Vẫn tù mù bài toán xác định giá đất theo giá thị trường

An Chi Thứ bảy, 18/03/2023 - 12:31

"Giá đất theo giá thị trường" chỉ là khái niệm mang tính định, trong khi đó, để định lượng được là việc làm rất phức tạp và cần thời gian dài quá độ.

Nếu định giá đất đai không chính xác sẽ dẫn đến nhiều hệ lụy phức tạp

"Giá đất theo giá thị trường" chỉ là khái niệm mang tính định tính

Theo nhiều chuyên gia và đại diện doanh nghiệp, nguyên tắc xác định giá đất, bảng giá đất và giá đất cụ thể vẫn là bài toán khó, chưa có quy định rõ ràng trong dự thảo Luật Đất đai sửa đổi.

Đánh giá các quy định mới về giá đất trong dự thảo luật sửa đổi là bước đột phá rất lớn trong xây dựng luật, có tác động mạnh mẽ đến thị trường bất động sản trong thời gian tới nhưng ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Đầu tư bất động sản Toàn Cầu (GP. Invest) cho rằng, những quy định này hiện vẫn chưa rõ ràng, gây khó khăn cho quá trình thực hiện.

Cụ thể, về nguyên tắc xác định giá đất, bảng giá đất, giá đất cụ thể, ông Hiệp dẫn chứng, Điểm c Khoản 1 Điều 153 quy định nguyên tắc, phương pháp định giá đất phải phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường, quyền sử dụng đất trong điều kiện bình thường.

Tại Khoản 2 Điều này có hướng dẫn cụ thể như thế nào là giá đất phổ biến trên thị trường. Song, vấn đề là cần phải làm rõ hơn về chu kỳ giá đất, xem xét đánh giá trong thời gian bao lâu? Quy mô xem xét phải tương đồng; các điều kiện xã hội tương đương… nếu không luật hoá sẽ rất khó áp dụng sau này.

Chủ tịch GP.Invest Nguyễn Quốc Hiệp: Người cầm lái không tuổi

Mặt khác, Khoản 2 Điều 154 dự thảo luật quy định: “Bảng giá đất được xây dựng đến từng thửa đất theo vùng giá trị đất, thửa đất chuẩn”. Khoản 2 Điều 155 quy định UBND cấp tỉnh, huyện quyết định giá đất cụ thể đối với từng trường hợp giao đất. Tuy nhiên, Khoản 3 Điều 155 lại quy định: “Đối với khu vực đã có bảng giá đất tới từng thửa đất theo vùng giá trị đất, giá thửa đất chuẩn thì việc định giá đất cụ thể được xác định theo bảng giá đất".

"Vậy cần giải thích rõ vai trò UBND tỉnh, huyện quyết định giá đất cụ thể là thế nào? Và cũng nên làm rõ sự khác biệt giữa bảng giá đất và giá đất cụ thể khi áp dụng", ông Hiệp kiến nghị.

Đồng quan điểm, theo TS. Võ Trí Thành, xác định giá đất là việc làm rất phức tạp, rất khó xác định giá đất theo giá thị trường để có thể đảm công bằng lợi ích giữa các bên.

"Nếu tính toán kỹ lưỡng, ngay từ giá đất bình quân đã là sự không công bằng rồi, bởi mỗi lô đất, mỗi bất động sản là duy nhất về vị trí, chức năng... Do đó, cần các tiêu chí rất cụ thể để xác định giá đất và cũng chỉ có thể tính toán được một cách tương đối", ông Thành nhấn mạnh.

Trao đổi về vấn đề kinh tế đất đai, Phó thủ tướng Trần Hồng Hà cũng cho rằng, mấu chốt của giá đất là phương pháp tính toán, định giá đất đai.

Phó thủ tướng phân tích: Nếu định giá đất đai không chính xác sẽ dẫn đến nhiều hệ lụy phức tạp do nguyên nhân chủ quan, duy ý chí. Hiện nay, có 5 phương pháp định giá đất đai nhưng rất khó chính xác nếu không xây dựng được cơ sở dữ liệu rõ ràng, phản ánh, thống kê đầy đủ giá trị đất đai, hoạt động kinh doanh đất đai. Đây là cơ sở để xây dựng bảng giá đất sát với giá trị thị trường trong điều kiện bình thường, ổn định, có sự điều tiết của Nhà nước, được cập nhật khi có biến động.

Bảng giá đất là căn cứ thực hiện các hoạt động thu hồi, đền bù, sử dụng đất đai một cách công bằng, minh bạch; đồng thời, điều hoà giá trị gia tăng từ đất đai, bảo đảm công bằng giữa người dân, Nhà nước, doanh nghiệp cũng như giữa các khu vực, vùng miền, địa phương, thậm chí giữa các dự án có tính chất khác nhau, Phó thủ tướng nói.

Cần thời gian "quá độ" để định lượng

Bên cạnh sự phức tạp của việc xây dựng giá đất, ông Hiệp cho rằng, việc áp dụng trên thực tế quy định này ngay ở thời điểm luật được thông qua là rất khó. Bởi lẽ, để xây dựng được giá đất, cần có phải có hệ thống dữ liệu chung, toàn bộ các giao dịch mua bán, chuyển nhượng trên thị trường phải được đăng tải và công bố trên hệ thống dữ liệu này thì mới có thể xác định được giá chuyển nhượng trên thị trường xuất hiện với tần xuất nhiều nhất.

Trong khi đó, việc công bố, cập nhật giao dịch như vậy hiện tại là chưa có khả năng thực hiện được. Nếu quy định này thông qua và bắt buộc phải thực hiện, nhưng thực tế lại chưa đáp ứng và không thể triển khai được được thì sẽ gây ra rất nhiều khó khăn, thậm chí là ách tắc.

Vì vậy, quy định này phải có lộ trình cụ thể, từng bước một để phù hợp với điều kiện thực tế, ví dụ như sau 3 năm Luật Đất đai được ban hành.

Còn theo LS. Trương Thanh Đức, dự thảo luật cần phải xử lý điểm mấu chốt, hợp lý hơn, hiện thực hơn về “bảng giá đất” và “giá đất cụ thể”.

Trước đó, bảng giá đất được quy định tại Luật Đất đai 2003 là thay đổi hằng năm. Đến Luật 2013 quy định đổi mới sang thay đổi định kỳ 5 năm. Luật 2023 lại đổi mới thành giống như 20 năm trước. Bảng giá đất phải căn cứ vào khung giá đất, nhưng cái khung giá không có giá trị nên phải bỏ.

Điều 89 có quy định mới là phải bồi thường theo “giá đất cụ thể” (chứ không phải là theo bảng giá đất như trước đó) và “phải bảo đảm người có đất bị thu hồi có chỗ ở, đảm bảo thu nhập và điều kiện sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ”.

Điều khoản 155.3, dự luật quy định việc định giá đất cụ thể được xác định theo bảng giá đất tại thời điểm định giá. "Như vậy, có thể suy luận, giá đất cụ thể để bồi thường vẫn cứ được xác định theo bảng giá đất, chỉ khác nhau là nhân hay không nhân và nhân nhiều hay nhân ít với hệ số", ông Đức nhận định.

Tuy nhiên, theo vị luật sư này, có điều bất hợp lý là Luật Đất đai năm 2013 không hề nhắc đến từ “hệ số”, nhưng lại xuất hiện hế số K trong các nghị định của Chính phủ. "Vậy thì việc bồi thường trong dự luật này liệu có chung một số phận với luật hiện hành? Luật như vậy là tù mù, trái với nguyên tắc của Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật năm 2015".

Mặt khác, ông Đức cho rằng, những quy định trên vẫn chưa có gì bảo đảm quyền lợi cho người dân, vì trên thực tế lâu nay các địa phương vẫn luôn trả lời khiếu nại, tố cáo rằng, giá “giá đất cụ thể” thế là cao nhất, đã theo đúng giá thị trường rồi và nơi ở mới tốt hơn nhiều nơi ở cũ.

Quy định là bồi thường “bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi” như ngay tại chính Điều 89, thì giá đất được bồi thường vẫn có thể thấp hơn hàng chục lần giá đất bị mất.

Vì vậy, Luật Đất đai cần quy định “giá đất cụ thể” phải thoát ly khỏi bảng giá đất. Bảng giá đất chỉ để thu thuế sử dụng đất và có thể là thuế chuyển nhượng đất. Còn “giá đất cụ thể” để bồi thường khi thu hồi đất thì phải ly khai hoàn toàn bảng giá đất, không bị trói buộc bởi bảng giá đất như việc bảng giá đất bị trói chặt vào khung giá đất trước kia, vị luật sư này nhấn mạnh.

Băn khoăn cơ chế xác định giá đất

Băn khoăn cơ chế xác định giá đất

Tiêu điểm -  2 năm
Nhiều ý kiến cho rằng, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cần hướng dẫn cụ thể hơn về việc xác định giá đất để đảm bảo tính đồng bộ, khách quan và thuận lợi cho công tác triển khai, thực hiện.
Băn khoăn cơ chế xác định giá đất

Băn khoăn cơ chế xác định giá đất

Tiêu điểm -  2 năm
Nhiều ý kiến cho rằng, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cần hướng dẫn cụ thể hơn về việc xác định giá đất để đảm bảo tính đồng bộ, khách quan và thuận lợi cho công tác triển khai, thực hiện.
Băn khoăn cơ chế xác định giá đất

Băn khoăn cơ chế xác định giá đất

Tiêu điểm -  2 năm

Nhiều ý kiến cho rằng, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cần hướng dẫn cụ thể hơn về việc xác định giá đất để đảm bảo tính đồng bộ, khách quan và thuận lợi cho công tác triển khai, thực hiện.

Năm vấn đề cần giải quyết để xây dựng khung giá đất

Năm vấn đề cần giải quyết để xây dựng khung giá đất

Bất động sản -  2 năm

Ông Troy Griffiths, Phó giám đốc điều hành Savills Việt Nam cho rằng, việc xây dựng khung giá đất là một quy trình phức tạp, đòi hỏi cần được thực hiện bởi đội ngũ chuyên môn cao với phương pháp định giá chính xác, hiện đại và toàn diện.

'E ngại, sợ trách nhiệm' khi định giá đất

'E ngại, sợ trách nhiệm' khi định giá đất

Tiêu điểm -  2 năm

Trên 50% vướng mắc của các dự án gặp khó khăn, triển khai chậm do quy định về phương pháp định giá đất rất khó xác định đâu là giá ‘thị trường’.

Loay hoay xác định giá đất

Loay hoay xác định giá đất

Tiêu điểm -  2 năm

Lúng túng trong quy trình, xác định giá đất khó khăn kéo dài, thậm chí có tâm lý lo sợ rủi ro từ phía đơn vị tư vấn là tình trạng diễn ra tại một số tỉnh thành thời gian qua.

Vingroup nhận Huân chương Lao động hạng Nhất

Vingroup nhận Huân chương Lao động hạng Nhất

Tiêu điểm -  1 giờ

Nhờ thành tích đặc biệt xuất sắc trong việc tổ chức triển khai xây dựng Trung tâm Hội chợ triển lãm Quốc gia, Tập đoàn Vingroup đã vinh dự đón nhận Huân chương lao động hạng Nhất.

Đồng loạt khánh thành, khởi công 250 dự án: Khí thế mới, tầm vóc mới

Đồng loạt khánh thành, khởi công 250 dự án: Khí thế mới, tầm vóc mới

Tiêu điểm -  4 giờ

Việc đồng loạt khởi công, khánh thành các dự án lớn thể hiện sự trưởng thành lớn mạnh, vươn lên, tự lực, tự cường, chủ động phát triển kết cấu hạ tầng kinh tế - xã hội, tiến bước vào kỷ nguyên vươn mình của dân tộc.

Tháo 'vòng kim cô' cho khởi nghiệp đổi mới sáng tạo

Tháo 'vòng kim cô' cho khởi nghiệp đổi mới sáng tạo

Tiêu điểm -  21 giờ

Nghị quyết 68 và Nghị quyết 57 của Bộ Chính trị được kỳ vọng sẽ tháo gỡ nhiều nút thắt cho doanh nghiệp vừa và nhỏ cũng như khởi nghiệp, đổi mới sáng tạo.

361 dự án bị Hà Nội loại khỏi danh mục thí điểm Nghị quyết 171

361 dự án bị Hà Nội loại khỏi danh mục thí điểm Nghị quyết 171

Tiêu điểm -  21 giờ

361 dự án đã bị thành phố Hà Nội loại trừ vì không đáp ứng tiêu chí đưa vào danh mục thí điểm theo Nghị quyết 171/2024 của Quốc hội.

Công an nhân dân là 'lá chắn' và 'thanh kiếm' bảo vệ chế độ, bảo vệ Nhân dân

Công an nhân dân là 'lá chắn' và 'thanh kiếm' bảo vệ chế độ, bảo vệ Nhân dân

Tiêu điểm -  1 ngày

Tổng Bí thư Tô Lâm khẳng định, công an nhân dân là lực lượng nòng cốt, là "lá chắn" và "thanh kiếm" bảo vệ chế độ, bảo vệ Nhân dân.

EVN Finance có quyền tổng giám đốc mới sau loạt sai phạm bị thanh tra

EVN Finance có quyền tổng giám đốc mới sau loạt sai phạm bị thanh tra

Hồ sơ quản trị -  1 giờ

Công ty Tài chính CP Điện lực (EVN Finance) đã có những biến động nhân sự cấp cao khi Thanh tra Ngân hàng Nhà nước công bố kết luận thanh tra hàng loạt sai phạm.

Vingroup nhận Huân chương Lao động hạng Nhất

Vingroup nhận Huân chương Lao động hạng Nhất

Tiêu điểm -  1 giờ

Nhờ thành tích đặc biệt xuất sắc trong việc tổ chức triển khai xây dựng Trung tâm Hội chợ triển lãm Quốc gia, Tập đoàn Vingroup đã vinh dự đón nhận Huân chương lao động hạng Nhất.

Thuế TNDN từ 01/10/2025: Hỗ trợ doanh nghiệp nhỏ, khuyến khích đổi mới sáng tạo

Thuế TNDN từ 01/10/2025: Hỗ trợ doanh nghiệp nhỏ, khuyến khích đổi mới sáng tạo

Sổ tay quản trị -  1 giờ

Từ 1/10/2025, Luật thuế Thu nhập doanh nghiệp (TNDN) điều chỉnh với thay đổi về thuế suất theo quy mô cùng ưu đãi cho đổi mới sáng tạo, chuyển đổi số và phát triển bền vững.

Shophouse Bích Sơn Central Point đủ điều kiện bán hàng: Pháp lý vượt trội thu hút nhà đầu tư

Shophouse Bích Sơn Central Point đủ điều kiện bán hàng: Pháp lý vượt trội thu hút nhà đầu tư

Bất động sản -  1 giờ

Dòng sản phẩm shophouse tại Bích Sơn Central Point chính thức được công bố đủ điều kiện bán hàng, mang đến lựa chọn đầu tư an toàn và hiếm có cho thị trường địa ốc.

Sacombank bị phạt gần 1 tỷ đồng với nhiều vi phạm

Sacombank bị phạt gần 1 tỷ đồng với nhiều vi phạm

Tài chính -  1 giờ

Sacombank bị thanh tra Ngân hàng Nhà nước xử phạt gần 1 tỷ đồng vì 6 lỗi vi phạm. Hội đồng quản trị, Ban kiểm soát, Ban điều hành trong từng thời kỳ chịu trách nhiệm chung.

Dragon Capital: Thị trường chứng khoán bước vào giai đoạn bứt phá

Dragon Capital: Thị trường chứng khoán bước vào giai đoạn bứt phá

Tài chính -  1 giờ

Cùng với nền tảng vĩ mô, kết quả kinh doanh quý II/2025 của doanh nghiệp niêm yết cũng mang lại động lực quan trọng cho đà bứt phát của VN-Index.

Hải An và Viconship bắt tay lập doanh nghiệp đóng tàu nghìn tỷ

Hải An và Viconship bắt tay lập doanh nghiệp đóng tàu nghìn tỷ

Doanh nghiệp -  2 giờ

Hải An và Viconship góp vốn thành lập Công ty TNHH Hải An Green Shipping Lines, vốn điều lệ 1.000 tỷ đồng, nhằm đóng mới các tàu container cỡ lớn.