Vì sao bất động sản công nghiệp miền Bắc hấp dẫn các nhà đầu tư?

Trải qua hơn 30 năm kể từ thời kỳ mở cửa, nền công nghiệp và sản xuất tại miền Bắc Việt Nam tăng trưởng vượt bậc, thể hiện qua các chỉ số kinh tế và sản xuất công nghiệp. Theo Tổng cục Thống kê, GDP 9 tháng đầu năm 2022 tăng 8,83% so với cùng kỳ năm trước, là mức tăng cao nhất trong thập kỷ qua. Điều này cho thấy Việt Nam vẫn là một trong những thị trường tiềm năng để đầu tư trong khu vực Châu Á - Thái Bình Dương

Bộ Kế hoạch và đầu tư cho biết, tình hình đầu tư trực tiếp nước ngoài 9 tháng đầu năm 2022 có tổng vốn đăng ký FDI vào Việt Nam đạt gần 18,8 tỷ USD, trong đó, Bắc Ninh là tỉnh xếp thứ 3 cả nước với tổng vốn đầu tư đăng ký gần trên 1,78 tỷ USD, chiếm 9,5% tổng vốn. Theo sau là Thái Nguyên, Hải Phòng, Hà Nội và Bắc Giang là các tỉnh thu hút dòng vốn FDI nhiều nhất trong thời gian qua.

Theo thống kê của Cushman & Wakefield, miền Bắc đang được đánh giá là vùng có tiềm năng phát triển kinh tế với vị trí địa lý hết sức quan trọng trong sản xuất cả nước khi thu hút được nhiều doanh nghiệp quốc tế lớn đặc biệt là ngành điện tử.

Các khu công nghiệp ở miền Bắc đã đón nhận làn sóng đầu tư đến từ các doanh nghiệp điện tử toàn cầu từ sớm như Panasonic (1971), LG Display (1995), Canon (2001), Foxconn (2007), Samsung (2008), Fuji Xerox (2013) và gần đây là các tập đoàn như Pegatron, Goertek, Jinko Solar. 

Việc các nhà sản xuất công nghệ điện tử đồng loạt đổ bộ vào khu vực đã tạo nên một làn sóng thu hút nhiều doanh nghiệp sản xuất phụ trợ cho các “ông trùm” này. Điển hình, tính đến năm 2022, tổng số nhà cung cấp của doanh nghiệp Việt bao gồm cả cấp 1 và cấp 2 của Samsung là 250 doanh nghiệp, trong đó doanh nghiệp cấp 1 là 52 doanh nghiệp. Đây là sự gia tăng lớn so với chỉ 4 doanh nghiệp cấp 1 vào năm 2014.

Lý giải sức hút của miền Bắc đối với các nhà đầu tư nước ngoài, nghiên cứu của Cushman & Wakefield cho thấy, trước hết là do hệ thống hạ tầng giao thông phát triển. 

Nhận được sự ưu tiên phát triển về cơ sở hạ tầng của chính quyền địa phương, miền Bắc hiện đang có 13 tuyến đường cao tốc kết nối các tỉnh phía Bắc với Thủ đô, với tổng chiều dài 895,8km bao gồm: cao tốc Nội Bài - Lào Cai (264km), cao tốc Hà Nội - Bắc Giang (45,8km), cao tốc Bắc Giang - Lạng Sơn (64km), cao tốc Nội Bài - Bắc Ninh (31km), cao tốc Hà Nội - Thái Nguyên (63km), cao tốc Pháp Vân - Cầu Giẽ (30km), cao tốc Cầu Giẽ - Ninh Bình (50km), cao tốc Cao bồ - Mai Sơn (15km), cao tốc Mai Sơn - Quốc lộ 45 (63km), cao tốc Hà Nội - Hải Phòng (105km), cao tốc Hải Phòng - Hạ Long (25km), cao tốc Hạ Long - Vân Đồn (60km) và đặc biệt cao tốc Vân Đồn - Móng Cái (80km) thông xe toàn tuyến nối 3 cửa khẩu và đi đến 3 sân bay quốc tế quan trọng nhất khu vực..

Về đường sắt, miền Bắc sở hữu 6 tuyến đường sắt, trong đó có: Hà Nội - Hải Phòng (102km), Hà Nội - Lào Cai (296km), Hà Nội - Đồng Đăng (162km), Hà Nội - Quán Triều (75km), Kép - Lưu Xá (57km) và Kép - Uông Bí - Hạ Long (106km) và trục Bắc - Nam (1,726km). Chỉ tính riêng các tỉnh Đồng bằng Sông Hồng và Trung du, miền núi phía Bắc có tổng chiều dài đường quốc lộ là 9,389 km với trục cao tốc Hà Nội - Hải Phòng dài 105,5 km và Hà Nội – Thái Nguyên là 61,3km. 

Mạng lưới đường bộ bao phủ khắp lãnh thổ đóng vai trò kết nối chính cho mạng lưới giao thông vận tải giữa các vùng công nghiệp, các cảng hàng không, các biển, cửa khẩu và đầu mối giao thông quan trọng. Theo Quy hoạch mạng lưới đường bộ thời kỳ 2021-2030, dự kiến miền Bắc sẽ có 14 tuyến đường bộ cao tốc với tổng chiều dài khoảng 2,300 km, quy mô từ 4 đến 6 làn xe.

Đối với hệ thống cảng biển, miền Bắc là khu vực có mức tăng mạnh nhất đạt 154% từ năm 2017 đến năm 2021 về mặt xuất khẩu vận tải so với các vùng còn lại. 

Theo Hiệp hội Cảng biển Việt Nam, các cảng biển tại khu vực miền Bắc được ghi nhận có tổng số lượng containers đi qua cảng biển hơn 2,000,000 TEUs với 3 cảng biển chính Quảng Ninh, Đinh Vũ và Hải Phòng. Nổi bật trong tháng 11 vừa qua, cảng biển Hải Phòng lần đầu đón thành công tàu biển có tải trọng lên tới 145,000 DWT. Tàu có chiều dài 335m, rộng 51m với sức chở 13.458 TEUs, là tàu khai thác của hãng Wanhai Lines kết nối trực tiếp Việt Nam với bờ Tây Hoa Kỳ.

Bên cạnh lưu thông bằng hệ thống đường bộ, đường sắt và cảng biển, khu vực còn có hệ thống hạ tầng giao thông đường thủy nội địa tuyến Quảng Ninh - Hải Phòng - Việt Trì qua sông Đuống (205,6 km); tuyến Hải Phòng - Ninh Bình qua sông Luộc (264 km); tuyến Hà Nội - Lạch Giang (194 km) và tuyến Cửa Đáy - Ninh Bình (72 km) bổ trợ vận chuyển các mặt hàng truyền thống có khối lượng lớn, chi phí thấp nhằm giảm áp lực cho vận tải đường bộ Bắc - Nam.

Khu vực còn có 7 cảng hàng không chở khách bao gồm Nội Bài, Vân Đồn, Cát Bi, Thọ Xuân, Vinh, Điện Biên và Đồng Hới; trong đó cảng hàng không quốc tế Nội Bài là nơi có nhà ga hàng hóa chuyên biệt với công suất 403.000 tấn hàng hóa/năm, theo bộ Giao thông Vận tải. 

Các cảng còn lại hiện đang được triển khai đầu tư nâng công suất tiếp đón hành khách, mở các chuyến bay thẳng nhằm tạo điều kiện thuận lợi trong tiếp đón hành khách và nhà đầu từ đến Việt Nam.

Theo bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield nhận định, với các đặc điểm địa lý thuận lợi, cũng như cơ sở hạ tầng được đầu tư phát triển mạnh mẽ và hàng loạt chính sách thúc đẩy đầu tư từ Chính Phủ, có thể nói Miền Bắc Việt Nam hội tụ đầy đủ các yếu tố cần thiết để thu hút loạt “ong chúa” đến làm tổ và đóng góp hơn nữa vào GDP Việt Nam.

Bên cạnh đó, nối liền miền Bắc là hành lang kinh tế phía Nam của Trung Quốc gồm một số vùng nổi bật như Thượng Hải, Hồng Kông, Thẩm Quyến, Phúc Kiến và Quảng Đông. Đây là vùng kinh tế được chọn làm nơi đặt trụ sở của các ông lớn công nghiệp sản xuất, hóa sinh, thương mại và công nghệ điện tử. 

Theo ước tính của Cushman & Wakefield, vùng này chiếm hơn 30% tổng GDP Trung Quốc năm 2021, đóng vai trò vô cùng quan trọng trong việc thu hút vốn đầu tư và phát triển kinh tế.

Đặc biệt, miền Bắc sở hữu tuyến đường bộ, thủy và sắt nối thẳng đến Thẩm Quyến, được mệnh danh Thung lũng Silicon Trung Quốc, tạo điều kiện thuận lợi cho những doanh nghiệp có nhu cầu mở rộng và phân bổ sản xuất trong khu vực. Ngoài ra thị trường bất động sản công nghiệp miền Bắc cũng đã hình thành từ sớm và khá đa dạng loại tài sản để phục vụ các doanh nghiệp từ Trung Quốc và Đài Loan mở rộng nhà máy.

Đáng chú ý, theo số liệu thống kê của Bộ Công thương Việt Nam, tổng kim ngạch xuất, nhập khẩu hàng hóa 9 tháng năm 2022 của Việt Nam ước tính đạt 558,52 tỷ USD, tăng 15,1% so với cùng kỳ năm trước. Trong đó nhiều mặt hàng công nghiệp hạ nguồn như da giày, dệt may, có vị trí xếp hạng xuất khẩu cao so với khu vực và thế giới. Những năm qua, Việt Nam đang có chủ trương thúc đẩy doanh nghiệp tư nhân lớn trong lĩnh vực công nghiệp (trung nguồn) chế biến, chế tạo. 

Vì đây là động lực dẫn dắt nền kinh tế tăng trưởng, giúp tránh khỏi nguy cơ tụt hậu và tham gia vào chuỗi giá trị toàn cầu. Thị trường đã chứng kiến nhiều doanh nghiệp nội địa tham gia sâu vào chuỗi cung ứng toàn cầu với lĩnh vực sản xuất chế biến, chế tạo như: Trường Hải, VinFast, Thành Công….

“Các doanh nghiệp nội địa đang tăng cường đẩy mạnh sản xuất và mạnh dạn đầu tư hơn là dấu hiệu tích cực cho thấy tiềm lực sản xuất trong nước đặc biệt là ngành công nghệ điện tử đang ‘chuyển mình’. Miền Bắc đang đứng trước cơ hội nâng tầm giá trị chuỗi cung ứng của nhà sản xuất và đây chính là thời cơ vàng để tăng GDP của vùng”, bà Trang Bùi cho biết.

Chính sức hút của miền Bắc đối với các doanh nghiệp đầu tư nước ngoài đã khiến thị trường bất động sản công nghiệp phát triển rất sôi động.

Theo báo quý III/2022 của Cushman & Wakefield, tổng nguồn cung đất công nghiệp toàn miền Bắc đạt 13.600 ha; với giá thuê trung bình mỗi mét vuông trên từng chu kỳ thuê lần lượt tại Hà Nội là 139USD, Bắc Ninh là 130USD, Hải Phòng là 121USD, Vĩnh Phúc là 113USD, Hưng Yên là 112USD, Hải Dương là 98USD và Quảng Ninh là 90USD.

Thị trường nhà xưởng xây sẵn và nhà kho xây sẵn cũng đón nhận số lượng đầu tư đáng kể khi các chủ đầu tư trong nước đã bắt đầu tham gia phát triển loại hình nhà xưởng hiện đại với khả năng cung ứng các sản phẩm có chất lượng tương đương với các chủ đầu tư quốc tế với mức giá cạnh tranh. Tổng nguồn cung nhà xưởng xây sẵn miền Bắc đạt 2,5 triệu m2 với giá thuê từ 3,5 - 5,7 USD/m2/tháng; và nhà kho xây sẵn là 1,8 triệu m2 có mức giá thuê là 3,5 - 5,6 USD/m2/tháng.

Bà Trang Bùi nhận định và cho rằng, trong bối cảnh ngành sản xuất đang tìm cách phân bổ lại chuỗi cung ứng nhằm tránh phụ thuộc vào một quốc gia, cùng với những điều kiện thuận lợi và chính sách đầu tư hấp dẫn, miền Bắc Việt Nam hoàn toàn có khả năng trở thành ‘cánh tay đắc lực’ của công xưởng thế giới và là trung tâm sản xuất linh kiện điện tử của toàn cầu.