Điều chỉnh quy hoạch: Điểm nóng gây bức xúc

Điểm nóng mâu thuẫn

Mâu thuẫn giữa chủ đầu tư và cư dân khu đô thị Ngoại Giao Đoàn ở quận Tây Hồ (Hà Nội) một lần nữa bùng phát khi người dân mới đây lại xuống đường phản đối dự án chậm cấp sổ đỏ và điều chỉnh quy hoạch để "nhồi" thêm cao ốc và bệnh viện.

Theo phản ánh của cư dân, khi mua nhà họ hy vọng được được hưởng những tiện ích trên bốn khu đất công cộng gồm trường học, tổ hợp thể dục thể thao, vườn hoa, đầu mối kỹ thuật. Tuy nhiên, hiện quy hoạch dự án đã bị thay đổi, nhiều ô đất mới được điều chỉnh công năng, tăng mật độ xây dựng.

Điển hình như lô CC3-4 tăng từ 5 tầng lên 15 tầng nổi + 3 tầng hầm, mật độ xây dựng tăng từ 20.5% lên 35%; lô CC5 tăng từ 7 tầng lên 27 tầng + 3 tầng hầm, mật độ xây dựng tăng từ 30 lên 41%, dân số tăng thêm 1.505 người; lô ĐMKT1 chuyển từ đất đầu mối kỹ thuật sang đất xây bệnh viện Ung bướu 12 tầng.

Không chỉ tại khu đô thị Ngoại Giao Đoàn, thời gian gần đây tại Hà Nội liên tiếp diễn ra những vụ cư dân phản đối chủ đầu tư điều chỉnh, thay đổi quy hoạch dự án.

Mới đây, hàng trăm hộ dân Khu đô thị Trung Hòa - Nhân Chính, quận Cầu Giấy đã lên tiếng phản đối đề xuất của Vinaconex muốn xây cao ốc 18 tầng làm văn phòng trên khu đất trước đây được phê duyệt trở thành trung tâm dịch vụ thời trang cao cấp và hàng thủ công mỹ nghệ với chiều cao trung bình 2,81 tầng.

Theo cư dân, việc xây dựng công trình cao tầng này trong khu đô thị đã quá tải về dân số, hạ tầng kỹ thuật, xã hội, trong khoảng không gian chật hẹp giữa các tòa nhà cao tầng sẽ càng gây áp lực cho cuộc sống của cư dân.

Tương tự, liên quan đến chủ trương cho xây dựng bãi đỗ xe ngầm kết hợp trung tâm thương mại tại công viên Cầu Giấy, phường Dịch Vọng, hàng trăm cư dân cùng đại diện ban quản trị, tổ dân phố các tòa nhà tại khu đô thị mới Dịch Vọng cũng đã treo băng rôn phản đối quyết liệt.

Chuyện không hiếm...

Thực tế, việc thay đổi quy hoạch tại các dự án khu đô thị, chung cư như nâng tầng, thêm toà, thay đổi thiết kế toà nhà không phải chuyện hiếm tại Hà Nội cũng như nhiều địa phương trên cả nước. 

Dư luận đã từng bức xúc trong suốt một thời gian dài khi chỉ ra nguyên nhân khiến khu đô thị Linh Đàm bị băm nát, dẫn đến hạ tầng quá tải nghiêm trọng. 

Được khởi công năm 1997 với quy mô trên 200ha, khu đô thị Linh Đàm là một trong những khu đô thị kiểu mẫu đầu tiên ở Hà Nội. Tuy nhiên, sau đó đã có hàng loạt những điều chỉnh quy hoạch, thay đổi về mục đích sử dụng đất tại khu đô thị.

Khu đất ở trung tâm bán đảo dự kiến xây dựng văn phòng đã bị chuyển đổi thành đất ở. Trong đó, tòa nhà VP3 và VP5 với hệ số chiếm đất lên tới trên 90% và chiều cao 33 tầng, vượt tám tầng so với quy hoạch.

Khu đất 5ha của trung tâm dịch vụ tổng hợp kết nối giữa bắc Linh Đàm, bán đảo Linh Đàm, khu Tây Nam Linh Đàm và cả khu Nam Linh Đàm đã nhường chỗ cho khu nhà ở gồm 12 tòa chung cư cao 36 - 42 tầng. Chỉ riêng khu nhà ở này đã bổ sung khoảng 30.000 dân cho khu bán đảo Linh Đàm, hơn gấp đôi so với dân số dự kiến trong quy hoạch đầu tiên.

Sự xuất hiện của quá nhiều các toà nhà cao tầng đã khiến quy hoạch của khu đô thị Linh Đàm hoàn toàn bị phá vỡ. Đặc biệt, sau khi các tòa nhà chung cư giá rẻ được đưa vào sử dụng, dân số tại đây đã lên tới trên 70.000 người, gần bằng quy mô dân số của đô thị loại III. Trong khi đó, diện tích cây xanh giảm xuống chỉ còn xấp xỉ 4m2/người, thấp hơn nhiều so với tiêu chí của đô thị kiểu mẫu mà Bộ Xây dựng ban hành.

Hoặc như khu đô thị Trung Hoà Nhân Chính có diện tích 32 ha được phê duyệt lần đầu năm 1998 có mật độ xây dựng chỉ 34,88% với tám tòa nhà cao trung bình 6,7 đến 7,5 tầng.

Ba năm sau đó, quy hoạch đã điều chỉnh tăng gấp đôi lên 16 tòa cao tầng, chiều cao mỗi toà cũng tăng lên gấp đôi, dao động từ 9 đến 21 tầng. Và sau gần 20 năm, với nhiều lần điều chỉnh quy hoạch, hiện mật độ xây dựng khu đô thị Trung Hòa - Nhân Chính tăng lên hơn 50% với 16 tòa nhà cao tầng với chiều cao từ 17 đến 34 tầng.

Đáng chú ý, trong khi chủ đầu tư điều chỉnh số toà nhà cao tầng và tầng cao các công trình nhà ở thì diện tích đất cây xanh, trường học, bãi đỗ xe không thay đổi trong quy hoạch chi tiết đã duyệt, thậm chí còn bị thu hẹp.

... nhưng ngày càng khó thực hiện

Có thể thấy, việc các dự án ở Hà Nội được điều chỉnh quy hoạch, nâng tầng, nhồi thêm các toà nhà không phải chuyện hiếm, thậm chí nó còn diễn ra thường xuyên, lặp lại nhiều lần tại nhiều dự án. 

Sau khi điều chỉnh quy hoạch, các dự án đô thị này không những không khiến cho cuộc sống người dân tốt hơn lên mà lại để lại cho xã hội những bài học đắt giá trong quá trình quản lý xây dựng và phát triển đô thị.

Không khó để nhận ra nhiều đô thị trên toàn quốc đang lâm vào tình trạng "nêm chặt" vào khu vực trung tâm. Tại những đô thị lớn như TP. HCM, Hà Nội, dân số ngày càng tăng, trong khi đó, đất là "vàng", các chủ đầu tư đều muốn xây cho cao tầng thêm để tăng lợi nhuận.

Nhiều chuyên gia cho rằng, đây rõ ràng là sự mất kiểm soát quy hoạch đã hoạch định, gây ra hậu quả nặng nề đối với hạ tầng xã hội và cuộc sống của người dân. Chính vì vậy, cư dân tại nhiều đô thị hiện nay khi thấy chủ đầu tư điều chỉnh quy hoạch đã “sợ” dự án của mình cũng rơi vào hoàn cảnh tương tự nên đã lên tiếng phản đối mạnh mẽ.

Theo GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và môi trường, trước đây, việc lấy ý kiến cộng đồng cư dân để điều chỉnh quy hoạch nhiều khi chỉ mang tính hình thức, việc giám sát của người dân trong khu đô thị cũng không chặt chẽ, dẫn đến chủ đầu tư tự ý điều chỉnh quy hoạch, đặt cư dân vào trong sự đã rồi, không thể thay đổi.

Ở các dự án bị cư dân phản đối thay đổi quy hoạch thời gian gần đây cũng tái diễn thực trạng này khi chủ đầu tư không công khai việc thay đổi quy hoạch rộng rãi đến những người dân có liên quan. 

Thậm chí, tại khu đô thị Ngoại Giao Đoàn, chủ đầu tư và chính quyền còn lấy ý kiến không đúng đối tượng là những người nằm ngoài dự án về việc điều chỉnh quy hoạch.

Ông Võ cho rằng, trong thời gian vừa qua, các thủ tục mà chủ đầu tư phải thực hiện khi xin điều chỉnh quy hoạch không có nhiều thay đổi đáng kể. Tuy nhiên, người dân hiện nay đã rất nhanh nhạy trong tiếp cận thông tin, khâu xin ý khiến cư dân cũng đã được thực hiện chặt chẽ hơn. Chủ đầu tư dự án không dễ thuyết phục cư dân đồng ý với những thay đổi trong quy hoạch khi đã có quá nhiều bài học đắt giá trong quá khứ. 

Do đó, việc thay đổi quy hoạch dự án nếu không mang lại những lợi ích thiết thực cho cư dân khu đô thị sẽ rất khó được đồng thuận, ông Võ nhận định.