Thị trường văn phòng cho thuê phân hoá

Hai nửa sáng tối của thị trường

Ông nhận định như thế nào về những diễn biến của thị trường văn phòng cho thuê đầu năm 2024?

Ông Matthew Powell: Hoạt động cho thuê văn phòng trong thời gian vừa qua ghi nhận sôi động trở lại với các giao dịch mở rộng hoặc chuyển dịch văn phòng. 

Dòng vốn FDI tăng trưởng đa dạng về ngành hàng cùng với chỉ số niềm tin kinh doanh tiếp tục ở mức khả quan đã cho thấy Việt Nam là thị trường tiềm năng của nhiều doanh nghiệp, từ đó kéo theo nhu cầu về văn phòng càng gia tăng.

Hoạt động cho thuê văn phòng tại Hà Nội trong quý I/2024 diễn ra sôi động. Các khách thuê nhóm ngành công nghệ thông tin chiếm nhiều diện tích nhất với 71% diện tích giao dịch cho thuê. Theo sau là khách thuê thuộc ngành sản xuất với 17% và luật với 12%.

Tuy nhiên, nhu cầu cao không phải dành cho tất cả các phân hạng văn phòng. 

Nhu cầu hiện nay tập trung ở phân khúc văn phòng chất lượng cao, bởi khách thuê có những yêu cầu khắt khe hơn đối với văn phòng. Họ cần văn phòng đảm bảo chất lượng, môi trường làm việc tốt để thu hút và giữ chân nhân tài.

Vì vậy, xu hướng dần chuyển dịch sang các tòa nhà được chứng nhận xanh, với không gian chất lượng và đầy đủ tiện nghi. 

Thị trường ghi nhận xu hướng chuyển dịch về nhu cầu từ phía khách thuê, buộc chủ đầu tư văn phòng thay đổi để giữ chân khách thuê, đặc biệt các công ty lớn, các tập đoàn đa quốc gia.

Do đó, các chủ đầu tư văn phòng phải theo kịp và đảm bảo cung cấp mặt bằng tiêu chuẩn chất lượng để đáp ứng thị hiếu chung của thị trường

Ông đánh giá như thế nào về thị hiếu của các khách thuê hiện nay? Các doanh nghiệp có quan tâm nhiều đến giá cả khi tìm kiếm văn phòng?

Ông Matthew Powell: Giá cả là một trong những yếu tố quan trọng khiến các khách thuê cân nhắc, song không phải tất cả.

Tại Hà Nội, hầu hết các khách thuê ưa chuộng khu vực nội thành, nơi có những dự án mới chất lượng cao, giá thuê phù hợp và gần trung tâm. 

Có thể thấy, xu hướng lựa chọn văn phòng của khách thuê phụ thuộc vào nhiều yếu tố và giá cả không phải là yếu tố duy nhất mà doanh nghiệp cân nhắc, nhất là với các khách thuê có xu hướng nâng cấp văn phòng lên các tòa nhà hạng A.

Đối với nhiều công ty, việc chuyển đến các tòa nhà văn phòng có chứng nhận xanh là ưu tiên hàng đầu hoặc thậm chí là yêu cầu bắt buộc, bởi đó là một phần trong cam kết ESG toàn cầu với các cổ đông của họ và cả các quy định pháp luật liên quan.

Đôi khi các công ty sẵn sàng trả thêm phí để có tòa nhà chất lượng tốt hơn với chứng nhận xanh, mang lại môi trường làm việc hiệu quả cho nhân viên và xây dựng hình ảnh thương hiệu tích cực đối với khách hàng. Vì vậy, mặc dù giá cả rõ ràng là một yếu tố rất quan trọng, nhưng nó không phải yếu tố quyết định.

Đội ngũ của Savills đã ghi nhận sự khác biệt giữa các tòa nhà được chứng nhận xanh và các tòa nhà không được chứng nhận. 

Các tòa nhà cũ, không đáp ứng được các tiêu chuẩn xanh hiện sẽ đứng trước áp lực giảm giá thuê lớn hơn khi không thể cạnh tranh với các tòa nhà có chứng nhận xanh. 

Bằng chứng là một số chủ nhà, đặc biệt đối với văn phòng hạng B, đã phải giảm giá thuê để giữ chân khách, khiến giá thuê gộp tại thị trường Hà Nội trong quý vừa qua ghi nhận mức giảm nhẹ, 1% theo quý và 2% theo năm.

Yếu tố giá cả rõ ràng là quan trọng nhưng giống như bất kỳ thứ gì khác, nhiều người sẵn sàng trả tiền cho những trải nghiệm chất lượng. Giống như việc mua xe hơi, quần áo hoặc túi xách, đôi khi sự chênh lệch về giá là có thể chấp nhận đối với các sản phẩm và dịch vụ chất lượng cao hơn.

Giảm giá để giữ chân khách thuê là ưu đãi được nhắc đến trong thời điểm hiện nay. Ông đánh giá thế nào về việc này, đặc biệt đối với các tòa nhà hạng A đạt chứng chỉ xanh?

Ông Matthew Powell: Chi phí đầu tư cho các tòa nhà xanh là chi phí đầu tư mang tính dài hạn. Trong khi đó, câu chuyện về giảm giá là câu chuyện ngắn hạn. Vì khách thuê văn phòng thường sử dụng lâu dài, tối thiểu 5-10 năm, thậm chí lâu hơn.

Vậy nên, những tòa nhà văn phòng xanh được phát triển bền vững là yếu tố hết sức quan trọng để chủ đầu tư giữ được khách thuê ở lại lâu dài. Như vậy, bài toán hiện tại dành cho chủ đầu tư các dự án xanh chính là đầu tư dài hạn.

Giá thuê văn phòng Hà Nội khó đuổi kịp TP.HCM

Thị trường văn phòng cho thuê tại Hà Nội và TP.HCM ghi nhận xu hướng chuyển dịch thế nào, thưa ông?

Ông Matthew Powell: Thị trường văn phòng tại TP.HCM có nhiều điểm mạnh, với các mặt bằng văn phòng lớn đi kèm thị trường thương mại lớn hơn. Giá thuê văn phòng tại TP.HCM vẫn giữ mức cao hơn Hà Nội, đặc biệt là khu vực quận 1.

Thị trường TP.HCM trước đây hầu hết tập trung tại một khu vực là quận 1, nơi mang tới nguồn cung văn phòng chủ yếu. Tuy nhiên, hiện nay thị trường này đã có ghi nhận về sự dịch chuyển sang khu vực Thủ Thiêm, với nguồn cung văn phòng mới, mặt sàn lớn và nhiều dự án đạt chứng chỉ xanh.

Trong khi đó, câu chuyện tại Hà Nội lại có sự khác biệt. Hà Nội có sự phát triển trải rộng hơn về thị trường văn phòng, khi đã có những địa điểm khác nhau tập trung dự án thương mại như Hoàn Kiếm, Ba Đình, phía Tây Hà Nội và sắp tới sẽ là khu vực Tây Hồ Tây.

Hiện công suất cho thuê tại các dự án thuộc khu vực Hoàn Kiếm và Ba Đình khá cao. Vì vậy, các tòa nhà mới dự kiến sẽ ra mắt trong thời gian tới như Grand Terra, Taisei Square Hà Nội, Tiến Bộ Plaza và BRG Diamond Park Plaza sẽ là nguồn cung mới, tạo thêm sự sôi động đối với các hoạt động thương mại.

Một yếu tố khác khiến Hà Nội trở thành điểm đến hấp dẫn cho doanh nghiệp là bởi đây là trung tâm kinh tế và chính trị của Việt Nam. Do vậy, sở hữu trụ sở văn phòng tại Hà Nội cũng sẽ hỗ trợ tốt cho công tác hành chính, quan hệ với các cơ quan chính phủ.

Về giá thuê văn phòng, liệu Hà Nội có vượt qua TP.HCM và các thị trường khác trong khu vực?

Ông Matthew Powell: Ở thời điểm hiện tại, điều này khó có khả năng xảy ra. 

Theo ghi nhận của Savills châu Á – Thái Bình Dương vào nửa cuối năm 2023, giá thuê văn phòng hạng A tại Hà Nội trong tương quan với khu vực vẫn ở mức trung bình, tại ngưỡng 41.7 USD/m2/tháng (đã bao gồm thuế và phí dịch vụ). 

Trong khi đó, số liệu này ghi nhận tại TP.HCM là 63.2 USD/m2/tháng, Hong Kong 194.1 USD/m2/tháng, Tokyo 118.6 USD/m2/tháng, Singapore 103.5 USD/m2/tháng.

Đặc biệt, với nguồn cung hạng A mới tại Hà Nội dự kiến sẽ tăng trong thời gian tới, giá thuê sẽ tiếp tục ở mức cạnh tranh.

Đối với các tòa nhà riêng lẻ được ưa chuộng hoặc có chất lượng tốt, có thể yêu cầu mức giá cao hơn, nhưng sẽ không cao hơn đáng kể so với các lựa chọn thay thế. Vì vậy, trong thời gian tới Hà Nội sẽ duy trì mức giá thuê hợp lý với các mặt bằng chất lượng cao.