Trong đó, có 474 khu nhà chung cư cũ xây dựng trước năm 1975, khoảng trên 20.000 căn nhà trên và ven kênh rạch, một số khu vực dân cư nội thành cần được chỉnh trang và nhà ở có tuổi thọ lớn trên 30 năm chiếm tỷ lệ 29,2%), diện tích nhà ở bình quân chỉ đạt 20,63m2/người, tuy đạt kế hoạch đề ra nhưng thấp hơn rất nhiều so với mức 24m2/người của cả nước.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM, xu thế phát triển đô thị tại TP. HCM vẫn còn theo kiểu “vết dầu loang - thấp tầng”, chưa đạt được mục tiêu, yêu cầu về đô thị hóa và phát triển đô thị; chưa đảm bảo được nguyên tắc sử dụng đất tiết kiệm, có hiệu quả, bảo vệ môi trường, chưa thực hiện được yêu cầu phát triển nhà ở chủ yếu là phát triển nhà chung cư. 

TP.HCM cũng chưa hình thành được nhiều đô thị vệ tinh có mật độ dân số tập trung như khu đô thị Phú Mỹ Hưng và cả tại các khu đô thị mới thuộc các tỉnh lân cận.

Với thực trạng hiện nay, sẽ khó kết nối hạ tầng, đặc biệt là kết nối hệ thống giao thông có sức chở lớn, vì Nhà nước không thể có đủ nguồn lực tài chính để đầu tư. Nếu thành phố cứ phát triển theo kiểu “vết dầu loang - thấp tầng”, như hiện nay, cũng như khó thực hiện hiệu quả công tác tái bố trí dân cư của thành phố, ông Châu nhận định.

Trong hơn 30 năm qua, thành phố đã thực hiện nhiều dự án “chỉnh trang tái phát triển đô thị”, đối với các khu vực đô thị hiện hữu, lụp xụp, điển hình là dự án Nhiêu Lộc - Thị Nghè; khu dân cư Xóm Cải, phường 8, quận 5; một số khu phố của các quận 1, 3, 4, 5, Phú Nhuận, Bình Thạnh (hoặc tham khảo dự án chỉnh trang tái phát triển khu vực Otemachi, Marunouchi and Yurakucho Ga Tokyo Nhật Bản, chỉ với quy mô 120ha, đã tạo ra giá trị kinh tế tổng hợp rất lớn).

Từ thực tế về tỷ lệ nhà ở thấp tầng và một số khu vực nhà lụp xụp, nhà trên và ven kênh rạch, nhà chung cư cũ và với diện tích nhà ở bình quân đầu người thấp, có thể nhận định, dư địa phát triển đô thị và thị trường bất động sản TP.HCM còn rất lớn, với tổng nhu cầu nhà ở rất cao trước mắt và cả trong trung hạn, dài hạn.

Do vậy, ông Châu cho rằng, không nên nhận định, trung tâm tổng hợp hiện hữu (quận 1, 3, một phần quận 4, Bình Thạnh) không còn khả năng phát triển. Hoạt động chỉnh trang tái phát triển đô thị và phát triển các khu đô thị mới là hai động lực để phát triển đô thị đối với thành phố.

Ông Châu đề nghị khi xem xét điều chỉnh quy hoạch chung xây dựng TP.HCM cần đảm bảo thực hiện cả 2 nhiệm vụ: Phát triển các khu đô thị mới, khu dân cư mới và chỉnh trang tái phát triển đô thị đối với các khu vực đô thị hiện hữu.

Đồng thời, việc phát triển thành phố cần định hướng phát triển “đô thị nén”, chủ yếu là phát triển các tòa nhà phức hợp cao tầng, nhà chung cư cao tầng (như Luật Nhà ở yêu cầu), để sử dụng quỹ đất tiết kiệm và hiệu quả, dành nhiều không gian mặt đất cho giao thông, các công trình dịch vụ, thương mại, tiện ích đô thị.

Về hướng phát triển đô thị đối với TP.HCM, theo ông Châu, đứng trước nguy cơ bị tác động rất lớn của tình trạng biến đổi khí hậu, ấm lên toàn cầu, nước biển dâng và đặc điểm cao độ địa hình, địa chất của thành phố, hiệp hội đề nghị xác định trục phát triển đô thị đối với TP.HCM trên cả 04 hướng, bao gồm: Hướng đông (thành phố Thủ Đức); hướng nam ra biển; hướng Tây - Bắc và hướng Tây, Tây - Nam.

Về việc điều chỉnh quy hoạch chung xây dựng thành phố Thủ Đức, ông Châu đề nghị nghiên cứu điều chỉnh quy hoạch chung xây dựng thành phố Thủ Đức gắn liền với quy hoạch khu vực Bình Quới - Thanh Đa (quận Bình Thạnh) và khu vực các phường Long Phước, Long Bình, Long Thạnh Mỹ, Trường Thọ. Đồng thời, các cơ quan quản lý cần phối hợp với các tỉnh giáp ranh thành phố, nhất là tỉnh Đồng Nai để cùng điều chỉnh quy hoạch chung, đảm bảo phát triển đồng bộ.

Mặt khác, hiệp hội cũng đề nghị nghiên cứu điều chỉnh quy hoạch chung xây dựng TP.HCM, có định hướng quy hoạch các khu vực phát triển nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá thấp gần, hoặc tương đối gần các ga metro tại một số quận ven, huyện ngoại thành hiện nay, kể cả một số khu vực thuộc thành phố Thủ Đức. 

Điều này sẽ tạo điều kiện cho phát triển nhà ở có giá vừa túi tiền, đáp ứng nhu cầu của đông đảo người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị, cán bộ công chức, viên chức nhà nước, cán bộ lực lượng vũ trang, công nhân lao động và người nhập cư.