Thị trường bất động sản thanh lọc, cuộc chơi thuộc về chủ đầu tư lớn

Không thể "tay không bắt giặc"

Trong khi sự thiếu vắng nguồn cung căn hộ trên thị trường bất động sản Hà Nội chưa có nhiều cải thiện, thì điều đáng chú ý là có đến 93% thị phần đến từ các đại dự án tại Nam Từ Liêm, Hà Đông và Gia Lâm.

Thị trường gần như hoàn toàn vắng bóng các dự án nhỏ lẻ. Trong tương lai, sự áp đảo của các dự án lớn vẫn tiếp tục tiếp diễn, từ năm 2025 trở đi, sẽ có gần 100.000 căn từ 105 dự án sẽ được đưa ra thị trường.

Nhiều dự án trong trong thời gian tới có quy mô cực lớn như Vinhomes Cổ Loa 385 ha, thành phố thông minh Bắc Hà Nội 272ha và Vinhomes Wonder Park 133ha.

Không chỉ trên thị trường căn hộ Hà Nội, nhìn trên thị trường chung cả nước, gần như tất cả các dự án mở bản thời gian gần đây đều là các dự án của các chủ đầu tư lớn, giàu tiềm lực.

Gần đây nhất có thể kể đến như Sun Group chính thức trình làng dự án siêu đô thị Sun Urban City Hà Nam. Dự án có quy mô lên đến hơn 400ha, tổng mức đầu tư 35.000 tỷ đồng.

Tại Hải Phòng, Vingroup cũng đang phát triển đại dự án Vinhomes Royal Island với quy mô lên đến hơn 880 ha. Dự án bao gồm các loại hình sản phẩm như nhà liền kề, shophouse, biệt thự song lập, biệt thự đơn lập, dinh thự... Tổng vốn đầu tư lên đến hơn 55.000 tỷ đồng.

Sự xuất hiện của các đại dự án trên thị trường bất động sản được TS. Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nhận định là điều dễ hiểu, trong bối cảnh thị trường trầm lắng và chính sách pháp lý có nhiều thay đổi, không còn chỗ cho các chủ đầu tư nhỏ, thiếu tiềm lực.

Tại Toạ đàm Tiêu điểm đầu tư bất động sản trong bối cảnh mới do TheLEADER tổ chức tuần qua, ông Đính nhận định, thị trường bất động sản 20 năm trở lại đây đã tăng trưởng rất nhanh. Tuy nhiên, sau thời gian tăng trưởng mạnh, từ năm 2018 - 2019 đến nay đã xuất hiện những dấu hiệu gặp khó.

Nguyên nhân là do những vướng mắc về thể chế, pháp lý. Hiện cả nước có trên 1.200 dự án, trên 30 tỷ USD, nằm chờ rà soát thanh tra.

Trước thực trạng đó, Chính phủ, Quốc hội đã sửa đổi các luật liên quan đến thị trường như Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở và Luật Các tổ chức tín dụng.

Trong các luật sửa đổi lần này, quan điểm của các nhà làm luật là nhằm đồng nhất các quy định thể chế, liên quan đến sử dụng đất đai, không để tình trạng chồng chéo, mâu thuẫn giữa các luật, giúp cho các hoạt động đầu tư, sử dụng các nguồn lực đất đai được rõ ràng, minh bạch, hướng đến việc làm thế nào đẩy mạnh năng lực thực tế.

Ông Đính cho rằng, các khó khăn của thị trường thời gian vừa qua cũng chính là sự sàng lọc cuộc chơi. Thị trường chỉ còn lại những doanh nghiệp đủ năng lực. Các doanh nghiệp nhỏ sẽ buộc phải cùng liên doanh, liên kết để có đủ sức phát triển và tồn tại trên thị trường.

Khi các luật có hiệu lực, các doanh nghiệp sẽ không thể "tay không bắt giặc", việc phát triển các dự án sẽ khó khăn hơn rất nhiều. Các nhà đầu tư phải là người làm thật chơi thật. Việc đón sóng, lướt sóng ảo sẽ không thể xảy ra khi các quy định pháp luật mới có hiệu lực.

Một trong những quy định pháp luật là thách thức rất lớn đối với các chủ đầu tư nhỏ trên thị trường được chuyên gia pháp lý bất động sản Nguyễn Văn Đỉnh chỉ ra là đấu giá đấu thầu.

Theo đó, việc đẩy mạnh và gần như triệt để giao đất thông qua đấu giá, đấu thầu đang là vấn đề rất lớn với các doanh nghiệp vừa và nhỏ, doanh nghiệp mới gia nhập thị trường.

Việc đấu giá, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư đề ra yêu cầu rất chặt chẽ với các nhà đầu tư tham gia. Doanh nghiệp phải có nguồn lực tài chính rất mạnh cũng như năng lực kỹ thuật, năng lực kinh nghiệm cao; đặc biệt phải có năng lực “thật” thông qua các dự án đã hoàn thành.

Bên cạnh đó, một điều đáng lưu ý khác của Luật Đất đai 2024 là việc thu hồi đất để thực hiện các dự án nhà ở thương mại thông qua cơ chế đầu giá, đấu thầu chỉ áp dụng cho các dự án quy mô lớn, đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội.

Quy định này không áp dụng cho các dự án nhỏ lẻ, manh mún mà tập trung những dự án khu đô thị quy mô lớn, đồng bộ hạ tầng, theo mô hình hiện đại. Các dự án lớn sẽ tạo động lực phát triển cho cả vùng, cả khu vực gắn với cơ hội việc làm và các tiện ích cho cư dân trong và ngoài khu đô thị.

Không chỉ việc ra đời các luật mới khiến cơ hội tham gia thị trường chủ yếu dành do các doanh nghiệp lớn, theo ông Lê Hồng Khang, Giám đốc phân tích và xếp hạng tín nhiệm FiinRatings, còn một lý do nữa khiến các doanh nhỏ khó phát triển dự án là do năng lực tài chính.

Ông Khang cho rằng, ngoại trừ một số ít doanh nghiệp quy mô lớn, có quỹ đất sạch, pháp lý rõ ràng có thể ghi nhận kết quả kinh doanh tích cực trong năm nay, đa phần doanh nghiệp bất động sản cỡ vừa đang trong tư thế chờ đợi.

Các doanh nghiệp bất động sản này phải đối mặt và xử lý hai bài toán rất lớn. Đầu tiên là khả năng tiếp cận nguồn vốn khó khăn hơn nhiều so với giai đoạn trước. 

Trước đây, các doanh nghiệp bất động sản có thể tiệp cần nguồn vốn đa dạng và linh hoạt. Họ có thể huy động vốn từ các hợp đồng hợp tác đầu tư, từ người mua nhà, trái phiếu, vay ngân hàng. 

Tuy nhiên, các kênh này đến nay đều gặp nhiều khó khăn, kể cả với kênh vay vốn ngân hàng.

Các ngân hàng thương mại cũng chịu áp lực rất lớn để hỗ trợ doanh nghiệp trong giai đoạn vừa qua theo tinh thần của Thông tư 02 và Nghị định 08, cơ cấu nợ cho khách hàng. Vì vậy, các ngân hàng thương mại khi rót vốn vào dự án bất động sản cũng phải nâng cao tiêu chuẩn đầu tư, sàng lọc rất kỹ các dự án, năng lực chủ đầu tư.

Bản thân các dự án có chủ đầu tư pháp lý đầy đủ nhưng không nằm trong phân khúc ngân hàng tập trung đầu tư cũng rất khó để vay vốn.

Vấn đề thứ hai là câu chuyện đội vốn. Sau quá trình định giá doanh nghiệp thời gian vừa qua, sau quá trình tập trung thu thập quỹ đất, khi pháp lý ách tắc thì phương án tài chính thay đổi rất nhiều, thậm chí có dự án đội vốn 20 - 30% so với ban đầu.

Vì vậy, chỉ các doanh nghiệp có tiềm lực tài chính mới có thể tồn tại và phát triển trên thị trường.

Ông Nguyễn Dũng Minh, Phó tổng giám đốc MIKGroup cũng kỳ vọng các luật và quy định mới sẽ tạo ra cơ hội cho các nhà đầu tư lớn có các dự án quy mô lớn mới mang lại giá trị thực sự cho xã hội.

Gần năm năm gần đây, các dự án đại đô thị có quy mô lớn như Vinhomes Smart City, Ocean, Ecopark… đã tạo ra giá trị gia tăng lớn.

Đơn cử như căn hộ tại Smart City Tây Mỗ, bốn năm trước giá bán chỉ tầm 30 triệu đồng/m2, bây giờ đã lên tới 80-90 triệu đồng/m2. 

"Điều này không chứng minh cho tình trạng thị trường đang phát triển nóng, mà cho thấy dự án được đầu tư bài bản, có quy mô, hạ tầng tốt đã mang lại giá trị thực sự cho người mua", ông Minh nói.

Trong thời gian tới, với hành lang pháp lý mới, ông Minh hy vọng trên thị trường có nhiều quỹ đất lớn hơn và khu đô thị thực sự lớn vài trăm ha trở lên.

Hướng đi nào cho các doanh nghiệp nhỏ

Theo ông Khang, về tài chính, với các doanh nghiệp nhỏ, không đảm bảo để phát triển dự án, họ buộc phải đưa ra giải pháp để xử lý như chuyển nhượng hoặc hợp tác đầu tư với các doanh nghiệp khác.

Trong thời gian tới, các doanh nghiệp nhỏ sẽ buộc phải liên kết hình thành các doanh nghiệp lớn theo mô hình tập đoàn để tăng khả năng cạnh tranh. Thị trường sẽ phát triển theo chiều sâu, tiến tới chuyên nghiệp. 

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Thọ Tuyển, Chủ tịch BHS Group cũng cho rằng, tác động của ba luật sửa đổi với các chủ đầu tư vừa và nhỏ không quan trọng bằng việc doanh nghiệp có đủ nguồn lực để phát triển dự án hay không.

Giống như bóng đá, ông Tuyển cho rằng, không có luật nào chỉ có lợi, hay có hại cho một nhóm đối tượng cụ thể. Các luật mới ra đời có thể coi là một lằn ranh để các chủ đầu tư bất động sản bám sát, phát triển các sản phẩm phù hợp.

Thực tế, thị trường bất động sản trải dài trên nhiều tỉnh thành với hàng nghìn chủ đầu tư. Do đó, thị trường vẫn có cơ hội cho các chủ đầu tư vừa và nhỏ.

Sau khi thị trường bất động sản trải qua hơn hai năm khó khăn, thanh khoản kém, thị trường đã tái khởi động nhưng co cụm ở các thành phố lớn với các dự án đại đô thị.

Các chủ đầu tư vừa và nhỏ không có lợi thế về nguồn lực, nên khó cạnh tranh ở các thị trường lớn.

Tuy nhiên, theo ông Tuyển, cơ hội cho các chủ đầu tư nhỏ vẫn có ở các thị trường ven, các thị trường mới. Khi thị trường bất động sản hồi phục và lan dần sức nóng sang các thị trường lân cận, sẽ xuất hiện cơ hội cho các chủ đầu tư nhỏ.

Chính vì vậy, bên cạnh việc liên kết các doanh nghiệp để tạo sức mạnh, tăng thêm nguồn lực, việc lựa chọn thị trường phù hợp cũng mang tính quyết định rất lớn đối với thành công của các doanh nghiệp vừa và nhỏ.