Nhiều bất cập trong hệ thống pháp luật
Trước tình trạng phân lô bán nền tràn lan và các đợt sốt đất ảo diễn ra liên tiếp tại nhiều địa phương trên cả nước trong thời gian gần đây, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA) cho rằng, thủ phạm chủ yếu do là giới đầu nậu, cò đất và một số ít doanh nghiệp bất động sản "bất lương" đã lợi dụng sự thiếu hiểu biết, thiếu thông tin của khách hàng để trục lợi.
Nguyên nhân sâu xa của tình trạng này là do hệ thống pháp luật hiện nay đang tồn tại nhiều bất cập. Theo đó, Luật Kinh doanh bất động sản chỉ điều chỉnh các hành vi kinh doanh bất động sản kể từ thời điểm các bên đã giao kết hợp đồng, nhưng không điều chỉnh các hành vi xảy ra trước thời điểm ký kết hợp đồng kinh doanh. Luật điều chỉnh loại hình "dự án", nhưng chưa có các quy định điều chỉnh loại hình "phân lô bán nền mà không hình thành dự án".
Bên cạnh đó, chế định "đặt cọc" tại Bộ Luật Dân sự nhằm mục đích bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng, trong đó, có hành vi đặt cọc để bảo đảm giao kết hợp đồng trước thời điểm ký kết hợp đồng. Song, Luật Kinh doanh bất động sản lại không có quy định về "đặt cọc" là điểm bất cập lớn.
Lợi dụng các kẽ hở này, các đầu nậu đã bán nền hình thành trong tương lai trái pháp luật, sử dụng các phương thức như thỏa thuận đặt cọc giữ chỗ; thỏa thuận góp vốn; thỏa thuận hợp tác đầu tư; thỏa thuận hợp tác kinh doanh theo quy định của pháp luật dân sự với giá trị đặt cọc lớn, gây rủi ro cho khách hàng.
Một điểm bất cập nữa trong quá trình thực thi pháp luật là các Sở Xây dựng chưa quản lý được chất lượng nhân viên môi giới. Cả nước có khoảng 300.000 nhân viên môi giới nhưng chỉ có khoảng 30.000 người có chứng chỉ hành nghề, tương đương với khoảng 10% nhân viên môi giới đã qua đào tạo. Điều này dẫn đến hoạt động môi giới bị thả nổi, chất lượng thấp, thiếu tính chuyên nghiệp gây ra thiệt hại cho khách hàng và tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản.
Đối với Bộ Luật Dân sự, ông Châu cho rằng, các quy định của Luật Dân sự còn nhiều bất cập. Bộ luật này không quy định tỷ lệ hoặc giới hạn của giá trị đặt cọc trên giá trị của hợp đồng hoặc hợp đồng dự kiến giao kết mà do các bên tự thỏa thuận.
Lợi dụng điều khoản này, các đầu nậu bán đất nền hình thành trong tương lai trái pháp luật đã thỏa thuận đặt cọc với khách hàng và nhận tiền đặt cọc với giá trị lớn, gây thiệt hại cho khách hàng. Hơn nữa, việc nhận đặt cọc với giá trị lớn cũng không phù hợp với quy định của Luật Kinh doanh bất động sản bởi luật này quy định chủ đầu tư dự án bất động sản hình thành trong tương lai chỉ được thu lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng.
Bên cạnh đó, Luật Đất đai cũng không có quy định về tách thửa đất nông nghiệp và các loại đất khác, mà chỉ có quy định về tách thửa đất ở nông thôn, đất ở đô thị nhưng bất cập là tại Khoản 31 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP của Chính phủ lại cho phép tách thửa đối với từng loại đất. Trong đó, có đất nông nghiệp, đất trồng cây công nghiệp dẫn đến hệ quả làm gia tăng tình trạng phân lô, tách thửa tràn lan.
Cần bỏ quy định tách thửa đất nông nghiệp và các loại đất khác
Để ngăn chặn các đợt sốt đất ảo, chấn chỉnh tình trạng phân lô bán nền trái phép tràn lan, ông Châu đề nghị các cơ quan quản lý nhà nước khẩn trương hoàn thiện hệ thống pháp luật để khắc phục các bất cập hiện nay.
Trong đó, ông Châu đề nghị bổ sung "nền nhà, đất nền" vào Khoản 4 Điều 3 và Khoản 1 Điều 54 Luật Kinh doanh bất động sản để thống nhất quản lý loại sản phẩm "nền nhà, đất nền" hình thành trong tương lai; đồng thời bổ sung quy định về "thỏa thuận đặt cọc giữ chỗ; thỏa thuận góp vốn" trong giai đoạn trước khi ký hợp đồng bán nhà, nền nhà, đất nền hình thành trong tương lai trong Luật Kinh doanh bất động sản để thống nhất quản lý.
Đồng thời, bổ sung quy định trong Luật Kinh doanh bất động sản về giá trị đặt cọc không vượt quá 5% giá tạm tính của sản phẩm bất động sản.
Hiệp hội Bất động sản TP. HCM cũng đề nghị Bộ Xây dựng chỉ đạo các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương tăng cường công tác quản lý nhà nước đối với hoạt động môi giới bất động sản, yêu cầu nhân viên môi giới phải được đào tạo và phải có chứng chỉ hành nghề môi giới theo quy định của pháp luật thì mới được hoạt động dịch vụ.
Đối với Bộ Luật Dân sự, ông Châu đề nghị bổ sung quy định trường hợp "đặt cọc" để bảo đảm giao kết hợp đồng theo quy định của pháp luật chuyên ngành thì phải vừa tuân thủ quy định của Bộ Luật Dân sự, phải vừa tuân thủ quy định của pháp luật chuyên ngành. Trong trường hợp "đặt cọc" để bảo đảm giao kết hợp đồng mua bán bất động sản hình thành trong tương lai, các pháp nhân phải vừa tuân thủ quy định của Bộ Luật Dân sự, vừa tuân thủ quy định của Luật Kinh doanh bất động sản.
Đối với Luật Đất đai, ông Châu kiến nghị bãi bỏ quy định tại Khoản 31 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP của Chính phủ "Bổ sung Điều 43d" (Điều mới) vào Nghị định 43/2014/NĐ-CP cho phép "tách thửa đối với từng loại đất", trong đó có đất nông nghiệp, dẫn đến hệ quả làm gia tăng tình trạng phân lô, tách thửa tràn lan.
Chủ tịch HoREA cũng đề nghị các cơ quan nhà nước, UBND các tỉnh vào cuộc quyết liệt sẽ sớm lập lại trật tự, hạ sốt ảo và xử lý nghiêm minh các trường hợp đầu nậu, doanh nghiệp núp bóng người sử dụng đất để thực hiện tách thửa, phân lô bán nền, huy động vốn trái pháp luật trên địa bàn.
