Vẫn tù mù bài toán xác định giá đất theo giá thị trường

"Giá đất theo giá thị trường" chỉ là khái niệm mang tính định tính

Theo nhiều chuyên gia và đại diện doanh nghiệp, nguyên tắc xác định giá đất, bảng giá đất và giá đất cụ thể vẫn là bài toán khó, chưa có quy định rõ ràng trong dự thảo Luật Đất đai sửa đổi.

Đánh giá các quy định mới về giá đất trong dự thảo luật sửa đổi là bước đột phá rất lớn trong xây dựng luật, có tác động mạnh mẽ đến thị trường bất động sản trong thời gian tới nhưng ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Đầu tư bất động sản Toàn Cầu (GP. Invest) cho rằng, những quy định này hiện vẫn chưa rõ ràng, gây khó khăn cho quá trình thực hiện.

Cụ thể, về nguyên tắc xác định giá đất, bảng giá đất, giá đất cụ thể, ông Hiệp dẫn chứng, Điểm c Khoản 1 Điều 153 quy định nguyên tắc, phương pháp định giá đất phải phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường, quyền sử dụng đất trong điều kiện bình thường.

Tại Khoản 2 Điều này có hướng dẫn cụ thể như thế nào là giá đất phổ biến trên thị trường. Song, vấn đề là cần phải làm rõ hơn về chu kỳ giá đất, xem xét đánh giá trong thời gian bao lâu? Quy mô xem xét phải tương đồng; các điều kiện xã hội tương đương… nếu không luật hoá sẽ rất khó áp dụng sau này.

Mặt khác, Khoản 2 Điều 154 dự thảo luật quy định: “Bảng giá đất được xây dựng đến từng thửa đất theo vùng giá trị đất, thửa đất chuẩn”. Khoản 2 Điều 155 quy định UBND cấp tỉnh, huyện quyết định giá đất cụ thể đối với từng trường hợp giao đất. Tuy nhiên, Khoản 3 Điều 155 lại quy định: “Đối với khu vực đã có bảng giá đất tới từng thửa đất theo vùng giá trị đất, giá thửa đất chuẩn thì việc định giá đất cụ thể được xác định theo bảng giá đất".

"Vậy cần giải thích rõ vai trò UBND tỉnh, huyện quyết định giá đất cụ thể là thế nào? Và cũng nên làm rõ sự khác biệt giữa bảng giá đất và giá đất cụ thể khi áp dụng", ông Hiệp kiến nghị.

Đồng quan điểm, theo TS. Võ Trí Thành, xác định giá đất là việc làm rất phức tạp, rất khó xác định giá đất theo giá thị trường để có thể đảm công bằng lợi ích giữa các bên.

"Nếu tính toán kỹ lưỡng, ngay từ giá đất bình quân đã là sự không công bằng rồi, bởi mỗi lô đất, mỗi bất động sản là duy nhất về vị trí, chức năng... Do đó, cần các tiêu chí rất cụ thể để xác định giá đất và cũng chỉ có thể tính toán được một cách tương đối", ông Thành nhấn mạnh.

Trao đổi về vấn đề kinh tế đất đai, Phó thủ tướng Trần Hồng Hà cũng cho rằng, mấu chốt của giá đất là phương pháp tính toán, định giá đất đai.

Phó thủ tướng phân tích: Nếu định giá đất đai không chính xác sẽ dẫn đến nhiều hệ lụy phức tạp do nguyên nhân chủ quan, duy ý chí. Hiện nay, có 5 phương pháp định giá đất đai nhưng rất khó chính xác nếu không xây dựng được cơ sở dữ liệu rõ ràng, phản ánh, thống kê đầy đủ giá trị đất đai, hoạt động kinh doanh đất đai. Đây là cơ sở để xây dựng bảng giá đất sát với giá trị thị trường trong điều kiện bình thường, ổn định, có sự điều tiết của Nhà nước, được cập nhật khi có biến động.

Bảng giá đất là căn cứ thực hiện các hoạt động thu hồi, đền bù, sử dụng đất đai một cách công bằng, minh bạch; đồng thời, điều hoà giá trị gia tăng từ đất đai, bảo đảm công bằng giữa người dân, Nhà nước, doanh nghiệp cũng như giữa các khu vực, vùng miền, địa phương, thậm chí giữa các dự án có tính chất khác nhau, Phó thủ tướng nói.

Cần thời gian "quá độ" để định lượng

Bên cạnh sự phức tạp của việc xây dựng giá đất, ông Hiệp cho rằng, việc áp dụng trên thực tế quy định này ngay ở thời điểm luật được thông qua là rất khó. Bởi lẽ, để xây dựng được giá đất, cần có phải có hệ thống dữ liệu chung, toàn bộ các giao dịch mua bán, chuyển nhượng trên thị trường phải được đăng tải và công bố trên hệ thống dữ liệu này thì mới có thể xác định được giá chuyển nhượng trên thị trường xuất hiện với tần xuất nhiều nhất.

Trong khi đó, việc công bố, cập nhật giao dịch như vậy hiện tại là chưa có khả năng thực hiện được. Nếu quy định này thông qua và bắt buộc phải thực hiện, nhưng thực tế lại chưa đáp ứng và không thể triển khai được được thì sẽ gây ra rất nhiều khó khăn, thậm chí là ách tắc.

Vì vậy, quy định này phải có lộ trình cụ thể, từng bước một để phù hợp với điều kiện thực tế, ví dụ như sau 3 năm Luật Đất đai được ban hành.

Còn theo LS. Trương Thanh Đức, dự thảo luật cần phải xử lý điểm mấu chốt, hợp lý hơn, hiện thực hơn về “bảng giá đất” và “giá đất cụ thể”.

Trước đó, bảng giá đất được quy định tại Luật Đất đai 2003 là thay đổi hằng năm. Đến Luật 2013 quy định đổi mới sang thay đổi định kỳ 5 năm. Luật 2023 lại đổi mới thành giống như 20 năm trước. Bảng giá đất phải căn cứ vào khung giá đất, nhưng cái khung giá không có giá trị nên phải bỏ.

Điều 89 có quy định mới là phải bồi thường theo “giá đất cụ thể” (chứ không phải là theo bảng giá đất như trước đó) và “phải bảo đảm người có đất bị thu hồi có chỗ ở, đảm bảo thu nhập và điều kiện sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ”.

Điều khoản 155.3, dự luật quy định việc định giá đất cụ thể được xác định theo bảng giá đất tại thời điểm định giá. "Như vậy, có thể suy luận, giá đất cụ thể để bồi thường vẫn cứ được xác định theo bảng giá đất, chỉ khác nhau là nhân hay không nhân và nhân nhiều hay nhân ít với hệ số", ông Đức nhận định.

Tuy nhiên, theo vị luật sư này, có điều bất hợp lý là Luật Đất đai năm 2013 không hề nhắc đến từ “hệ số”, nhưng lại xuất hiện hế số K trong các nghị định của Chính phủ. "Vậy thì việc bồi thường trong dự luật này liệu có chung một số phận với luật hiện hành? Luật như vậy là tù mù, trái với nguyên tắc của Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật năm 2015".

Mặt khác, ông Đức cho rằng, những quy định trên vẫn chưa có gì bảo đảm quyền lợi cho người dân, vì trên thực tế lâu nay các địa phương vẫn luôn trả lời khiếu nại, tố cáo rằng, giá “giá đất cụ thể” thế là cao nhất, đã theo đúng giá thị trường rồi và nơi ở mới tốt hơn nhiều nơi ở cũ.

Quy định là bồi thường “bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi” như ngay tại chính Điều 89, thì giá đất được bồi thường vẫn có thể thấp hơn hàng chục lần giá đất bị mất.

Vì vậy, Luật Đất đai cần quy định “giá đất cụ thể” phải thoát ly khỏi bảng giá đất. Bảng giá đất chỉ để thu thuế sử dụng đất và có thể là thuế chuyển nhượng đất. Còn “giá đất cụ thể” để bồi thường khi thu hồi đất thì phải ly khai hoàn toàn bảng giá đất, không bị trói buộc bởi bảng giá đất như việc bảng giá đất bị trói chặt vào khung giá đất trước kia, vị luật sư này nhấn mạnh.