Thách thức lớn nhất của các nhà bán lẻ mùa Covid-19

Đàm phán mặt bằng đang được xem là bài toán phức tạp và gây ra nhiều thiệt hại cho doanh nghiệp bán lẻ trong mùa dịch Covid-19, bởi dù đã tạm dừng kinh doanh nhưng tiền thuê mặt bằng phần lớn đã được thanh toán trước theo kỳ 3 tháng, 6 tháng hoặc 1 năm.

Số ít các doanh nghiệp đạt được thỏa thuận giảm, hỗ trợ chi phí thuê mặt bằng trong thời gian dịch bệnh diễn biến phức tạp. Nhưng cũng có nhiều trường hợp chủ nhà nhất quyết không hạ giá, không giảm trừ tiền thuê, dẫn đến phát sinh tranh chấp giữa đôi bên.

Trao đổi với TheLEADER, ông Vũ Việt Anh - nhà sáng lập & CEO chuỗi cà phê Gemini nhận định, đàm phán mặt bằng mùa Covid-19 hiện được xem là thách thức lớn nhất của các nhà bán lẻ. Đây đồng thời cũng là nội dung khiến các chuỗi bán lẻ tại Việt Nam đồng loạt kêu cứu gửi tới Chính phủ và các cơ quan chức năng trước đó.

Chào ông Việt Anh, xin ông cho biết, tại sao đàm phán mặt bằng là thách thức lớn nhất của các nhà bán lẻ mùa Covid-19?

Ông Vũ Việt Anh: Chúng ta đều biết, dịch bệnh Covid-19 đang gây ra những tác động tiêu cực tới nền kinh tế nói chung, đặc biệt là lĩnh vực bán lẻ, trừ các ngành hàng tiêu dùng thiết yếu. Tại sao gọi đây là nỗi đau?

Nếu nhìn vào cơ cấu chi phí của một doanh nghiệp/chuỗi bán lẻ, chi phí mặt bằng chiếm tỉ trọng tương đối lớn, trung bình từ 25-30% và được xem là loại chi phí cố định. Trong mùa dịch, doanh nghiệp muốn tối ưu chi phí thì có thể điều chỉnh nguyên vật liệu, nhân công, quy trình, điện nước - do đây đều là các yếu tố mà doanh nghiệp có thể chủ động.

Riêng chi phí thuê mặt bằng, để đàm phán với các chủ nhà, chủ tòa nhà, chủ mặt bằng là điều không hề đơn giản, dù trước đó các bên đã có hợp đồng, điều khoản rõ ràng.

Xin ông chia sẻ nguyên nhân, tại sao việc đàm phán là trở nên phức tạp như vậy dù giao dịch thuê/cho thuê đã có hợp đồng, điều khoản quy định?

Ông Vũ Việt Anh: Theo tôi, ở đây có 2 nguyên nhân chính, đến từ yếu tố chủ quan và cả khách quan.

Phải khẳng định, phần lớn doanh nghiệp khi thực hiện giao dịch thuê mặt bằng đã làm hợp đồng rõ ràng, pháp lý đầy đủ, nhưng chưa để tâm tới điều khoản bất khả kháng. Mà thực tế, trong mùa dịch Covid-19, nhiều đơn vị bán lẻ mới tá hỏa phát hiện ra hợp đồng thuê mặt bằng thậm chí còn không có điều khoản này. Đây chính là lỗi chủ quan của doanh nghiệp, vì thiếu sót nhỏ mà để lại thiệt hại rất lớn về sau.

Nhưng đứng ở góc độ khách quan, nghĩa là với ngay cả các doanh nghiệp đã nghiêm túc đưa điều khoản bất khả kháng vào hợp đồng giao dịch thuê mặt bằng, thì Covid-19 cũng là tình huống khó lường, chưa từng gặp trong lịch sử. Các điều khoản bất khả kháng phần lớn đều quy định chung chung, bởi trong thời bình, không mấy ai nghĩ tới các sự kiện như: động đất, sóng thần, chiến tranh, thiên tai...

Nói vậy có nghĩa, doanh nghiệp bán lẻ gần như vô vọng trong việc đàm phán mặt bằng, thưa ông?

Ông Vũ Việt Anh: Tôi nghĩ rằng, hiệu quả của đàm phán phải đến từ thiện chí của cả 2 bên, thuê và cho thuê. Có nghĩa bên đi thuê cần đưa ra một phương án hợp lý và bên cho thuê cũng mong muốn đồng hành và hỗ trợ đối tác của mình. Trước hết là cần xem lại mối quan hệ, hợp tác của cả 2 bên. Nếu doanh nghiệp thường chậm tiền nhà, thiếu ý thức bảo vệ tài sản của người cho thuê, thì việc đàm phán chắc chắn sẽ khó khăn. Ngược lại, nếu mối quan hệ tốt đẹp, khả năng đàm phán thành công cũng cao hơn. 

Ở đây, tôi nhấn mạnh, đàm phán là thỏa thuận, trao đổi để đi tới sự đồng thuận của cả 2 bên, chứ không phải là tranh cãi xem ai đúng, ai sai. Đàm phán mặt bằng mùa Covid-19 không đơn thuần là chủ nhà sẽ hỗ trợ doanh nghiệp trong thời gian đóng cửa theo lệnh cách ly xã hội, mà còn là chi phí hàng tháng trời sau đó.

Nếu chỉ đơn giản là công nhận dịch Covid-19 là sự kiện bất khả kháng, thì nhiều doanh nghiệp đã không chật vật như vậy. Thực tế, Covid-19 đang gây ra những tác động tiêu cực mang tính dài hạn, thay đổi thói quen người tiêu dùng, chắc chắn sẽ ảnh hưởng không nhỏ đến doanh thu, lợi nhuận ngành bán lẻ. Bất chấp việc các doanh nghiệp vẫn có thể kinh doanh online, nhưng doanh thu này thực chất chỉ bằng 10-20% doanh thu truyền thống. Do đó, nếu không có sự chung tay từ bên cho thuê - hỗ trợ một phần chi phí thuê mặt bằng trong ngắn hạn, khả năng doanh nghiệp đổ vỡ là rất lớn.

Nhưng cũng có ý kiến cho rằng, phía các chủ nhà đang ở thế "cửa trên", doanh nghiệp này không thuê thì sẽ có doanh nghiệp khác thuê. Quan điểm của ông ra sao?

Ông Vũ Việt Anh: Cá nhân tôi không ủng hộ quan điểm này. Bởi đã xác định là hợp tác làm ăn, kinh doanh thì vị thế của các bên là như nhau. Ở đây tôi chỉ bàn về bài toán chi phí nếu có chủ nhà nào đang giữ quan điểm như trên, bao gồm chi phí cơ hội, và cả chi phí gia tăng doanh thu mặt bằng.

Về chi phí cơ hội, nếu cả bên thuê và cho thuê không đi tới được thỏa thuận có lợi, thì việc trả mặt bằng là điều tất nhiên phải xảy ra. Bên cho thuê thứ nhất mất khoảng 15-20 ngày hoặc lâu hơn cho việc giải tỏa, trả mặt bằng nguyên trạng. Sau đó là tiếp tục tìm kiếm đối tác thuê mới, đặc biệt ở giai đoạn kinh tế khó khăn, dịch bệnh Covid-19 vẫn hoành hành, tìm được đối tác thuê là không đơn giản. Chưa kể, đối tác thuê mới sẽ cần thời gian để bài trí cho mặt bằng. Tính tổng thời gian có thể kéo dài tới 3-4 tháng. Trong khi chấp nhận đàm phán và hỗ trợ đối tác, thời gian trên bên cho thuê vẫn có thu nhập.

Về chi phí gia tăng doanh thu mặt bằng, chúng ta đều biết giá thuê sẽ không bao giờ giữ nguyên mà sẽ tăng khoảng 5%/năm, hoặc 10%/trong 2 năm tùy thỏa thuận. Giả sử một doanh nghiệp đã thuê mặt bằng sau 5 năm, giá thuê đã tăng ít nhất 20-25%. Nếu bên cho thuê tìm đối tác mới ở thời điểm khó khăn như hiện nay, giá thuê chắc chắn khó đạt kì vọng. Trong khi chấp nhận đàm phán và hỗ trợ đối tác trong ngắn hạn, giá thuê dài hạn sẽ được gia tăng.

Tôi gọi đây là thiệt hại kép với chủ nhà nói riêng, các đơn vị cho thuê mặt bằng nói chung. Cá nhân tôi tin rằng, nếu doanh nghiệp có thể giải thích và chia sẻ với đối tác cho thuê, khả năng đàm phán sẽ thành công và đạt được kết quả cao hơn.

Phải chăng, nhờ phương pháp này, chuỗi cà phê Gemini đã đạt được thỏa thuận với nhiều đối tác cho thuê?

Ông Vũ Việt Anh: Có thể nói, phần đông các đối tác cho thuê mặt bằng của Gemini Coffee trên toàn quốc đều cho thấy tinh thần hợp tác tích cực trong giai đoạn dịch bệnh Covid-19 diễn biến phức tạp. Tối đa thì các đối tác này hỗ trợ 50% chi phí thuê mặt bằng trong giai đoạn cách ly xã hội, và hỗ trợ từ 10-30% chi phí thuê thời gian sau đó. Cá nhân tôi luôn cảm thấy may mắn khi nhận được sự hỗ trợ, ủng hộ của các chủ nhà.

Tất nhiên, cũng không phủ nhận trong số gần 40 cửa hàng Gemini Coffee trên toàn quốc sẽ có những điểm bán mà chủ nhà chưa thực sự hiểu và đồng cảm cùng doanh nghiệp. Như tôi đã đề cập, đây sẽ là thiệt hại kép với các chủ nhà. Còn về phía doanh nghiệp, khi không còn lựa chọn, việc đóng cũ mở mới điểm bán là điều dễ hiểu. Doanh nghiệp nhanh nhạy sẽ có cơ hội tìm kiếm mặt bằng mới với hiệu quả và mức giá tốt hơn. Vì tác động của dịch bệnh Covid-19 sẽ còn kéo dài, mỗi doanh nghiệp phải tự tìm cách cứu lấy mình.

Xin cảm ơn ông!