Căn cứ pháp lý để 'sang tên đổi chủ' dự án khu đô thị Mỹ Hưng cho Cienco 5

Cụ thể, hai tháng trước, UBND thành phố Hà Nội đã ra quyết định điều chỉnh tên người sử dụng đất đối với dự án khu đô thị Mỹ Hưng Cienco 5 từ Công ty CP Phát triển địa ốc Cienco 5 (Cienco 5 Land) thành Tổng công ty Xây dựng công trình giao thông 5 - CTCP (Cienco 5).

Quyết định này được đưa ra sau 12 năm kể từ khi UBND tỉnh Hà Tây (cũ) giao đất cho Cienco 5 Land để thực hiện dự án khu đô thị Mỹ Hưng có diện tích lên tới 182ha ở huyện Thanh Oai. Vậy, UBND thành phố Hà Nội đã dựa trên cơ sở pháp lý nào để thay đổi quyết định của UBND tỉnh Hà Tây (cũ)?

Ai là chủ sở hữu dự án khu đô thị Mỹ Hưng?

Cần nhắc lại nguồn gốc ra đời dự án khu đô thị mới Mỹ Hưng để thấy được ai là chủ thực sự của dự án này.

Dự án khu đô thị Mỹ Hưng là một trong ba khu đất đối ứng để xây dựng dự án đường trục phía Nam tỉnh Hà Tây (cũ). Hai dự án còn lại là khu đô thị Thanh Hà A và Thanh Hà B.

Trên cơ sở được Thủ tướng chấp thuận chủ trương đầu tư, tháng 4/2008, Chủ tịch UBND tỉnh Hà Tây ra quyết định về việc thực hiện đầu tư dự án đường trục phía Nam tỉnh Hà Tây, trong đó ghi rõ Tổng công ty Xây dựng công trình giao thông 5 là nhà đầu tư thực hiện đầu tư dự án đường trục theo hình thức BT và là chủ đầu tư ba dự án khu đô thị để hoàn vốn. Trong quyết định này không có tên Công ty CP Phát triển địa ốc Cienco 5.

Cũng trong tháng này, Giám đốc Sở Giao thông vận tải thừa uỷ quyền của Chủ tịch UBND tỉnh ký hợp đồng xây dựng dự án đường trục phía Nam tỉnh Hà Tây theo hình thức BT. Thay vì chỉ ký với Cienco 5 như là nhà đầu tư dự án theo quyết định của Chủ tịch UBND tỉnh, hợp đồng này lại có thêm Cienco 5 Land - doanh nghiệp dự án do Cienco 5 lập ra để quản lý kinh doanh dự án BT và dự án khác.

Tuyến đường có chiều dài 41,5km với tổng vốn đầu tư 6.076 tỷ đồng. Đổi lại việc xây dựng, hoàn thành công trình đường trục, Cienco 5 được tỉnh Hà Tây giao khu đất 571 ha, bao gồm khu đô thị Thanh Hà A, B và Mỹ Hưng 5 đã được duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 trước đó, để thực hiện dự án đối ứng nhằm thu hồi vốn và lợi nhuận hợp lý.

Giấy chứng nhận đầu tư do Bộ Kế hoạch và đầu tư cấp cho dự án đường trục này cũng nêu cụ thể phương án hoàn vốn đầu tư cho nhà đầu tư. Theo điều 5 của giấy chứng nhận này, Tổng công ty Xây dựng công trình giao thông 5 được giao làm chủ đầu tư xây dựng ba dự án khu đô thị mới bao gồm khu đô thị Thanh Hà A – Cienco 5 (với diện tích 195,51ha), khu đô thị Thanh Hà B – Cienco 5 (193,22ha) và khu đô thị mới Mỹ Hưng – Cienco 5 (182ha).

Giấy chứng nhận đầu tư ghi rõ như vậy nhưng chỉ vài tháng sau, UBND tỉnh Hà Tây lại ban hành ba quyết định giao cho Cienco 5 Land thực hiện dự án đầu tư ba khu đô thị nói trên, trong đó có Quyết định 3128/QĐ-UBND về dự án khu đô thị mới Mỹ Hưng.

Giữa Cienco 5 và Cienco 5 Land cũng có thoả thuận để Cienco 5 Land quản lý và xây dựng dự án đường trục cũng như các dự án đô thị và doanh nghiệp dự án sẽ trả một phần khoán lợi nhuận cho Cienco 5.

Trên cơ sở đó, Cienco 5 Land đã trực tiếp đầu tư xây dựng phân đoạn I của dự án đường trục phía Nam tỉnh Hà Tây và hai dự án khu đô thị Thanh Hà A và Thanh Hà B.

Cho đến nay, dự án khu đô thị Thanh Hà A và B đã cơ bản hoàn thành công tác giải phóng mặt bằng, xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật trên tổng diện tích 388ha và đã đưa vào khai thác kinh doanh. Trong khi đó, khu đô thị Mỹ Hưng chưa thực hiện công tác giải phóng mặt bằng, chưa xây dựng hạ tầng kỹ thuật và cũng chưa đưa vào kinh doanh.

Cơ sở pháp lý điều chỉnh quyền sử dụng đất khu đô thị Mỹ Hưng

Một điểm đáng lưu ý là khi Cienco 5 ký hợp đồng BT xây dựng đường trục phía Nam tỉnh Hà Tây, đây vẫn là một doanh nghiệp 100% vốn nhà nước, trong khi Cienco 5 Land là một công ty cổ phần.

Đến năm 2014, Thủ tướng Chính phủ phê duyệt phương án cổ phần hoá Cienco 5 thành Tổng công ty Xây dựng công trình giao thông 5 – CTCP. Sau đó là quá trình thoái vốn nhà nước tại tổng công ty này, trong đó có các cổ đông lớn mới là CTCP Đầu tư Hải Phát và CTCP Đầu tư Hải Phát Thủ Đô.

Sau khi có sự tham gia của các nhà đầu tư tư nhân, Cienco 5 bắt đầu tiến trình pháp lý đòi lại quyền sử dụng đất đối với ba dự án khu đô thị. Kết quả là, tháng 11/2020, UBND thành phố Hà Nội đã ban hành quyết định điều chỉnh tên người sử dụng đất của dự án khu đô thị Mỹ Hưng từ Cienco 5 Land sang Cienco 5. Tuy nhiên, vẫn chưa có phương án xử lý đối với quyền sử dụng đất của hai dự án khu đô thị đã xây dựng gần xong là Thanh Hà A và B.

Theo Sở Tài nguyên và môi trường Hà Nội, lý do điều chỉnh người sử dụng đất là dựa trên Quyết định số 24/QĐ-TTg ngày 6/1/2014 của Thủ tướng Chính phủ đổi tên Tổng công ty Xây dựng công trình giao thông 5 thành Tổng công ty Xây dựng công trình giao thông 5 – CTCP, trong đó công ty cổ phần kế thừa toàn bộ trách nhiệm, nghĩa vụ của công ty tiền thân, đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng, đầu tư xây dựng dự án khu đô thị Mỹ Hưng theo đúng quy hoạch đã được phê duyệt.

Sở cũng viện dẫn ý kiến của Cơ quan an ninh điều tra – Bộ Công an và ý kiến của Tổng cục Quản lý đất đai – Bộ Tài nguyên và môi trường cho việc điều chỉnh này.

Đáng chú ý, trong văn bản gửi Sở Tài nguyên và môi trường Hà Nội đầu tháng 3 năm ngoái, Tổng cục Quản lý đất đai đã chỉ rõ: Căn cứ quy định của pháp luật và tình hình thực hiện các dự án khu đô thị mới nêu trên, việc UBND tỉnh Hà Tây ban hành các quyết định giao đất cho Công ty CP Địa ốc Cienco 5 (là doanh nghiệp dự án trong hợp đồng BT) mà không giao đất cho Tổng công ty Xây dựng công trình giao thông 5 (là chủ đầu tư đã được UBND tỉnh Hà Tây lựa chọn) là không phù hợp với quy định tại điều 55 Luật Đầu tư, điều 87 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP và điều 12 Nghị định số 02/2006/NĐ-CP.

Cụ thể, tại thời điểm thực hiện dự án BT nêu trên, khoản 1 điều 55 Luật Đầu tư năm 2005 quy định: “Đối với dự án đầu tư có yêu cầu sử dụng đất, nhà đầu tư liên hệ với cơ quan quản lý đất đai có thẩm quyền nơi thực hiện dự án để thực hiện thủ tục giao đất hoặc thuê đất. Trình tự, thủ tục giao đất, thuê đất theo quy định của pháp luật về đất đai”.

Điều 87 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP về thi hành Luật Đất đai quy định: Nhà nước giao cho nhà đầu tư quản lý diện tích đất để thực hiện dự án xây dựng – chuyển giao (BT)”

Tại điểm b khoản 1 điều 12 Nghị định số 02/2006/NĐ-CP về việc ban hành quy chế đô thị mới quy định chủ đầu tư dự án khu đô thị mới có các quyền: “Được giao đất, thuê đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai để thực hiện dự án đã được quyết định đầu tư hoặc cho phép đầu tư và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định về pháp luật đất đai”.

Do đó, theo Tổng cục Quản lý đất đai, UBND thành phố Hà Nội cần thực hiện việc điều chỉnh tên người được giao đất từ Công ty CP Phát triển địa ốc Cienco 5 sang Tổng công ty Xây dựng công trình giao thông 5 để hoàn thiện các thủ tục về đất đai tiếp theo.

Các văn bản của Cơ quan an ninh điều tra – Bộ Công an về việc khắc phục vi phạm trong việc cho phép Cienco 5 Land thực hiện, quản lý các dự án khu đô thị Thanh Hà, Mỹ Hưng – Cienco 5 gửi cho UBND thành phố Hà Nội, Sở Tài nguyên và môi trường và Sở Xây dựng từ 2018 tới cuối năm 2020 cũng cho thấy iệc UBND tỉnh Hà Tây thu hồi và giao đất cho Cienco 5 Land thực hiện ba dự án đối ứng là không đúng đối tượng, không đúng quy định pháp luật liên quan.

Cơ quan an ninh cũng đã yêu cầu Cienco 5 Land dừng ngay việc huy động vốn kinh doanh bất động sản tại dự án KĐT Thanh Hà – Cienco 5 từ tháng 6/2016.

Thậm chí, việc Cienco 5 là chủ đầu tư ba dự án đối ứng trên nhưng tỉnh Hà Tây lại cho phép Cienco 5 Land thực hiện các dự án này cũng được xác định là sai quy định.

Qua đó, cơ quan an ninh kiến nghị thành phố Hà Nội sớm có biện pháp khắc phục để việc giao đất thực hiện các dự án đối ứng nêu trên đảm bảo đúng đối tượng được giao theo quy định pháp luật. Đây chính là căn cứ quan trọng để TP Hà Nội ban hành quyết định điều chỉnh người sử dụng đất dự án khu đô thị Mỹ Hưng – Cienco 5 như vừa qua.