Trên 50% vướng mắc của các dự án gặp khó khăn, triển khai chậm do quy định về phương pháp định giá đất rất khó xác định đâu là giá ‘thị trường’.
Đây là một trong những nguyên nhân dẫn tới tình trạng hàng trăm dự án nhà ở, khu đô thị gặp khó khăn, vướng mắc hoặc dừng triển khai thực hiện.
Cụ thể, TP.HCM ghi nhận khoảng trên 80% trong số 180 dự án nhà ở, khu đô thị; Hà Nội là 50% trên 170 dự án, khu đô thị; Đà Nẵng 60% trên 75 dự án; Hải Phòng 30% trên 65 dự án; Cần Thơ 40% trên 79 dự án...
Về vấn đề này, theo Bộ Xây dựng đánh giá, các cơ quan chức năng e ngại, sợ trách nhiệm gây thất thoát nếu định giá thấp hơn thị trường. Nhiều trường hợp định giá cao hơn nhiều giá giao dịch thực tế gây khó khăn cho doanh nghiệp triển khai thực hiện.
Một nguyên nhân đáng chú ý khác, là nguồn vốn tín dụng. Các doanh nghiệp bất động sản phản ánh rất khó khăn trong tiếp cận, vay vốn từ các ngân hàng, tổ chức tín dụng, đặc biệt là giai đoạn nửa cuối năm 2022, ngay cả khi đối với trường hợp có tài sản đảm bảo. Lý do là các ngân hàng hết hạn mức cho vay đồng thời với sự kiểm soát chặt chẽ hơn nguồn vốn tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản.
Khách hàng (tổ chức, cá nhân) mua bất động sản không được giải ngân cho vay, thậm chí trước đó đã ký hợp đồng thỏa thuận cho vay của ngân hàng dẫn đến các doanh nghiệp không bán được sản phẩm để thu hồi vốn và tái đầu tư. Lý do là các ngân hàng hết hạn mức cho vay và thận trọng hơn, hạn chế, giảm tỷ lệ cho vay đối với bất động sản.
Lãi suất cho vay giai đoạn cuối năm 2022 tăng (Ngân hàng Nhà nước thực hiện tăng lãi suất điều hành 2 đợt vào 21/9 và 2/11; trái ngược với năm 2020-2021 hạ lãi suất điều hành 3 đợt) cũng tạo thêm khó khăn trong huy động nguồn vốn tín dụng để triển khai dự án bất động sản trong bối cảnh thị trường trầm lắng, thanh khoản giảm mạnh.
Bên cạnh đó, doanh nghiệp bất động sản khó khăn hơn trong phát hành trái phiếu tạo nguồn vốn để triển khai dự án cũng như cân đối dòng tiền hoạt động. Nguyên nhân là Nhà nước kiểm soát chặt chẽ các điều kiện của doanh nghiệp và nhà đầu tư trong phát hành trái phiếu doanh nghiệp (TPDN), đồng thời ghi nhận một số tổ chức, cá nhân có sai phạm, bị xử lý liên quan đến hoạt động phát hành TPDN bất động sản đã ảnh hưởng rất lớn đến thị trường và tâm lý nhà đầu tư.
Thông tin từ Bộ Tài chính cho biết, tính đến 28/10/2022, khối lượng TPDN phát hành khoảng 329.000 tỷ đồng. Khối lượng phát hành TPDN giảm dần theo từng quý (quý I khoảng 135.000 tỷ đồng, quý II khoảng 122.000 tỷ đồng, quý III khoảng 66.000 tỷ đồng).
Đáng chú ý, các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thời gian qua phát hành một lượng trái phiếu rất lớn hàng trăm nghìn tỷ đồng, nhiều doanh nghiệp có lượng phát hành mấy chục nghìn tỷ đồng và có hạn trả nợ vào cuối năm 2022 và năm 2023.
"Đây là khó khăn, áp lực rất lớn cho nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trong thời gian tới", Bộ Xây dựng đánh giá.
Theo Bộ Tài chính, tổng khối lượng TPDN riêng lẻ đang lưu ký tại thời điểm 30/9/2022 là khoảng 1,26 triệu tỷ đồng, tương đương 15% GDP năm 2021. Trong đó, trái phiếu của các doanh nghiệp bất động sản chiếm gần 36%. Dữ liệu trái phiếu đăng ký, lưu ký tại thời điểm 30/9/2022 cho thấy, tổng giá trị TPDN riêng lẻ đáo hạn trong 2 tháng cuối năm 2022 là gần 56.000 tỷ đồng, đáo hạn năm 2023 là khoảng 282.000 tỷ đồng, năm 2024 là khoảng 363.000 tỷ đồng.
Một số doanh nghiệp còn phải chịu áp lực trả nợ trái phiếu trước hạn cho nhà đầu tư vì nhiều nguyên nhân, trong đó có thay đổi chính sách kiểm soát trái phiếu phát hành của doanh nghiệp.
Tính đến cuối tháng 9/2022, các doanh nghiệp đã mua lại trước hạn khoảng 133.314 tỷ đồng TPDN riêng lẻ (tăng khoảng 42% so cùng kỳ năm 2021), tương đương khoảng 95% khối lượng mua lại cả năm 2021. Các tổ chức tín dụng là nhóm mua lại với khối lượng lớn nhất (khoảng gần 58.400 tỷ đồng), tiếp theo là nhóm bất động sản (khoảng 29.200 tỷ đồng).
Nhằm góp phần giải quyết tình trạng nêu trên, cũng như thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững, Bộ Xây dựng đã đề xuất một số nội dung đáng chú ý.
Về nguồn vốn tín dụng, xem xét nới room tín dụng phù hợp để hỗ trợ cho nền kinh tế trong năm 2023 và các năm tiếp theo. Tiếp tục cấp tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản, tập trung các dự án, phương án vay vốn khả thi, khách hàng có năng lực tài chính, khả năng trả nợ đầy đủ và đúng hạn.
Giải pháp tiếp theo, đối với nguồn vốn trái phiếu, là kiểm soát huy động vốn của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trên thị trường chứng khoán, tránh hiện tượng đầu cơ, thổi giá, thao túng.
Kiểm tra, giám sát việc tuân thủ pháp luật về phát hành, đầu tư và cung cấp dịch vụ về TPDN, nhất là phát hành trái phiếu riêng lẻ của doanh nghiệp bất động sản, của tổ chức tín dụng có liên quan đến doanh nghiệp bất động sản, các doanh nghiệp có khối lượng phát hành lớn, lãi suất cao…
