Sóng mới trên thị trường bất động sản triệu đô

Theo Savills, sau một thời gian phát triển trầm lắng dù ổn định, thị trường bất động sản cao cấp và siêu cao cấp lại có những dấu hiệu trở lại sôi nổi tích cực.

TTG Holdings đang phát triển dự án Eden Lancaster với 12 căn biệt thự có giá bán tới 100 tỷ đồng/căn tại Quận 2, TP. HCM. Nhà phát triển dự án TNR Holdings cũng phối hợp với chủ đầu tư Công ty TNHH Xây dựng – Thương mại – Sản xuất Tài Nguyên ra mắt 65 căn biệt thự Evergreen tại Quận 7 với giá bán từ 31-35 tỷ đồng/căn.

Tại miền Bắc, Vihajico bắt đầu chào bán khu biệt thự siêu sang Ecopark Grand – The Island. Chưa công khai giá bán, nhưng nếu tham chiếu giá bán các biệt thự tương tự trong dự án này từ 50 - 55 triệu đồng/m2 thì với căn biệt thự có diện tích thấp nhất khoảng 270m2 tại The Island cũng có giá trên 20 tỷ đồng.

Một số dự án căn hộ siêu sang cũng đã tái xuất hoặc sắp ra mắt ở trung tâm TP. HCM với giá bán khoảng 5.000USD/m2.

Ông Nguyễn Khánh Duy, Giám đốc Kinh doanh Nhà ở, Savills TP. Hồ Chí Minh cho rằng, sự sô động trở lại của phân khúc cao cấp và siêu cao cấp nói riêng được hỗ trợ bởi nhiều lợi thế như tích lũy người dân tăng cao, các chính sách phù hợp dành cho nhiều đối tượng người mua. Với khung pháp lý được nới rộng, chính sách mới cho phép người nước ngoài sở hữu nhà tại Việt Nam vào năm 2015 cũng như nền kinh tế vĩ mô phát triển ổn định so với các nước trong khu vực đã tạo ra nhiều ưu thế lẫn niềm tin với các nhà đầu tư.

Điều này cũng phần nào khiến tình hình cung-cầu tại phân khúc cao cấp có những diễn biến tích cực hơn. Thêm nữa, các yếu tố về chất lượng công trình, uy tín chủ đầu tư cũng như thông tin pháp lý minh bạch cũng phần nào tạo ra sức hấp dẫn của thị trường bất động sản Việt Nam nói chung đối với các khách hàng nước ngoài.

Bên cạnh nguồn cung mới có chất lượng và thiết kế đa dạng, phù hợp với nhiều đối tượng khách hàng với nhu cầu để ở lẫn đầu tư, thì nguồn cầu được thúc đẩy bởi xu hướng nhà ở hiện đại, nhiều tiện nghi cũng như lợi tức cho thuê ổn định. Đối tượng người nước ngoài với mục đích đầu tư cũng đang tăng trưởng mạnh ở phân khúc căn hộ cao cấp, tọa lạc tại các vị trí đắc địa trong thành phố.

Trong khi nhiều ý kiến cho rằng việc phát triển các dự án cao cấp với giá bán từ khoảng 5.000 – 10.000USD/m2 của một số dự án đang và sắp ra mắt không phù hợp với số đông thì ông Duy có một góc nhìn khác để tiếp cận thực tế này.

Theo ông Duy, việc quyết định phát triển loại hình dự án bất động sản nào – bình dân, trung hay cao cấp – đều là lựa chọn do chính chủ đầu tư cân nhắc và chịu trách nhiệm đối với chính số vốn họ bỏ ra, mức thanh khoản và biên độ lợi nhuận tự chủ.

Nếu vốn vay từ trong nước để thực hiện dự án, thì mô hình tài chính có thể bị can thiệp và khống chế dòng tiền cũng như hiệu quả hoạt động kinh doanh, còn vốn vay từ nước ngoài thì điều này sẽ không tạo được tính công bằng.

Dự án, với nguồn vốn từ nước ngoài, khi đó sẽ phụ thuộc vào quy hoạch khu vực, có được phép xây cao tầng hay không, công trình thuộc phân khúc cấp nào thì hợp lý hơn.

Ông Duy cho biết, sự gia tăng mức độ quan tâm cũng như số lượng người mua dành cho phân khúc cao cấp trong thời điểm từ đầu năm 2018 đến nay, cũng như trong thời gian tới là rất đáng kể.

Tuy nhiên, nếu so sánh với các thị trường phát triển khác trong khu vực như Thượng Hải, Hồng Kong, các sản phẩm thuộc phân khúc bất động sản hạng A tại Việt Nam nhiều khi còn chưa đáp ứng đủ cho thị hiếu cao cấp của các khách hàng khó tính, những nhà đầu tư có ngân sách từ 2 triệu USD trở lên và đã sở hữu những căn hộ sang trọng tại London hay Paris.

Theo đó, yêu cầu của những khách hàng cao cấp không dừng ở việc tìm kiếm các dự án cao cấp bậc nhất trên thị trường mà còn phụ thuộc vào những yếu tố tiên quyết như vị trí và uy tín chủ đầu tư, phong cách thiết kế và bố trí mặt bằng của căn hộ, phù hợp với cho mục tiêu để ở hoặc đầu tư sau này.

Đối với những phân khúc khách hàng này, ngân sách sẽ không còn đóng vai trò tiên quyết nữa, mà sự thuyết phục khách hàng đầu tư cho không gian sống độc đáo, tiện nghi sẽ là yếu tố quyết định.

Ông Duy nhận định, những thương vụ đạt giá trị trên 1 triệu USD thật sự là một tín hiệu khả quan cho thị trường bất động sản Việt Nam. Riêng tại TP HCM, một căn hộ sang trọng tọa lạc tại trung tâm thành phố có giá khoảng 115,3 triệu/m2 (xấp xỉ 5.000 USD) nhưng ở Hong Kong, người mua phải bỏ ra số tiền gấp 4 lần.

Nhu cầu trong nước chiếm đa số thị phần nhưng đối với những người mua kén chọn đến từ Đài Loan, Hong Kong, và Hàn Quốc thì Việt Nam là một điểm đến lý tưởng hơn đất nước của họ. Một lý do nữa để các nhà đầu tư quốc tế tìm đến Việt Nam chính là mức ROI (tỷ suất sinh lợi trên vốn đầu tư) khá hấp dẫn, tùy theo từng dự án.

Theo đánh giá của Savills, do nguồn cung căn hộ cao cấp không mấy dồi dào nên phân khúc này có tính thanh khoản cao hơn và đang tăng với tốc độ 2 con số hàng năm. Quận 1, Quận 2, Quận 3 đang là khu vực lý tưởng bởi vị thế đắc địa, hướng sống và giáp ranh hệ thống tàu điện ngầm dự kiến hoàn công vào năm 2022.

Trong vòng từ 3-5 năm tới, bộ phận kinh doanh nhà ở Savills đã nhận thấy hiện tượng cầu đã vượt cung đối với phân khúc cao cấp và dự báo sẽ tiếp tục tăng trường tích cực. Đối tượng người nước ngoài đang dành sự quan tâm lớn đến phân khúc này tại TP.HCM khi giá căn hộ cao cấp tại đây đang được nhận định là rất hấp dẫn so với khu vực như Hong Kong, Singapore, Kuala Lumpur trong khi mức lợi tức cho thuê lại dẫn đầu.