Thế khó bủa vây doanh nghiệp bất động sản

Tắc nghẽn dòng vốn tín dụng

Nhớ lại thời điểm đầu năm 2022 khi tín dụng bất động sản bị "siết" đột ngột, Shark Phạm Thanh Hưng, Phó chủ tịch Cen Group không quên được cảm giác "rất sốc, rất bất ngờ".

Theo ông Hưng, quyết định này đã khiến doanh nghiệp lâm vào hoàn cảnh "tiến thoái lưỡng nan". Nhiều hợp đồng mua bán đã ký với người mua nhà, khách hàng đã giải ngân 30% vốn tự có, nhưng đến lượt ngân hàng thì lại "đóng cửa". 

Dòng tiền vào thị trường bất động sản bị tắc nghẽn nghiêm trọng. Chủ đầu tư không có nguồn tiền để tiếp tục triển khai dự án, khách hàng cũng dang dở việc mua nhà.

Hay như trường hợp nhiều chủ đầu tư đã ký hợp đồng xây dựng với nhà thầu, chủ đầu tư đã giải ngân phần nghĩa vụ thanh toán của mình nhưng ngân hàng không thể giải ngân phần còn lại cũng khiến việc thi công dự án bị đình trệ, cả chủ đầu tư và nhà thầu đều lâm vào hoàn cảnh cực kỳ khó khăn.

Ông Hưng nhìn nhận, thị trường bất động sản đang gặp điểm nghẽn rất lớn về dòng vốn. Nguồn vốn tín dụng ngân hàng có vai trò rất quan trọng đối với các doanh nghiệp và thị trường bất động sản, có đến khoảng 80% vốn vào thị trường đều từ phía ngân hàng cung cấp.

Thực tế trong vài năm gần đây, nguồn vốn tín dụng vào thị trường bất động sản đã bị kiểm soát và ngày càng chặt chẽ hơn. Đặc biệt, từ đầu năm 2022, một số ngân hàng đã có “lệnh” tạm dừng hoặc hạn chế cho vay đối với bất động sản. 

Mới đây, Ngân hàng Nhà nước đã có điều chỉnh nới room tín dụng, song mức nới room rất thấp và chỉ nới với một số ngân hàng vẫn chưa thể giúp các doanh nghiệp bất động sản và người mua nhà hết "khát vốn".

Nhiều ngân hàng được tăng room, nhưng mức tăng cao nhất khoảng 4%, thấp nhất khoảng 0,7%. Hơn nữa, phần nới room này không chỉ cho bất động sản mà còn cho các ngành nghề khác, do đó, sự tác động đối với thị trường là không đáng kể. 

Theo nhiều chuyên gia, việc nới room chủ yếu chỉ giúp hoàn thành các dự án dở dang. Hạn mức nới room tín dụng thấp, dư địa cho vay còn ít sẽ không đủ đáp ứng hết lượng hồ sơ đăng ký vay tồn đọng, khó vực dậy thị trường đang trầm lắng.

Đáng chú ý, khả năng có room tín dụng mới cho bất động sản là rất "mong manh". Mới đây, Ngân hàng Nhà nước đã khẳng định sẽ vẫn tiếp tục duy trì mục tiêu tín dụng khoảng 14% trong năm 2022. Bên cạnh đó, cơ quan này cũng chỉ đạo các tổ chức tín dụng hướng dòng vốn vào sản xuất kinh doanh để tạo động lực tăng trưởng bền vững, hạn chế tín dụng vào lĩnh vực rủi ro như bất động sản.

Trong khi nguồn vốn tín dụng tiếp tục ách tắc thì lãi suất ngân hàng tăng cao đang tiếp tục gia tăng khó khăn cho các doanh nghiệp. Đến thời điểm này, hầu hết các ngân hàng thương mại đều đã tăng lãi suất cho vay. Mức điều chỉnh thấp nhất ở khối ngân hàng thương mại có vốn nhà nước, lãi suất cho vay doanh nghiệp tăng 0,1-0,5%/năm, lãi suất cho vay cá nhân tăng dưới 1%/năm,.

Ở khối ngân hàng thương mại cổ phần tư nhân, lãi suất cho vay doanh nghiệp tăng tới 0,5-1%/năm và có thể tiếp tục tăng trong thời gian tới. Nhiều doanh nghiệp đang phải đi vay với mức lãi suất từ 9-9,7%, cao hơn so với mức 8%/năm trong thời điểm dịch bệnh.

Điều này đang làm tăng đáng kể chi phí vốn cho doanh nghiệp, gây thêm gánh nặng về dòng tiền, nhất là trong bối cảnh thị trường trầm lắng, thanh khoản bất động sản sụt giảm rõ rệt. 

Mặt khác, lãi suất huy động tăng cao, trong bối cảnh kinh doanh có những rủi ro bất ổn, cũng khiến đa số người dân chọn gửi tiền vào ngân hàng thay vì đầu tư bất động sản, càng khiến thị trường kém sôi động, khó phục hồi.

Khó khăn từ thị trường chứng khoán, trái phiếu bủa vây

Không chỉ nguồn vốn tín dụng ngân hàng, thực tế cho thấy, tất cả các dòng vốn đổ vào thị trường đều đang ách tắc, trong đó có kênh trái phiếu doanh nghiệp. 

Nếu như trong vài năm trở lại đây, trái phiếu là kênh huy động vốn hữu hiệu cho các doanh nghiệp thì 7 tháng đầu năm 2022, doanh nghiệp bất động sản chỉ phát hành 45 nghìn tỷ đồng trái phiếu, giảm mạnh so với những năm trước.

Sự chững lại đáng lo ngại của thị trường trái phiếu doanh nghiệp bất động sản khiến cho nhiều dự án không được tiếp tục triển khai, nhiều doanh nghiệp không có khả năng thanh toán dư nợ trái phiếu chuẩn bị đáo hạn.

Theo Bộ Tài chính, trong năm 2022, khối lượng trái phiếu đáo hạn vào khoảng 144.500 tỷ đồng, trong đó khối lượng trái phiếu bất động sản đáo hạn chiếm 43,2% (khoảng 62.470 tỷ đồng).

Theo đánh giá của TS. Lê Xuân Nghĩa, đây là con số rất lớn, các doanh nghiệp đang rất cần huy động vốn để đáo hạn hoặc trả nợ cho các khoản trái phiếu này.

Với bối cảnh kinh doanh khó khăn như hiện nay, các doanh nghiệp rất khó để có thể thu xếp dòng vốn trả nợ cho các nhà đầu tư. Cả hai cách xử lý trái phiếu đáo hạn: Một là mời công ty tư vấn, công ty kiểm toán rà soát lại tài chính của doanh nghiệp và mạnh dạn phát hành tiếp một đợt trái phiếu nữa để đáo hạn; hai là tìm mọi cách thanh lý tài sản, thanh lý dự án để trả nợ nhà đầu tư đều khó khả thi.

Đối với giải pháp phát hành thêm một đợt trái phiếu để trả nợ, với thị trường như hiện nay, việc huy động là rất khó. Còn nếu thanh lý tài sản, các thủ tục cũng rất phức tạp. Trong khi đó, doanh nghiệp phát hành trái phiếu là "con nợ" của nhà đầu tư cá nhân hoặc nhà đầu tư tổ chức. Đến thời hạn, doanh nghiệp không thanh toán được, dự án mất khả năng thanh khoản, họ có thể phá sản. 

Một nguồn vốn khác của các doanh nghiệp bất động sản là vốn từ thị trường chứng khoán. Đây là nguồn cứu cánh của một số doanh nghiệp, tập đoàn bất động sản lớn đã lên sàn trong những năm qua. Tuy nhiên, dòng vốn này đang giảm sút do giá cổ phiếu xuống thấp và thanh khoản thấp. Chứng khoán giảm mạnh khiến nhiều doanh nghiệp hủy kế hoạch phát hành thêm.

Nhiều doanh nghiệp phải tạm dừng hoặc thay đổi kế hoạch huy động vốn trong bối cảnh thị trường xuất hiện nhiều diễn biến không thuận lợi. 

Đơn cử như mới đây, Tập đoàn Sao Mai (mã chứng khoán: ASM) đã thông báo huỷ phương án phát hành cổ phiếu vào ngày 22/9. Theo Hội đồng quản trị doanh nghiệp, việc hủy phương án phát hành cổ phiếu là do kinh tế thế giới có nhiều bất ổn.

Trước đó, tại nghị quyết ngày 8/6, doanh nghiệp này đã thông qua phương án phát hành hơn 168 triệu cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu bằng phương thức thực hiện quyền mua với tỷ lệ thực hiện quyền là 2:1, tức cổ đông sở hữu 1 cổ phiếu sẽ được hưởng 1 quyền mua và cứ 2 quyền mua sẽ được mua thêm 1 cổ phiếu mới.

Công ty cổ phần Louis Capital (mã chứng khoán: TGG) cũng công bố tài liệu cuộc họp đại hội đồng cổ đông bất thường với tờ trình cổ đông về việc hủy phương án phát hành cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu và phát hành cổ phiếu riêng lẻ cho nhà đầu tư, vốn đã được thông qua tại cuộc họp ĐHĐCĐ thường niên năm 2022. Nguyên nhân là do phương án phát hành không còn phù hợp với tình hình hiện tại.

Cụ thể, cổ phiếu TGG chỉ giao dịch ở mức 3.000 đồng trong thời gian gần đây, giảm khoảng 70% so với giá dự kiến phát hành riêng lẻ.

Không tạm dừng hay huỷ phương án phát hành, nhưng Tổng công ty cổ phần Đầu tư Phát triển Xây dựng (mã chứng khoán: DIG) dự kiến xin ý kiến cổ đông điều chỉnh kế hoạch phát hành cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu với tỷ lệ gần 16,4% tại cuộc họp ĐHĐCĐ bất thường lần 2 dự kiến diễn ra ngày 12/10. Đây đã là lần thứ hai doanh nghiệp điều chỉnh kế hoạch chào bán cổ phiếu.

Ban đầu, doanh nghiệp dự kiến chào bán 100 triệu cổ phiếu với giá 30.000 đồng, nhưng sau đó điều chỉnh thành chào bán 150 triệu cổ phiếu với giá 20.000 đồng. Trước thềm cuộc họp ĐHĐCĐ bất thường lần 2, doanh nghiệp điều chỉnh phương án thành chào bán 100 triệu cổ cổ phiếu với giá 15.000 đồng.

Việc điều chỉnh kế hoạch phát hành này diễn ra trong bối cảnh giá cổ phiếu DIG giảm hơn 70% so với đỉnh hồi tháng 1/2022. Hiện cổ phiếu DIG giao dịch quanh ngưỡng 24.000 đồng, cao hơn gần hai lần so với giá chào bán cho cổ đông hiện hữu.

Trong năm 2021 và nửa đầu năm 2022, lượng lớn vốn đã được huy động trên thị trường chứng khoán từ hình thức phát hành ra công chúng/ phát hành cho cổ đông hiện hữu chiếm ưu thế. Đặc biệt trong năm 2021, với sự bùng nổ của thị trường chứng khoán, quy mô huy động vốn cổ phần tăng vọt. 

Tuy nhiên, việc thị trường chứng khoán bước vào giai đoạn downtrend từ tháng 4 năm nay, chỉ số Vnindex từ hơn 1.500 điểm đến nay chỉ còn hơn 1.000 điểm đã khiến nhiều doanh nghiệp buộc phải thay đổi phương án phát hành cổ phiếu, khó huy động được nguồn vốn trên thị trường.

Doanh nghiệp bất động sản chật vật xoay sở

Trước bối cảnh hầu hết các kênh huy động vốn đều "hẹp cửa" với doanh nghiệp bất động sản, có thể thấy phần lớn các doanh nghiệp trên thị trường đã lựa chọn chủ động cắt giảm đầu tư, thu hẹp lĩnh vực hoạt động phát triển. 

Xu hướng nhiều doanh nghiệp bất động sản hiện nay là hoạt động cầm chừng để chờ chính sách. 

Tại ĐHĐCĐ thường niên 2022, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Quốc Cường Gia Lai (QCG) Nguyễn Thị Như Loan cho biết, trong 6 tháng cuối năm, doanh nghiệp chọn phương án đầu tư chậm, chờ các chính sách được giải quyết một cách thống nhất, đồng bộ. 

QCG cũng không mở rộng đầu tư vì không biết tình trạng bế tắc này còn kéo dài bao lâu. Thay vì phát triển nhanh, doanh nghiệp này chọn cách thận trọng, hoạt động cầm chừng.

Đây cũng là động thái chung của nhiều doanh nghiệp, nói như ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, diễn biến này chính là sự thanh lọc của thị trường bất động sản.

Thế khó bủa vây khiến nhiều doanh nghiệp buộc phải co cụm, chuyển từ tấn công sang phòng thủ. Ở đó, các doanh nghiệp yếu kém, không đủ năng lực và tiềm lực tài chính sẽ buộc phải rời bỏ thị trường.

Bên cạnh đó, thay vì đầu tư dàn trải, trong bối cảnh nguồn vốn bị siết chặt, doanh nghiệp cũng cần tính toán lại các dự án, dự án nào không khả thi sẽ phải điều chỉnh để tập trung phát triển các dự án có tính hấp thụ cao, đáp ứng nhu cầu của thị trường nhằm có dòng tiền và sớm quay vòng dòng vốn đầu tư.

Thị trường bất động sản đang trong giai đoạn thanh lọc rất mạnh để chọn ra những doanh nghiệp thực sự uy tín, đủ tiềm lực và các dự án tốt, có tiềm năng phát triển, ông Đính nhấn mạnh.

Về phía doanh nghiệp, ông Vũ Văn Thành, Chủ tịch VNGroup cho rằng, trong bối cảnh các nguồn vốn từ tín dụng, trái phiếu bị siết chặt, các doanh nghiệp cần đa dạng các kênh huy động vốn. 

Mỗi doanh nghiệp cần có chiến lược riêng dựa trên bốn nguồn vốn chính bao gồm: vốn tự có, vốn vay ngân hàng, trái phiếu và nguồn vốn nhờ hợp tác với các đối tác, khách hàng, nhà đầu tư trên thị trường. 

Trong đó, các doanh nghiệp bất động sản nên mở rộng kênh vốn từ khách hàng và đối tác cũng như tranh thủ huy động vốn từ ngân hàng. Muốn làm được điều này trước hết, doanh nghiệp cần có một dự án khả thi, với phương án kinh doanh tốt, tiềm năng phát triển mạnh mẽ. Đây là điều các ngân hàng luôn đặc biệt quan tâm. 

Thứ hai, doanh nghiệp cần có uy tín, không có nợ xấu, hoạt động kinh doanh công khai, minh bạch để có được niềm tin của các ngân hàng và nhà đầu tư. Mặt khác, doanh nghiệp cũng cần có hệ thống quản trị tốt để quản lý được dòng tiền đầu tư một cách hợp lý, mang lại hiệu quả cao, tránh đầu tư dàn trải, nhất là trong bối cảnh nguồn vốn còn nhiều khó khăn.

Bên cạnh đó, theo ông Đính, để huy động vốn từ các khách hàng, nhà đầu tư, các doanh nghiệp cũng cần đưa ra nhiều ưu đãi cho khách hàng, xây dựng phương án tài chính hấp dẫn cũng như sớm hoàn thiện thủ tục pháp lý và tiến độ triển khai để có thể mở bán dự án ra thị trường.