Thị trường bất động sản tồn tại nhiều bất ổn

Năm 2021, sự bùng phát trở lại của dịch Covid-19 đã gây ảnh hưởng lớn đến thị trường bất động sản. Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, do những ảnh hưởng của dịch bệnh, nhất là trong quý III/2021, nguồn cung trên thị trường vốn đã sụt giảm từ những năm trước do điểm nghẽn pháp lý chưa được tháo gỡ triệt để lại tiếp tục bị giảm sút nặng nề. Giao dịch trên thị trường thường xuyên đối mặt với tình trạng đứt gãy, gián đoạn.

Điều này đã khiến cả nguồn cung và lực cầu bất động sản đều giảm mạnh so với năm 2020. Số liệu thống kê từ Bộ Xây dựng cho thấy, nguồn cung bất động sản mới năm 2021 chỉ bằng khoảng 50% so với cùng kỳ.

Cụ thể, đối với dự án phát triển nhà ở thương mại, cả nước chỉ có 201 dự án với 84.544 căn được cấp phép, có 125 dự án với 15.525 căn hoàn thành. 

Tại miền Bắc có 84 dự án với 33.857 căn được cấp phép; 83 dự án với 10.347 căn hoàn thành. Tại miền Trung có 46 dự án với 10.508 căn được cấp phép; 20 dự án với 3.638 căn hoàn thành. Tại miền Nam có 71 dự án với 40.179 căn được cấp phép; 35 dự án với 1540 căn hoàn thành.

Đối với dự án nhà ở xã hội, trên cả nước có chỉ có 6 dự án với 2.402 căn được cấp phép mới; 11 dự án với 1.352 căn hoàn thành.

Không chỉ nguồn cung giảm mạnh, lượng giao dịch bất động sản trên thị trường cũng chỉ bằng khoảng 80% so với cùng kỳ năm 2020. Theo đó, trên cả nước có 66.950 giao dịch thành công. Tại miền Bắc có 23.621 giao dịch, tại miền Trung có 18.399 giao dịch, tại miền Nam có 24.930 giao dịch. Riêng tại tại Hà Nội có 8.410 giao dịch, tại TP. Hồ Chí Minh có 6.803 giao dịch thành công.

Bên cạnh tổng cung và tổng cầu giảm, theo ông Đính, tương quan cung cầu trên thị trường cũng đang có sự chênh lệch rất lớn. Năm 2021, tổng lượng sản phẩm chào bán trên thị trường cả nước đạt 165,742 sản phẩm, chung cư đạt 106,804 căn chiếm 64%, thấp tầng bao gồm cả đất nền đạt 58,938 sản phẩm chiếm 36% tổng sản phẩm.

Dòng sản phẩm cũ của cả nước đạt 118.227 sản phẩm. Trong đó, Hà Nội chiếm 23.339 sản phẩm; TP.HCM chiếm 7.677 sản phẩm. Dòng sản phẩm mới của cả nước đạt 47.515 sản phẩm, Hà Nội chiếm 3.163 sản phẩm; TP.HCM chiếm 5.006 sản phẩm.

Trong khi đó, lực cầu trên thị trường lại đang rất yếu khi tổng lượng giao dịch cả nước chỉ đạt 61.766 sản phẩm, tỷ lệ thanh khoản đạt 37% nguồn cung. Trong đó, giao dịch chung cư đạt 30.190 căn và giao dịch thấp tầng bao gồm cả đất nền đạt 31.576 sản phẩm.

Ông Đính cho rằng, thị trường bất động sản đang có sự mất cân đối cung - cầu rất nghiêm trọng diễn ra ở nhiều đô thị lớn, đặc biệt là Hà Nội và TP. HCM. Một phần nguyên nhân của lượng giao dịch sụt giảm này là do dịch bệnh, nhiều dự án không thể mở bán để tiếp cận nguồn cầu từ thị trường.

Không chỉ vậy, thị trường còn đang có dấu hiệu mất cân đối về giá. Giá bất động sản nói chung đã leo thang và ở mức rất cao, hiện không có dấu hiệu giảm.

Đồng thời, thị trường cũng xuất hiện lực cầu F0. Trạng thái của thị trường thay đổi nhiều và mạnh, có giai đoạn sốt cao, có giai đoạn trầm lắng.

Báo cáo của Bộ Xây dựng cũng cho thấy, giá giao dịch bất động sản đang tăng mạnh và có hiện tượng sốt giá cục bộ tại một số khu vực, phân khúc bất động sản. Tại thời điểm cuối quý I đầu quý II/2021, một số phân khúc bất động sản đã xảy ra hiện tượng tăng giá, thậm chí "sốt giá". Cụ thể, giá giao dịch căn hộ chung cư ở nhiều dự án, đặc biệt tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh đều tăng khoảng 5-7%.

Giá giao dịch nhà ở riêng lẻ trong các dự án tại nhiều địa phương tăng bình quân khoảng 8-10% (tích lũy cả hai quý, giá nhà ở riêng lẻ tại nhiều địa phương có mức tăng khoảng 15 – 20% so với mức quý IV/2020). Trong đó, Hải Phòng, Đà Nẵng, Bình Dương là những địa phương có mức giá bình quân tăng cao.

Giá đất nền tại một số điểm cục bộ của một số địa phương có mức ghi nhận tăng cao như giá đất Quốc Oai tăng 20%, Ba Vì tăng 45%, Hòa Bình tăng 46%, Bắc Ninh tăng 20%. 

Ngoài ra, nhiều nơi như Thanh Hóa; TP. Thủ Đức, huyện Cần Giờ của TP.HCM; Biên Hòa, Nhơn Trạch và Long Thành của tỉnh Đồng Nai... cũng ghi nhận hiện tượng giá đất nền tăng rất nhanh trong thời gian ngắn.

Theo ông Đính, việc giá bất động sản liên tục tăng, giá nhà ở đặc biệt là tại khu vực đô thị đang tăng quá cao so với mặt bằng thu nhập chung của người dân gây nhiều yếu tố bất ổn cho thị trường.

Nguyên nhân của thực trạng này là do ảnh hưởng của dịch bệnh và những vướng mắc pháp lý. Nguồn cung trên thị trường chưa có nhiều cải thiện do thủ tục đầu tư vẫn chưa thể tháo gỡ triệt để vướng mắc, nhất là Hà Nội và TP.HCM. 

Bên cạnh đó, với hoạt động giao dịch thị trường, các dự án cũng không thể tổ chức hoạt động xúc tiến thương mại, mở bán, chào bán sản phẩm bất động sản trong bối cảnh dịch bệnh và giãn cách xã hội. Hệ quả là lượng giao dịch đã giảm đáng kể, dẫn đến giảm nguồn thu cho cả doanh nghiệp lẫn ngân sách thông qua thuế. 

Tuy nhiên, ông Đính cho rằng, trong thời gian tới, xu hướng giá bất động sản có sẽ thể tiếp tục tăng ở mức cao. Nguồn cung trên thị trường rất yếu trong khi lực cầu vẫn được duy trì, thậm chí có thể mạnh hơn.

Một yếu tố khác khiến giá bất động sản tăng cao được TS. Lê Xuân Nghĩa chỉ ra rằng, hiện các doanh nghiệp có hiện tượng mua gom và đầu cơ dự án. Thậm chí, nhiều doanh nghiệp cho rằng, đây là thời điểm tốt để mua gom bất động sản, nên rất nhiều doanh nghiệp lớn đi thu gom đất để phát triển dự án nhưng thực chất chỉ phát triển có lệ, trong khi các doanh nghiệp khác cần lại thiếu đất, thiếu dự án trầm trọng. Và những doanh nghiệp lớn đang đầu cơ này thường có ngân hàng đứng phía sau.

Thực trạng này đã dẫn đến hiện tượng lãng phí đất đai nghiêm trọng, làm đình trệ cả tài chính và thị trường rơi vào rủi ro. Cụ thể, nhiều tập đoàn lớn nhưng âm dòng tiền nhiều năm nay song họ lại không hề lo lắng vì mục đích của họ là đầu cơ dự án.

Hậu quả là “tiếng kêu” về giá bất động sản trong nhiều năm trở lại đây. Nhiều người trẻ nghĩ 1,5 tỷ đồng có thể mua được một căn chung cư "ngoài vành đai", cách xa trung tâm, nhưng giá thực tế có thể đã lên đến 2,5 tỷ đồng.

Trước những khó khăn rất lớn của thị trường bất động sản hiện nay, ông Đính kiến nghị Chính phủ tiếp tục rà soát mâu thuẫn, chồng chéo của pháp luật, rào cản thủ tục phê duyệt đầu tư dự án bất động sản để có quyết định tháo gỡ kịp thời. Các cơ quan quản lý cần thành lập đơn vị chuyên biệt có năng lực và khả năng tiếp nhận, xử lý vướng mắc thuộc thẩm quyền Chính phủ nhằm hỗ trợ cho các địa phương tháo gỡ khó khăn, vướng mắc thủ tục phê duyệt đầu tư các dự án.

Đồng thời, Chính phủ cũng cần đôn đốc các địa phương đẩy mạnh tiến độ phê duyệt thủ tục đầu tư cho các dự án bất động sản, xử lý nghiêm các địa phương không tích cực hỗ trợ các đơn vị phát triển, để tồn đọng và kéo dài nhiều hồ sơ, thủ tục dự án đầu tư bất động sản. Có như vậy mới có thể giúp thị trường bất động sản phát triển ổn định, bền vững, tránh tình trạng mất cân đối trên thị trường, ông Đính nhận định.