Doanh nghiệp bất động sản kiệt quệ do thiếu vốn

Phương Linh Thứ bảy, 06/07/2024 - 10:26

Bên cạnh các khó khăn về pháp lý, thiếu vốn chính là nguyên nhân chủ yếu khiến các doanh nghiệp kiệt quệ.

Nguồn vốn là “chất dẫn” quan trọng cần được khơi thông để thúc đẩy tiến trình phục hồi của thị trường bất động sản. Ảnh: Hoàng Anh.

Doanh nghiệp vẫn khó tiếp cận vốn

Theo ông Nguyễn Quốc Khánh, Phó chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, thời gian vừa qua, các doanh nghiệp bất động sản đã trải qua hai năm khó khăn triền miên. 

Bất động sản là ngành duy nhất có số doanh nghiệp thành lập mới đi lùi trong năm 2023. Bình quân mỗi tháng có khoảng 107 doanh nghiệp địa ốc phá sản. 

Hầu hết các doanh nghiệp đều phải đối mặt với một hoặc một số kịch bản phá sản, tạm dừng hoạt động, sa thải nhân viên, thu hẹp quy mô, cắt giảm lương, tái cấu trúc.

Các doanh nghiệp may mắn còn tồn tại trên thị trường hầu hết đều xác định tinh thần hoặc là “lỗ”, hoặc là lợi nhuận có thể giảm tới 80 - 90% so với cùng kỳ các năm trước.

Khó khăn trong việc huy động vốn khiến nguồn cung bất động sản sụt giảm nghiêm trọng do các dự án đang triển khai buộc phải tạm dừng, giãn, hoãn vì không có vốn thanh toán cho nhà thầu, trả lương cho công nhân.

Theo thống kê của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, tổng nguồn cung căn hộ mới năm 2018 là gần 180 ngàn sản phẩm, nhưng năm 2023 chỉ còn 55.000 sản phẩm, bằng khoảng 30% so với năm 2018.

Đầu tư bất động sản công nghiệp: Miếng ngon không dễ ăn!

Thêm vào đó, người vay mua nhà, bao gồm cả dự án nhà ở giá phù hợp, nhà ở xã hội cũng bị “làm khó” bởi chính sách tín dụng từ các ngân hàng ngày càng ngặt nghèo hơn, điều kiện giải ngân khó hơn. Nếu không tiếp cận được các dòng tín dụng cho vay mua nhà, đầu ra của thị trường sẽ càng đi xuống.

Phần lớn các doanh nghiệp bất động sản ghi nhận doanh thu sụt giảm vì lãi suất, chi phí tiếp cận tài chính tăng cao, không bán được hàng.

Theo ông Khánh, nguồn vốn đã, đang và sẽ còn là “áp lực” đối với hầu hết các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. 

Tuy các nút thắt về pháp lý đã có hướng giải quyết theo do các bộ luật mới được thông qua (Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai), song nếu vấn đề về “nguồn vốn” không được giải quyết, chắc chắn nhịp phục hồi của thị trường sẽ bị ảnh hưởng. 

Cùng với việc giải quyết các nút thắt liên quan đến vấn đề pháp lý, nguồn vốn là “chất dẫn” quan trọng cần được “khơi thông” để thúc đẩy tiến trình phục hồi của thị trường bất động sản.

Đặc biệt là hai kênh vốn quan trọng nhất là tín dụng và trái phiếu doanh nghiệp trong bối cảnh Việt Nam hiện chưa có hoặc chưa phát triển các kênh dẫn vốn khác như quỹ đầu tư tín thác bất động sản (REITS), quỹ nhà ở,...

Ông Khánh cho rằng, trong các năm gần đây, nguồn vốn phát triển thị trường chủ yếu là nguồn vốn tín dụng ngân hàng và từ phát hành trái phiếu doanh nghiệp. 

Tuy nhiên, trong năm 2022 tỷ trọng nguồn vốn phát hành trái phiếu doanh nghiệp đã sụt giảm đáng kể. Đến nay, nguồn vốn tín dụng vẫn trong thế “áp đảo”. Mặc dù, có sự điều chỉnh tỷ lệ, song luôn chiếm tỷ trọng dẫn đầu trong cơ cấu nguồn vốn.

Dư nợ tín dụng bất động sản vẫn chiếm tỷ trọng trên 20% tổng dư nợ tín dụng toàn nền kinh tế và đang trong xu hướng tăng. 

Số liệu từ Ngân hàng Nhà nước cho biết, tính đến cuối năm 2023, dư nợ đối với lĩnh vực bất động sản vào khoảng 2,75 triệu tỷ đồng, tăng khoảng 6,75% so với đầu năm. 

Trong đó, tín dụng cho vay kinh doanh bất động sản đạt mức tăng 22%, chiếm khoảng 26% tổng dư nợ cho vay trong lĩnh vực bất động sản.

Tuy nhiên, vốn tín dụng chủ yếu tăng đối với nhà phát triển bất động sản trong khi tín dụng vay mua nhà lại rất thấp.

Những tháng đầu năm 2024, tín dụng vay tiêu dùng, mua nhà vẫn tiếp tục đà suy giảm dù lãi suất cho vay đã duy trì ở mặt bằng thấp bởi những biến cố về lạm phát, lãi suất… vẫn chưa thể dự đoán. 

Việc vay tiền để mua nhà và trả nợ hàng tháng với số tiền trên 10 triệu đồng trở thành gánh nặng với nhiều gia đình, khi họ không thực sự tự tin vào tình hình công việc và thu nhập trong tương lai.

Các ngân hàng thương mại kỳ vọng, tín dụng bất động sản bắt đầu phục hồi từ quý II/2024. Năm 2023, tín dụng bất động sản tăng 11,8%, chiếm hơn 21% tổng dư nợ nền kinh tế, trong đó tín dụng kinh doanh bất động sản tăng hơn 35%, tín dụng tiêu dùng bất động sản tăng 1%.

Bên cạnh đó, mặc dù Ngân hàng Nhà nước đã nỗ lực điều chỉnh, hỗ trợ doanh nghiệp và nền kinh tế thông qua nhiều đợt giảm lãi suất, các gói tín dụng ưu đãi, song các thỏa thuận tín dụng cũng chỉ tập trung chủ yếu vào các doanh nghiệp có tình hình tài chính tốt, có quỹ đất lớn với các dự án sạch.

Hầu hết các doanh nghiệp không đáp ứng đủ điều kiện vay vốn do sức khỏe của các đối tượng này vốn đã suy yếu từ lâu cùng với các khó khăn của thị trường. Một nhóm các doanh nghiệp đủ điều kiện tiếp cận được với nguồn vốn, đủ khả năng để hấp thụ nguồn vốn lại đang bị vướng mắc về pháp lý. 

Nhóm các doanh nghiệp đã sẵn sàng để tiếp cận với nguồn vốn lại gặp khó khăn do khó hấp thụ vì lãi suất vẫn đang ở ngưỡng cao so với khả năng chịu đựng của doanh nghiệp. 

Nhóm các doanh nghiệp còn lại thậm chí chưa đủ điều kiện để có thể vượt qua vòng thẩm định hồ sơ để tiếp cận nguồn vốn do vẫn còn tồn nhiều khoản nợ đọng trước đó, có nguy cơ gây rủi ro cho ngân hàng. 

Các ngân hàng ngày càng thận trọng hơn trước các quyết định giải ngân và có xu hướng ưu tiên lựa chọn khách hàng chấp nhận lãi suất cao trước bối cảnh rủi ro nợ xấu bất động sản gia tăng, chỉ khuyến khích cho vay các dự án nhà ở xã hội, nhà ở giá cả phù hợp với nhu cầu ở thực, bất động sản khu công nghiệp.

Các giải pháp khơi thông nguồn vốn tín dụng cho thị trường bất động sản

Để khơi thông nguồn vốn cho thị trường bất động sản, ông Khánh cho rằng, Chính phủ, các bộ ngành và hệ thống ngân hàng cần sớm ban hành các văn bản, nghị định, thông tư quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành ba bộ luật vừa mới được thông qua, đảm bảo tính “tương thích” giữa ba bộ luật để pháp lý bất động sản được tháo gỡ.

Thứ hai, với các vấn đề vướng mắc chưa được tháo gỡ trong luật, các cơ quan bộ, ngành cần chủ động rà soát, tổng hợp, nghiên cứu hướng giải quyết thông qua việc soạn thảo, trình phê duyệt các cơ chế, chính sách đặc thù thông qua các nghị quyết để hỗ trợ xử lý, tránh ách tắc kéo dài.

Thứ ba, song song với việc điều chỉnh hạ lãi suất, các ngân hàng cần xem xét, nới lỏng điều kiện vay để các doanh nghiệp, khách hàng tăng cơ hội tiếp cận được với các khoản vay. Tránh trường hợp “lãi tuy giảm” nhưng thủ tục lại “chặt”.

Tăng trưởng tín dụng đến 24/6 đạt 4,45%

Đối với các doanh nghiệp bất động sản khó khăn, Ngân hàng Nhà nước nên tạo điều kiện cho doanh nghiệp hoãn nợ các khoản vay đến hạn như thời kỳ dịch Covid-19 bùng phát, tiếp cận với các khoản vay tín dụng mới để các dự án được triển khai liền mạch, giảm sức ép lên thị trường. 

Tuy nhiên, các ngân hàng cũng cần kiểm soát tốt dòng tiền bơm vào thị trường, hướng vào các phân khúc sản phẩm phù hợp, đưa mức giá bất động sản nhà ở xuống mức dễ chịu hơn với những hộ gia đình có nhu cầu thực. 

Với các doanh nghiệp đạt được thỏa thuận vay tại thời điểm lãi suất đang cao, khi lãi suất giảm, ngân hàng nên xem xét, điều chỉnh dần mức lãi suất áp dụng để đảm bảo hỗ trợ doanh nghiệp tốt nhất.

Thứ tư, Ngân hàng Nhà nước tiếp tục bám sát chỉ đạo ngân hàng thương mại tiếp tục rà soát, phân loại các dự án bất động sản để kịp thời có giải pháp tín dụng phù hợp đối với doanh nghiệp, dự án bất động sản đủ điều kiện, đặc biệt là các doanh nghiệp có dự án bất động sản đáp ứng nhu cầu thực của thị trường, các dự án nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá thấp phù hợp với thu nhập của người lao động. 

Bên cạnh đó, các ngân hàng cần đẩy mạnh triển khai chương trình tín dụng 120.000 tỷ đồng, thường xuyên rà soát, đánh giá kết quả thực hiện chương trình để kịp thời có giải pháp tháo gỡ khó khăn, vướng mắc, đẩy nhanh tiến độ.

Về phía các doanh nghiệp bất động sản, theo ông Khánh, doanh nghiệp bất động sản cần chủ động rà soát lại danh mục dự án đầu tư, nên bán một phần hoặc toàn bộ các dự án không phù hợp với nguồn lực hiện tại, đồng thời chủ động cơ cấu nợ và lên phương án dòng tiền. 

Các doanh nghiệp nên tập trung nguồn vốn vào các dự án đảm bảo pháp lý, có phương án vay vốn khả thi, có khả năng hoàn thành sớm, dễ thanh khoản để các ngân hàng thương mại có cơ sở cấp tín dụng.

Mặt khác, doanh nghiệp nên giảm bớt kỳ vọng lợi nhuận, thậm chí chấp nhận bán lỗ, dùng lợi nhuận của các năm trước để duy trì hoạt động. Với các dự án mới trong giai đoạn nghiên cứu, doanh nghiệp cần chủ động định hướng sang phân khúc giá bình dân để đảm bảo khả năng hấp thụ khi đưa sản phẩm ra thị trường.

'Phá băng' bất động sản nghỉ dưỡng

'Phá băng' bất động sản nghỉ dưỡng

Bất động sản -  1 năm
Giảm giá bán về mức phù hợp và thay đổi mô hình sản phẩm được cho là hai giải pháp quyết định để thị trường bất động sản nghỉ dưỡng hồi phục.
'Phá băng' bất động sản nghỉ dưỡng

'Phá băng' bất động sản nghỉ dưỡng

Bất động sản -  1 năm
Giảm giá bán về mức phù hợp và thay đổi mô hình sản phẩm được cho là hai giải pháp quyết định để thị trường bất động sản nghỉ dưỡng hồi phục.
Trợ lực thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển

Trợ lực thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển

Bất động sản -  1 năm

Bốn luật mới sắp có hiệu lực được kỳ vọng sẽ tạo ra những thay đổi lớn về môi trường pháp lý và là trợ lực thúc đẩy thị trường bất động sản vốn đang trầm lắng phát triển mạnh mẽ, bền vững.

Ba luật về bất động sản chính thức có hiệu lực từ 1/8

Ba luật về bất động sản chính thức có hiệu lực từ 1/8

Bất động sản -  1 năm

Quốc hội vừa chính thức thông qua việc cho phép Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực từ 1/8/2024, sớm hơn 5 tháng so với quy định trước đó.

Khó khăn chưa qua với trái phiếu doanh nghiệp bất động sản

Khó khăn chưa qua với trái phiếu doanh nghiệp bất động sản

Tài chính -  1 năm

Các doanh nghiệp bất động sản đang gặp khó khăn khi vừa phải giãn nợ, vừa phải tìm kiếm nguồn vốn mới.

Phát Đạt vẫn theo đuổi bất động sản công nghiệp

Phát Đạt vẫn theo đuổi bất động sản công nghiệp

Doanh nghiệp -  1 năm

Mặc dù đã bán công ty phát triển bất động sản công nghiệp nhưng động thái mới nhất cho thấy Công ty CP Phát triển bất động sản Phát Đạt vẫn chưa từ bỏ mảng kinh doanh này.

OSI Holdings: Phụng sự để kiến tạo giá trị bất động sản bền vững

OSI Holdings: Phụng sự để kiến tạo giá trị bất động sản bền vững

Bất động sản -  21 giờ

Từ biểu tượng văn phòng xanh giữa lòng khu đô thị Tây Hồ Tây đến không gian sống đẳng cấp trên trục đại lộ Tây Thăng Long, từng dự án của OSI Holdings đều được kiến tạo từ tâm huyết, tầm nhìn dài hạn và triết lý “phụng sự” rõ nét.

Cen Land và hệ sinh thái an cư - an sinh bền vững

Cen Land và hệ sinh thái an cư - an sinh bền vững

Bất động sản -  1 ngày

Là thương hiệu nổi tiếng trong lĩnh vực môi giới bất động sản, song khác với các công ty môi giới đơn thuần, Cen Land mang trong mình một sứ mệnh khác biệt: “giải quyết” các vấn đề của thị trường và xã hội, xây dựng hệ sinh thái “an cư – an sinh”, góp phần “chuyển động bất động sản”, tạo công ăn việc làm cho lực lượng lao động trẻ.

Nghị định 105: Thách thức lớn với phòng cháy chung cư?

Nghị định 105: Thách thức lớn với phòng cháy chung cư?

Bất động sản -  3 ngày

Nghị định 105 cùng các quy định phòng cháy chữa cháy liên tục siết chặt đòi hỏi các chủ đầu tư, tư vấn thiết kế và quản lý vận hành sớm áp dụng vào thực tiễn nhằm đảm bảo an toàn cho cư dân.

Vì sao càng chờ giảm, giá nhà càng leo thang?

Vì sao càng chờ giảm, giá nhà càng leo thang?

Bất động sản -  3 ngày

Giữa lúc người dân mòn mỏi chờ đợi, Chính phủ quyết liệt vào cuộc tìm giải pháp "hạ nhiệt", giá bất động sản vẫn tăng không ngừng. Phải chăng, đã đến lúc cả thị trường cần một tư duy mới về giá nhà?

Kick off T&T City Millennia: Khởi động hành trình 'Khai mở kỷ nguyên, khơi nguồn thịnh vượng'

Kick off T&T City Millennia: Khởi động hành trình 'Khai mở kỷ nguyên, khơi nguồn thịnh vượng'

Bất động sản -  5 ngày

T&T Homes (thành viên của Tập đoàn T&T Group) sẽ tổ chức lễ kick off dự án T&T City Millennia ngày 14/8 với chủ đề “Khai mở kỷ nguyên – Khởi nguồn thịnh vượng”. Đây là sự kiện ra quân được mong đợi nhất thị trường bất động sản phía Nam trong nửa cuối năm 2025 với dự án đại đô thị quy mô lớn, đẳng cấp và hiện đại.

Vinmec lần thứ 2 nhận cú đúp giải thưởng tại HR Asia Awards 2025

Vinmec lần thứ 2 nhận cú đúp giải thưởng tại HR Asia Awards 2025

Nhịp cầu kinh doanh -  50 phút

Hệ thống Y tế Vinmec ngày 14/8 vừa qua tiếp tục ghi dấu ấn khi lần thứ hai được vinh danh tại HR Asia Awards 2025 với hai giải thưởng: “Nơi làm việc tốt nhất châu Á” và “Doanh nghiệp có chính sách và hoạt động vì sức khỏe, hạnh phúc toàn diện của nhân viên”. Cú đúp giải thưởng một lần nữa khẳng định vị thế hàng đầu của Vinmec trong lĩnh vực quản trị nhân sự và xây dựng văn hóa doanh nghiệp tại khu vực châu Á.

Ba thập kỷ nuôi dưỡng vốn ngoại trên thị trường chứng khoán

Ba thập kỷ nuôi dưỡng vốn ngoại trên thị trường chứng khoán

Hồ sơ quản trị -  3 giờ

Ông Dominic Scriven, nhà sáng lập của quỹ Dragon Capital đã dành phân nửa cuộc đời mình đồng hành cùng những doanh nghiệp tiên phong của Việt Nam, đóng góp nhiều giá trị nền móng cho sự phát triển của thị trường chứng khoán.

Cập nhật tiến độ Triển lãm thành tựu 80 năm Quốc khánh

Cập nhật tiến độ Triển lãm thành tựu 80 năm Quốc khánh

Ống kính -  3 giờ

Hàng trăm công nhân của các nhà thầu đang gấp rút hoàn thiện các khu trưng bày cho triển lãm “80 năm hành trình Độc lập - Tự do - Hạnh phúc”.

VNGroup và khát vọng vươn mình cùng đất nước

VNGroup và khát vọng vươn mình cùng đất nước

Doanh nghiệp -  3 giờ

Từ thẩm định giá, bất động sản đến dịch vụ nghỉ dưỡng và F&B, mỗi lĩnh vực hoạt động đều là một mảnh ghép tạo nên bức tranh phát triển đa chiều của VNGroup - một tập đoàn tư nhân năng động, kiên định theo đuổi giá trị vững bền và góp phần vào hành trình phát triển kinh tế của đất nước.

Cởi trói để vươn ra biển lớn

Cởi trói để vươn ra biển lớn

Leader talk -  5 giờ

Nghị quyết 68 chính là chìa khóa mở ra cánh cửa cải cách thực sự, với một hệ thống pháp lý minh bạch và công bằng, để “cởi trói” cho doanh nghiệp tư nhân Việt Nam vươn ra biển lớn, trở thành động lực dẫn dắt nền kinh tế vươn tầm.

Nghị quyết 68 và bài toán thực thi

Nghị quyết 68 và bài toán thực thi

Tiêu điểm -  6 giờ

Nghị quyết 68 mở ra cơ hội phát triển bứt phá cho doanh nghiệp tư nhân Việt Nam, song vẫn còn nhiều thách thức trong khâu thực thi để đưa nghị quyết vào cuộc sống.

Geleximco và Omoda & Jaecoo Việt Nam đồng hành cùng 'Ngày hội bình yên'

Geleximco và Omoda & Jaecoo Việt Nam đồng hành cùng 'Ngày hội bình yên'

Nhịp cầu kinh doanh -  18 giờ

Nhiều doanh nghiệp, tập đoàn lớn đã đồng hành cùng chương trình “Ngày hội bình yên” đầy ý nghĩa do Bộ Công an tổ chức.