Dù được đánh giá là thị trường lớn nhất của cả nước tuy nhiên trong những năm qua bất động sản TP.HCM lại rơi vào tình trạng mất cân đối cung cầu.
Nguyên nhân dẫn đến việc này là do phần lớn dự án bất động sản trên địa bàn không thể triển khai xây dựng do bị vướng pháp lý. Trong đó có những dự án đã kéo dài hàng chục năm, chuyển nhượng qua các chủ đầu tư khác nhau, thậm chí làm đơn kêu cứu đến Trung ương nhưng vẫn “án binh bất động”.
Hai dự án từng kêu cứu đến Trung ương
Ngay sau hội nghị “Tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững” do Thủ tướng chủ trì thì UBND TP.HCM có buổi làm việc với 6 doanh nghiệp là chủ đầu tư của 7 dự án đang bị vướng pháp lý.
Thực ra đây không phải lần đầu tiên trong những năm qua TP.HCM làm việc với các doanh nghiệp bất động sản, bởi vì vào tháng 4/2019, Thành uỷ TP.HCM từng tổ chức buổi làm việc với 100 doanh nghiệp bất động sản trên địa bàn và sau đó là những cuộc làm việc khác của UBND thành phố.
Tuy nhiên điểm khác ở lần này là UBND TP.HCM mà cụ thể là phó chủ tịch phụ trách mảng xây dựng ông Bùi Xuân Cường cùng các sở liên quan làm việc lần lượt với từng chủ đầu tư, từng dự án.
Các dự án được xem xét gỡ vướng trong cuộc họp ngày 20/2 là: Khu trung tâm thương mại và căn hộ cao cấp đường Bến Nghé tên thương mại là Shizen Home (phường Tân Thuận Đông, quận 7) của Gotec Land; khu liên hợp thể dục thể thao và dân cư Tân Thắng tên thương mại Celadon City (phường Sơn Kỳ, quận Tân Phú) của Gamuda Land; chung cư Cửu Long (phường 1, quận 4) tên thương mại là De La Sol của CapitaLand; khu phức hợp Sóng Việt (khu đô thị mới Thủ Thiêm, TP. Thủ Đức) tên thương mại là The Metropole Thủ Thiêm do Sơn Kim Land phát triển; khu nhà ở Thiên Lý (phường Phước Long B, TP. Thủ Đức) của Công ty An Thiên Lý; dự án 30,2ha phường Bình Khánh (TP. Thủ Đức) tên thương mại là Water Bay và chung cư Cô Giang (phường Cô Giang, quận 1) tên thương mại là Saigon Manhattan cùng của tập đoàn Novaland.
Trong đó đáng chú ý có hai dự án từng gửi đơn kêu cứu đến Bộ Xây dựng và Thủ tướng là Water Bay của Novaland và Shizen Home của Gotec Land.
Đối với dự án Water Bay, hẳn giới bất động sản còn nhớ mùng 1 Tết nguyên đán năm 2020, ông Bùi Thành Nhơn, Chủ tịch Novaland đã "cực chẳng đã" gửi đơn kêu cứu khẩn cấp tới Bộ trưởng Bộ Xây dựng.
Lá đơn của ông Nhơn sử dụng những từ ngữ như “kiệt sức”, "mất tính thanh khoản" và được gửi đi vào thời điểm khá đặc biệt là ngày đầu năm mới. Hành động này được lý giải là Novaland "cực chẳng đã" mới phải gửi lá đơn gây sốc như vậy bởi cũng như nhiều doanh nghiệp khác, họ đang "bế tắc" trong việc triển khai dự án, trong đó dự án có quỹ đất khá lớn, vị trí đắc địa là Water Bay.
Thời điểm đó, Novaland được cho đã đầu tư 6.000 tỷ đồng vào Water Bay nhưng sau đó dự án "đóng băng". Chủ tịch Novaland đã khẩn cầu Bộ trưởng Xây dựng cho phép dự án tiếp tục triển khai để giúp Novaland có nguồn thu và giúp hơn 200 nhà đầu tư nước ngoài đang đầu tư vào Novaland yên tâm.
Dự án Water Bay có tổng diện tích hơn 30,2ha, nằm tại phường Bình Khánh, TP. Thủ Đức. Đây cũng là dự án được Thanh tra Chính phủ nêu ra trong Thông báo số 1483 ngày 4/9/2018 về kết quả kiểm tra khiếu nại công dân về Khu đô thị mới Thủ Thiêm.
Cụ thể, năm 2008 UBND TP.HCM chấp thuận chuyển đổi mục đích sử dụng 30,1ha đất của Công ty Thế kỷ 21 (Novaland mua lại Công ty Thế kỷ 21 từ năm 2015) tại dự án khu du lịch, văn hóa, giải trí thuộc phường Bình Khánh sang xây dựng khoảng 4.000 căn hộ tái định cư và hoán đổi bằng 30,2ha đất sạch thuộc 90,2ha khu tái định cư Nam Rạch Chiếc.
Thanh tra Chính phủ cho rằng, chính quyền TP.HCM sau đó lại chấp thuận cho chuyển khu đất tái định cư này sang mục đích đầu tư kinh doanh nhà ở mà không thực hiện đấu giá theo quy định, tính tiền sử dụng đất không đúng thời điểm giao đất.
Kể từ khi có kết luận của Thanh tra Chính phủ, việc triển khai dự án Water Bay bị "đóng băng" và thu hút sự quan tâm của giới bất động sản sau lá đơn của chủ tịch Novaland sau đó lại “án binh bất động” đến hiện nay.
Còn đối với Công ty TNHH Gotec Việt Nam (Gotec Land) chủ đầu tư của dự án Shizen Home đầu năm 2023 cũng gửi đơn kêu cứu đến Thủ tướng Chính phủ. Đơn kêu cứu do ông Nguyễn Việt Anh, Chủ tịch HĐTV Công ty TNHH Gotec Việt Nam ký.
Đơn kêu cứu của Gotec Land cho biết, dự án Shizen Home đã thi công hoàn thành xong phần móng, hầm và tầng 1, đang tiếp tục thi công các tầng tiếp theo kế hoạch, đã đủ điều kiện để được cấp thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua đối với nhà ở thương mại, căn cứ theo Khoản 1 Điều 55, Luật Kinh doanh bất động sản 2014.
Tuy nhiên Gotec Land đã 3 lần nộp hồ sơ đề nghị lên Sở Xây dựng nhưng đều bị trả lại. Đến thời điểm gửi đơn cầu cứu lên Thủ tướng, đại diện Gotec Land cho biết đã 6 tháng kể từ lần nộp hồ sơ đầu tiên nhưng chưa được Sở Xây dựng cấp thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán công ty thiệt hại là 1.052 tỷ đồng. Nếu không sớm được giải quyết Gotec Land sẽ không còn khả năng chi trả chi phí và duy trì hoạt động
Kỳ vọng
TP.HCM đang có những động thái được đánh giá khá quyết liệt để gỡ vướng pháp lý cho các dự án bất động sản.
Cụ thể, theo ông Bùi Xuân Cường, Phó chủ tịch UBND TP.HCM cho biết sẽ tập trung tháo gỡ các vướng mắc cho các dự án bất động sản chậm tiến độ về pháp lý, các dự án chưa nộp tiền sử dụng đất, các dự án mà chủ đầu tư chậm trễ trong việc làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn với lợi ích của người dân. Thành phố sẽ lập tổ công tác để tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc của khoảng 116 dự án.
Đánh giá về động thái của UBND TP.HCM, một doanh nghiệp có dự án được xem xét gỡ vướng trong phiên họp ngày 20/2 cho rằng đây là tin mừng cho doanh nghiệp này, cũng như các doanh nghiệp khác có dự án đang gặp vướng mắc.
Còn ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) nhìn nhận đây là nỗ lực và cam kết mạnh mẽ của UBND TP.HCM và các sở, ngành nhằm tập trung tháo gỡ vướng mắc, khó khăn cho các dự án bất động sản thuộc thẩm quyền giúp các doanh nghiệp có thêm kỳ vọng.
Kết quả giải quyết phải chờ kết luận của UBND TP.HCM bởi vì có những dự án bị vướng mắc pháp lý kéo dài và chuyển nhượng qua các chủ đầu tư khác nhau.
Đơn cử như dự án khu liên hợp thể dục thể thao và dân cư Tân Thắng tên thương mại Celadon City (phường Sơn Kỳ, quận Tân Phú) của Gamuda Land có quy mô 82,5ha. Dự án Celadon City được UBND TP.HCM chấp thuận cho Công ty Cổ phần Đầu tư địa ốc Sài Gòn Thương Tín Tân Thắng làm chủ đầu tư.
Sau đó, Công ty Cổ phần Gamuda Land mua lại cổ phần Công ty Thương Tín Tân Thắng để sở hữu dự án này.
Thanh tra Chính phủ đề nghị TP.HCM thu hồi 514 tỷ đồng với quan điểm cho rằng thành phố khấu trừ khoản tiền này vào tiền sử dụng đất là không đúng quy định. Những vấn đề liên quan đến việc đóng thuế, tính thuế khiến dự án bị vướng.
Gamuda đã làm đơn kiến nghị không thu hồi số tiền 514 tỷ đồng. Thủ tướng đã chỉ đạo thành lập đoàn công tác do Thanh tra Bộ Tài nguyên môi trường chủ trì để xem xét kiến nghị của công ty. Sau khi đoàn công tác vào kiểm tra và đánh giá lại đã có báo cáo, trong đó có kiến nghị Thủ tướng Chính phủ không thu hồi số tiền 514 tỷ đồng nói trên.
Chính phủ giao Bộ Tài nguyên môi trường phối hợp với Bộ Tài chính có văn bản hướng dẫn TP.HCM. Sau đó, TP.HCM đã yêu cầu các sở ngành nghiên cứu đề xuất, báo cáo trong tháng 1/2022.
Với dự án The Metropole Thủ Thiêm do Sơn Kim Land phát triển tại lô đất 1-17 Khu đô thị mới Thủ Thiêm, TP. Thủ Đức có tổng diện tích khoảng 7,6 ha, tổng mức đầu tư dự kiến 7.300 tỷ đồng.
Năm 2019, Thanh tra Chính phủ kết luận dự án này được UBND TP.HCM chỉ định nhà đầu tư nhưng không thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất, tính và thu tiền sử dụng đất.
Trong đó có việc xác định tiền sử dụng đất tại một số lô đất với đơn giá 26 triệu đồng/m2 (bằng chi phí đầu tư bình quân) là không đúng quy định, cần phải được xem xét, xác định lại giá đất để truy thu, tránh thiệt hại cho ngân sách Nhà nước.
Dự án De La Sol của CapitaLand, tại số 1 đường Tôn Thất Thuyết, phường 1, quận 4, ban đầu do Công ty cổ phần Đầu tư sản xuất kinh doanh Sài Gòn Cửu Long làm chủ đầu tư.
De La Sol được chấp thuận đầu tư vào năm 2017 với quy mô 870 căn hộ, trong đó 261 căn hộ phục vụ nhu cầu tái định cư cho người dân trên địa bàn quận 4. Tháng 8/2017, Công ty Sài Gòn Cửu Long thông qua việc chuyển nhượng dự án chung cư Cửu Long cho Công ty cổ phần Đầu tư kinh doanh bất động sản Việt Hưng Phú với giá 900 tỷ đồng.
Sau đó CapitaLand mua lại 100% cổ phần của Việt Hưng Phú và phát triển thành dự án chung cư cao cấp có tên thương mại là De La Sol. Hiện dự án này còn vướng mắc pháp lý về giấy phép xây dựng.
Dự án dự án khu nhà ở Thiên Lý tại phường Phước Long B, TP. Thủ Đức do Công ty TNHH Xây dựng và Dịch vụ An Thiên Lý làm chủ đầu tư, có quy mô 17,4 ha bao gồm khu nhà ở liên kế, biệt thự vườn, biệt thự liên lập, trung tâm thương mại, nhà trẻ mẫu giáo và khu chung cư 15 tầng. Dự án này có quyết định giao đất từ tháng 6/2007, quy hoạch chi tiết 1/500 tháng 8/2009 nhưng đến nay vẫn chưa triển khai xong.
Dự án Saigon Manhattan có diện tích 14.000m2 đã được UBND TP.HCM giao đất, Sở Xây dựng cấp phép xây dựng và triển khai thi công tầng 28 thì gặp vướng ở khâu cấp giấy chứng nhận đầu tư và hưởng ưu đãi là miễn tiền sử dụng đất đối với toàn bộ diện tích đất được giao.
