Sức mua căn hộ tại Hà Nội áp đảo nguồn cung

Vinhomes 'cứu' nguồn cung căn hộ

Nếu không có những dự án lớn như Vinhomes Ocean Park và Vinhomes Smart City thì nguồn cung căn hộ tại Hà Nội sẽ sụt giảm mạnh. Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc bộ phận Nghiên cứu, tư vấn phát triển và thẩm định giá CBRE Việt Nam tại Hà Nội, nhận định về thực tế nguồn cung căn hộ tại Thủ đô trong thời gian gần đây.

Cụ thể, số lượng căn hộ mở bán trong quý II vừa qua chỉ khoảng 6.400 căn, bằng 50% một nửa so với quý trước và quý cuối cùng của năm 2018.

Phân khúc căn hộ hạng sang không có dự án mới ra hàng trong khi phân khúc cao cấp chỉ có hai dự án mới được mở bán với tổng 132 căn hộ, giảm 66% theo quý. 

Nguồn cung căn hộ trung cấp và bình dân cũng sụt mạnh, trong đó có 12 dự án trung cấp mở bán trong ba tháng qua, cung cấp 4.862 căn hộ, tương đương với giảm 45% theo quý. Sáu dự án bình dân mới được mở bán với 1.422 căn hộ, giảm 32% theo quý. 

Tổng cộng trong sáu tháng đầu năm có 17.700 căn hộ được mở bán, theo dữ liệu của CBRE. 

Đáng chú ý, nguồn cung tập trung ở phía Tây và phía Đông thành phố, trong đó chủ yếu đến từ các đợt mở bán tiếp theo của các dự án lớn như Vinhomes Ocean Park ở huyện Gia Lâm và Vinhomes Smart City ở quận Nam Từ Liêm. 

Bà An cho rằng, những dự án đại đô thị như Vinhomes Ocean Park đã có những tác động rất lớn, giúp thị trường đạt mức tăng trưởng về nguồn cung và giao dịch.

Thanh khoản tốt tại Vinhomes Ocean Park cũng cho thấy xu hướng mua nhà xa trung tâm. Khi các quận nội thành đang trở nên đông đúc hơn, nguồn cung nhà ở dự kiến sẽ chuyển dịch ra xa dần bán kính 10 km từ khu vực trung tâm hiện hữu. 

CBRE đánh giá những dự án khu đô thị xa trung tâm nhưng mang lại tiện ích đồng bộ, các sản phẩm đa dạng với hạ tầng ngày càng phát triển và có sự hợp tác gần đây giữa các tập đoàn lớn, dự kiến sẽ thu hút sự chú ý của thị trường trong các năm sắp tới.

Ông Lê Hiếu, Giám đốc Bộ phận Tư vấn và giao dịch, dịch vụ văn phòng, khu công nghiệp CBRE Việt Nam, cho biết thêm hiện nay, việc Chính phủ đang rà soát lại quỹ đất, tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra các sai phạm và siết chặt việc cấp phép dự án mới, đã ảnh hưởng mạnh đến việc ra hàng của các doanh nghiệp bất động sản. 

Từ nay đến cuối năm, thị trường có thể sẽ tiếp tục chứng kiến sự khan hiếm ngắn hạn về nguồn cung, ông Hiếu nhận định.

Bên cạnh những khó khăn về chính sách, theo ông Desmond Sim, Trưởng phòng nghiên cứu CBRE Singapore và Đông Nam Á, rủi ro đối với bất động sản Việt Nam hiện nay còn là sự chậm tiến độ về hạ tầng. Các thành phố lớn của như Hà Nội và TP. HCM đang khá chậm trễ trong việc đầu tư các dự án hạ tầng giao thông, gây khó khăn cho việc phát triển dự án bất động sản.

Mặt khác, các ngân hàng hiện nay cũng đang siết chặt nguồn vốn tín dụng cho vay bất động sản. Việc thắt chặt tín dụng đang gây những tác động rất lớn đến doanh nghiệp, bởi phần lớn nguồn vốn trên thị trường bất động sản đều là vốn vay ngân hàng.

Về phía người mua nhà, việc lãi suất vay mua nhà tăng cao cũng ảnh hưởng đến khả năng chi trả khi mua nhà và sức mua của người dân, ông Desmond nhận định.

Ông Nguyễn Vĩnh Trân, Tổng giám đốc MIKGroup cũng nhìn nhận, việc Hà Nội thiếu hụt  nguồn cung căn hộ là do để chuẩn bị cho một dự án sẽ mất khá nhiều thời gian, thông thường cũng từ 1 - 2 năm nên ít nhiều nó sẽ tác động lên tâm lý quan ngại của các chủ đầu tư cũng như tiến độ thực hiện dự án.

Bên cạnh đó, theo ông Trân, sau một giai đoạn tập trung cho phân khúc trung bình, giờ đây khá nhiều chủ đầu tư đã bắt đầu nhận thấy tiềm năng và nhu cầu ngày càng tăng của phân khúc cao cấp nên số dự án cũng đang bắt đầu tăng nhanh. Tuy nhiên, nhanh nhất cũng phải 6 tháng đến một năm, số dự án cao cấp mới được tung ra thị trường.

Điểm sáng về sức mua căn hộ

Trong khi số lượng dự án mới mở bán hạn chế thì doanh số bán hàng tại Hà Nội vẫn tương đối khả quan. Theo CBRE, trong quý II/2019 có tổng cộng 6.900 căn bán được, tăng 17% theo năm. Hoạt động mở bán tích cực và tiến độ xây dựng khả quan từ cả các dự án khu đô thị và dự án nhà ở riêng lẻ đã đóng góp và doanh số bán hàng trong nửa đầu năm 2019.

"Đây là lần đầu tiên trong vòng hơn một năm qua số lượng căn hộ bán được vượt số lượng căn hộ mở bán mới. Số căn mở bán được đạt gần 7.000 căn trong khi tổng lượng mở bán mới chỉ khoảng trên 6.400 căn", CBRE khẳng định.

Giá căn hộ trung bình trên thị trường sơ cấp ghi nhận ở mức 1.337 USD/m2, tăng 4% theo năm. Nếu so sánh cùng một rổ các dự án theo năm, mức giá sơ cấp chỉ tăng nhẹ 1%. Đáng chú ý, phân khúc cao cấp ghi nhận mức giá trung bình là 2.345 USD/m2, mức giá cao nhất ở phân khúc này trong vòng năm năm trở lại đây.

Lý giải về nguồn cầu lớn trên thị trường căn hộ khiến thanh khoản vẫn khả quan trong bối cảnh nguồn cung giảm sút, Tổng giám đốc Tập đoàn MIKGroup cho rằng, kinh tế Việt Nam đang tăng trưởng ấn tượng, thu nhập của người dân ngày càng tăng cao, kéo theo đó là nguồn cầu lớn của người dân về nhà ở.

Bên cạnh đó, việc Chính phủ mở cửa cho phép người nước ngoài được mua nhà tại Việt Nam cũng khiến nguồn cầu nhà ở của đối tượng khách hàng này tăng mạnh. Đặc biệt là đối với các sản phẩm bất động sản trung và cao cấp, đáp ứng được nhu cầu của người nước ngoài.

Trong năm năm vừa qua, giá căn hộ vẫn được duy trì ở mức ổn định, không bị đẩy lên quá cao cho thấy sự ổn định và bền vững của thị trường. Thị trường Việt Nam vẫn có mức khá giá tốt so với các nước khác trong khu vực. Nhiều nhà đầu tư nhận biết điều này và mua bất động sản để chờ bán khi tăng giá lợi nhuận.

Mặt khác, ông Trân cho rằng, trong thời gian gần đây, nguồn cung căn hộ có giảm sút nhưng các chủ đầu tư đã làm rất tốt việc điều tiết thị trường. Các doanh nghiệp đã tiến hành mở bán dự án trong từng giai đoạn, từng đợt một để có thể kiểm soát thị trường, đáp ứng nhu cầu của người mua.

Cũng theo ông Trân, người mua nhà trẻ hiện nay đang đòi hỏi và kỳ vọng rất lớn vào chất lượng sản phẩm bất động sản và chủ đầu tư phải đáp ứng điều đó. 

"Khách hàng giờ đây không đặt nặng vấn đề về giá, thay vào đó là chất lượng dự án, dịch vụ. Thị trường bất động sản đang đang thuộc về khách hàng. Trong bối cảnh đó, các chủ đầu tư cần không ngừng nâng cao chất lượng sản phẩm để đáp ứng nhu cầu của khách mua nhà", ông Trân nói.

Đồng quan điểm, ông Hiếu cũng cho rằng, thị trường nhà ở Hà Nội vẫn đang hướng đến phân khúc người mua để ở. Trước đòi hỏi về một sản phẩm nhà ở ngày càng cao của người dân, hiện nay các chủ đầu tư có xu hướng triển khai hạ tầng trước rồi sau đó mới bán dự án như Vinhomes Ocean Park và Vinhomes Smart City. 

"Đây cũng là một yếu tố tích cực thúc đẩy khâu bán hàng của chủ đầu tư, bởi hiện nay người nhà mua nhà đặc biệt quan tâm đến yếu tố chất lượng và hạ tầng bên trong dự án", ông Hiếu khẳng định.