"Xác chết" sống lại
Tập đoàn Novaland với vai trò là nhà phát triển đã công bố khởi động dự án khu phức hợp Grand Sentosa tại xã Phước Kiển, huyện Nhà Bè, TP. HCM.
Grand Sentosa có tên cũ là Kenton Residence do Công ty CP Phát triển Tài Nguyên làm chủ đầu tư, những đã "đắp chiếu" 13 năm sau khi xây dựng dở dang nhiều tòa nhà.
Dự án Kenton Residence được khởi công xây dựng từ năm 2009 trên tổng diện tích đất 9,1 ha với 9 tòa nhà cao 15 - 35 tầng, cung cấp 1.640 căn hộ và khu mua sắm 20.000m2 với tổng vốn đầu tư dự kiến 300 triệu USD.
Căn hộ tại dự án lúc đó được chào bán với giá 1.566 - 2.250 USD/m2 cùng với khu trung tâm mua sắm 20.000 m2. Tổng vốn đầu tư dự kiến là 300 triệu USD. Tuy nhiên, hai năm sau khi được khởi công, dự án phải tạm dừng do thị trường bất động sản đóng băng.
Tháng 5/2017, dự án “hồi sinh” với tên Kenton Node sau khi được hai ngân hàng BIDV và MSB cam kết rót hơn 1.000 tỷ đồng. Lần này, chủ đầu tư công bố dự án có tổng vốn hơn 1 tỷ USD với nhiều hạng mục công trình như căn hộ ở, khách sạn, trung tâm dịch vụ, nhà hát, trường học... Tuy nhiên, dự án cũng bị ngưng thi công sau đó một năm vì bế tắc tài chính.
Kenton Node cũng từng bị ngân hàng BIDV rao bán với giá hơn 4.000 tỷ đồng để thu hồi nợ vào giữa năm 2020. Ngân hàng đã phát thông báo lựa chọn tổ chức đấu giá khoản nợ của Công ty Tài Nguyên. Tài sản đấu giá là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai thuộc dự án Kenton Node.
Lần này, với sự tham gia của Novaland, một ông lớn trên thị trường bất động sản cả nước với kinh nghiệm và tiềm lực tài chính mạnh, giới đầu tư kỳ vọng Grand Sentosa sẽ được xây dựng thành một tổ hợp thương mại dịch vụ, nhà ở cao cấp đi vào vận hành trong năm 2024.
Tập đoàn Novaland vừa khởi động lại dự án Kenton Node với tên mới là Grand SentosaNếu Grand Sentosa là điểm nhấn ở khu Nam khi được “hồi sinh” thì Khu đô thị Sài Gòn Bình An lại là tâm điểm ở khu Đông khi có thông tin cho rằng tháng 8/2021, dự án đã về tay Masterise Homes từ SDI Corp.
Dự án hiện có tên thương mại là The Global City, quy mô 117ha, nằm cạnh khu phức hợp Saigon Sports City và tiếp giáp với cao tốc Long Thành - Dầu Giây.
Dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư trên khu đất có tổng diện tích 120ha nằm trên địa bàn phường An Phú vào 1999. Năm 2001, dự án có tên là Khu liên hợp sân golf, thể dục thể thao và nhà ở Saigon Golf Country Club and Residences.
Sau nhiều lần điều chỉnh quy hoạch, dự án có quy hoạch chi tiết 1/500 vào tháng 11/2015. Đến tháng 3/2021, nhà thầu An Phong Construction đã khởi công dự án.
Đình đám không kém là những ngày cuối năm 2021, thông tin dự án Saigon One Tower nằm ở trung tâm TP.HCM được “hồi sinh”.
Được khởi công xây dựng vào năm 2007, Saigon One Tower từng được kỳ vọng là biểu tượng của TP. HCM khi là toà nhà cao thứ 3 của thành phố. Tuy nhiên, vào năm 2011, khi đang vào giai đoạn hoàn thiện thì bỗng dưng dừng thi công.
Cao ốc Saigon One Tower do liên doanh Công ty cổ phần Sài Gòn One Tower làm chủ đầu tư gồm các cổ đông như: Công ty cổ phần M&C, Tổng công ty Du lịch Sài Gòn – Saigontourist, Ngân hàng TMCP Đông Á, Công ty TNHH Chứng khoán Ngân hàng Đông Á và Công ty cổ phần Vàng bạc đá quý Phú Nhuận PNJ.
Dự án có vị trí đắc địa bậc nhất TP.HCM khi được xây dựng trên khu đất vàng rộng 6.600 m2 tại giao lộ Tôn Đức Thắng – Hàm Nghi, quy mô 41 tầng (không tính 5 tầng hầm và 3 tầng kỹ thuật), tổng vốn đầu tư 256 triệu USD (tương đương 5.000 tỉ đồng thời điểm đó).
Theo thiết kế, công trình cao 185 m, được xem là dự án đình đám, sang trọng bậc nhất TP.HCM tại thời điểm công bố. Mặc dù vậy, Saigon One Tower lại có số phận khá hẩm hiu và từng bị lãnh đạo TP.HCM điểm tên là một trong những dự án làm xấu “bộ mặt” của thành phố.
Sau nhiều lần đồn đoán, đầu tháng 3/2018, VAMC công bố bán đấu giá dự án này với giá khởi điểm 6.110 tỷ đồng nhưng không ai mua dù chủ dự án đã vay cả gốc lẫn lãi đến thời điểm bị thu hồi với số tiền lên đến trên 7.000 tỷ đồng.
Do đấu giá không thành công nên VAMC đã bàn giao lại tài sản khoản nợ cho phía ngân hàng xử lý, đến nay dự án đã được Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Viva Land mua lại và đang được “hồi sinh” với tên mới là IFC One Saigon.
Liều thuốc cải tử hoàn sinh
Ông Ben Gray, Giám đốc thị trường vốn Knight Frank Việt Nam cho rằng, việc chuyển giao thành công những dự án đang thi công dở dang phải tạm dừng là tín hiệu hết sức tích cực đối với các chủ đầu tư và nhà đầu tư, cho thấy thị trường đang khởi sắc.
Hiện đang có nhiều yếu tố thúc đẩy các ngân hàng và cơ quan chức năng đưa dự án đến tay những nhà đầu tư có uy tín, sở hữu nguồn vốn dồi dào và hồ sơ năng lực vững mạnh minh chứng cho khả năng bàn giao sản phẩm hoàn thiện cho người mua hoặc khách thuê.
Mỗi dự án đều có các nguyên nhân đặc thù dẫn đến tình trạng chưa thể hoàn thành. Tuy nhiên, chúng đều có điểm chung là vướng mắc trong khâu hoàn thiện thủ tục pháp lý.
Thứ nhất là vướng mắc có thể nằm ở khâu giải phóng mặt bằng, bồi thường, thống nhất về tiền sử dụng đất hoặc trì hoãn cấp giấy chứng nhận. Ở nhiều trường hợp khác, vướng mắc có thể đến từ những thay đổi lớn về kế hoạch phát triển ở khâu quy hoạch dự án.
Thứ hai là trì hoãn thủ tục pháp lý ảnh hưởng đến các thoả thuận tài chính của chủ đầu tư. Tình trạng này đã lặp đi lặp lại khá nhiều lần, chủ đầu tư huy động vốn từ ngân hàng, đảm bảo bằng giá trị khu đất và dòng tiền dự kiến thu được từ dự án.
Dòng tiền này lại gắn liền với hoạt động tiền mở bán và doanh thu từ việc mở bán sản phẩm hoàn thiện. Do đó, nếu dự án bị chậm tiến độ và phát sinh vướng mắc pháp lý, thì các chủ đầu tư sẽ không thể thực hiện đúng cam kết với bên cho vay, mất khả năng trả nợ và rơi vào cảnh vỡ nợ.
Ông Ben Gray, Giám đốc thị trường vốn Knight Frank Việt Nam Sau một thời gian, ngân hàng sẽ buộc phải tiến hành tịch thu tài sản thế chấp. Trong nhiều trường hợp, việc tịch thu tài sản diễn ra khi chưa giải quyết xong thủ tục pháp lý và trong một số trường hợp khác chủ đầu tư bắt buộc phải hoàn lại tiền đặt cọc cho người mua.
Tuỳ thuộc vào giai đoạn phát triển của dự án, có trường hợp ngân hàng rơi vào thế cho vay vượt quá giá trị khu đất dẫn đến nợ xấu. Đơn cử như trường hợp của dự án Sài Gòn Bình An đã bị đình trệ trong 20 năm qua. Giá trị khu đất đã tăng vọt gấp nhiều lần trong suốt thời gian này. Hệ quả là tổng giá trị dự án cũng tăng theo, căn cứ trên giá bán dự kiến của sản phẩm hoàn thiện.
Áp dụng hai nhân tố này vào những dự án khác, việc “định giá lại” đã giúp các bên đang mang nợ xấu bù đắp được khoản vốn họ đã cho vay, thậm chí có thể thu hồi được một phần tiền lãi và tiền phạt.
Còn việc những chủ đầu tư uy tín mua lại dự án này giờ đây có thể làm việc với cơ quan quản lý để tháo gỡ khó khăn, hoàn thành các quy trình và thủ tục pháp lý. Những chủ đầu tư mới có thể xử lý những vấn đề tồn đọng hay ràng buộc từ quy hoạch hiện hữu hoặc nếu cần điều chỉnh kế hoạch dự án, họ cũng có thể triển khai theo hướng phù hợp với yêu cầu của cơ quan chức năng.
Và vì những chủ đầu tư mới này có tiềm lực tài chính mạnh, họ không gặp khó khăn gì về nguồn vốn và việc này sẽ giúp họ vay vốn ngân hàng với các điều khoản ưu đãi hơn.
Do vậy, ông Ben Gray nhận định thời gian tới thị trường sẽ ghi nhận thêm những thương vụ mua bán sáp nhập các dự án “đắp chiếu” được thực hiện thành công không chỉ với thị trường TP.HCM mà trong cả nước.
