Sau khi đưa ra mức giá gây sốc 24.500 tỷ đồng cho một lô đất tại Thủ Thiêm, Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản Ngôi Sao Việt (Tập đoàn Tân Hoàng Minh) đã ký hợp đồng mua tài sản này hôm 17/12.
Từ thời điểm này đội ngũ nhân sự của Tân Hoàng Minh sẽ bước vào giai đoạn quan trọng là huy động nguồn tiền để thanh toán cho đợt đấu giá. Được biết, phương thức thanh toán tiền mua tài sản trúng đấu giá được chia làm hai đợt.
Đợt 1, trong thời hạn 30 ngày kể từ khi ngày cơ quan thuế ký thông báo, doanh nghiệp có trách nhiệm nộp 50% số tiền mua tài sản cho ngân sách Nhà nước. Đợt 2 là trong vòng 60 ngày tiếp theo, công ty phải nộp 50% số tiền mua tài sản còn lại.
Đến thời điểm này, bỏ qua những nghi ngờ về năng lực tài chính hay câu hỏi Tân Hoàng Minh có tiền hay không, điều được quan tâm hiện nay đó là Tân Hoàng Minh sẽ huy động nguồn tiền từ đâu và như thế nào.
Với một thương vụ quy mô lớn hơn 1 tỷ USD trên thị trường bất động sản, sự tham gia của các ngân hàng thu xếp vốn là không thể thiếu, do thực tế, quy mô vốn của Tập đoàn Tân Hoàng Minh cũng chưa tới một nửa con số đấu giá.
Phương pháp truyền thống là Tân Hoàng Minh, trong vai trò là chủ đầu tư sẽ xây dựng phương án phát triển dự án, xác định tổng mức đầu tư bao gồm: giá mua đất, chi phí xây dựng, chi phí marketing, chi phí tài chính, lợi nhuận kỳ vọng.....sau đó tìm đến các ngân hàng để huy động tối đa 80% số tiền cần đầu tư vào dự án.
Dòng tiền tương lai của dự án từ bán căn hộ sẽ được sử dụng để thanh toán khoản vay và tiền lãi hàng năm. Đồng thời, chủ đầu tư sẽ phải thế chấp quyền sử dụng đất và các nguồn thu, quyền lợi từ dự án vào ngân hàng cho vay.
Tuy nhiên, với một dự án quy mô lớn hơn 1 tỷ USD, Tân Hoàng Minh khó thực hiện toàn bộ khoản vay cho dự án này ở một ngân hàng, do giới hạn cho vày một khách hàng tối đa 15% vốn tự có.
Cụ thể, nếu muốn cấp khoản vay 24.500 tỷ đồng cho một khách hàng, ngân hàng sẽ phải có vốn tự có tới hơn 160.000 tỷ đồng, con số này không nhiều ngân hàng Việt Nam đạt được. Do đó, khoản vay của dự án này sẽ do nhiều ngân hàng cung cấp, điều này dẫn đến thời gian thực hiện các thủ tục kéo dài hơn thông thường.
Mặc dù vậy, việc trực tiếp cung cấp khoản vay quá lớn như vậy vào một dự án bất động sản sẽ đẩy tỷ lệ cho vay lĩnh vực bất động sản của các ngân hàng lên cao bất thường. Trong khi các ngân hàng luôn muốn kiểm soát cho vay trong lĩnh vực bất động sản ở mức an toàn với một tỷ lệ nhất định.
Giải pháp khả thi hơn với Tân Hoàng Minh là thực hiện một loạt đợt phát hành trái phiếu với mục đích thanh toán cho đợt đấu giá này và thế chấp chính quyền sử dụng đất của lô đất trên làm tài sản bảo đảm.
Trước Tân Hoàng Minh, Công ty HTL Việt Nam đã đấu giá thành công 2 lô đất tại TP Tuy Hòa, Phú Yên với giá trị thanh toán 1.000 tỷ đồng. Sau đó, công ty này ngay lập tức đã huy động 800 tỷ đồng trái phiếu để thanh toán cho ngân sách Nhà nước đồng thời thế chấp các lô đất này vào ngân hàng.
Nhưng với một thương vụ đấu giá tài sản bất thường về quy mô và mức giá bình quân như tại Thủ Thiêm, khả năng ngân hàng chấp nhận giá trị của tài sản bảo đảm là mức đấu giá thành công sẽ bị bỏ ngỏ.
Điều này có nghĩa là, Tân Hoàng Minh sẽ phải huy động thêm các tài sản khác để bổ sung vào danh sách các tài sản bảo đảm, với tổng giá trị vượt xa số tiền cần huy động (24.500 tỷ đồng) để thực hiện các đợt phát hành trái phiếu. Tham gia vào giao dịch trái phiếu này ngoài các ngân hàng, có thể sẽ có các quỹ đầu tư, công ty bảo hiểm...
Trước đợt đấu giá này, từ đầu năm 2021, các công ty của Tân Hoàng Minh đã sử dụng nhiều tài sản bảo đảm để huy động 4.900 tỷ đồng trái phiếu. Trong đó, dự án được thế chấp để vay nhiều nhất là Hoàng Hải Complex tại Phú Quốc (vay 2.200 tỷ đồng).
Khi đó, thương vụ trái phiếu kỷ lục cho lô đất tại Thủ Thiêm, nếu xảy ra, cũng sẽ hé lộ thêm các tài sản của Tân Hoàng Minh hoặc một bên bảo lãnh thanh toán trái phiếu. Đó mới là “ông chủ thực sự” đứng sau phiên đấu giá tỷ đô gây ồn ào trên mạng trong những ngày qua.
