Vinhomes 'gồng gánh' lợi nhuận ngành bất động sản

Điểm sáng hiếm hoi Vinhomes

Công ty CP Vinhomes công bố kết quả kinh doanh quý 2/2023 với doanh thu gần 33.000 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế gần 10.000 tỷ đồng, lần lượt gấp 7 lần và 14 lần so với cùng kỳ năm trước.

Lũy kế 6 tháng, kết quả kinh doanh của Vinhomes vượt xa kỳ vọng khi tổng doanh thu thuần của Vinhomes đạt 62.100 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế đạt 21.600 tỷ đồng, tăng mạnh so với cùng kỳ năm trước và hoàn thành 72% kế hoạch năm.

Trong bối cảnh bất động sản gắp khó khăn, hiếm có dự án bất động sản mở bán mới thì Vinhomes cho thấy khả năng dẫn dắt thị trường. Doanh nghiệp bất động sản lớn nhất Việt Nam liên tiếp thực hiện các đợt mở bán mới thành công.

Theo Vinhomes, kết quả kinh doanh nói trên được đóng góp chính từ dự án Vinhomes Ocean Park 2 (The Empire) - khu đô thị thứ hai thuộc siêu quần thể đô thị biển Vinhomes Ocean Park 1.200 ha của Vinhomes nằm ở phía Đông Hà Nội. Dự án mang về doanh thu 53.700 tỷ đồng trong nửa đầu năm.

Riêng tháng 6, Vinhomes chính thức cho ra mắt ra mắt dự án Vinhomes Sky Park – toà tháp căn hộ hạng sang kết hợp trung tâm thương mại đầu tiên tại Bắc Giang.

Bên cạnh đó, Vinhomes cũng vừa chính thức ra mắt tổ hợp mua sắm – vui chơi – giải trí Mega Grand World tại Ocean City (gồm 3 đại đô thị Vinhomes Ocean Park 1, 2, 3) cùng quần thể công viên giải trí VinWonders.

Thống kê của FiinGroup ghi nhận, trên thị trường chứng khoán, ngành bất động sản dẫn đầu về tăng trưởng lợi nhuận sau thuế quý 2/2023, với mức tăng trung bình khoảng 111% so với cùng kỳ năm trước. Đóng góp lớn vào con số này, chủ yếu đến từ lợi nhuận của Vinhomes và Kinh Bắc. Nếu không tính 2 trường hợp đặc biệt này, lợi nhuận sau thuế doanh nghiệp bất động sản ước giảm gần 40%.

Novaland có thể coi là đại diện tiêu biểu cho tình hình kinh doanh của doanh nghiệp bất động sản trong nửa đầu năm nay. 

Doanh nghiệp bất động sản lớn thứ 2 Việt Nam công bố lợi nhuận quý 2/2023 lỗ hơn 200 tỷ đồng. Con số này đã được cải thiện đáng kể so với mức lỗ 400 tỷ đồng của quý 1. Lũy kế nửa đầu năm, doanh nghiệp này lỗ hơn 600 tỷ đồng. Nếu so với mức lãi hơn 1.800 tỷ đồng cùng kỳ năm 2022, kết quả kinh doanh của Novaland có thể coi là thảm họa.

DIC Corp cũng là một trong những doanh nghiệp giảm lãi mạnh nhất trong quý với lợi nhuận sau thuế “bốc hơi” 89% so với cùng kỳ, chỉ đạt hơn 9 tỷ đồng. Nguồn thu trong quý chủ yếu đến từ các hoạt động như Chuyển nhượng căn hộ dự án Gateway Vũng Tàu, CSJ; chuyển nhượng quuyền sử dụng đất dự án Nam Vĩnh Yên và chuyển nhượng nhà xây thô dự án Hiệp Phước.

Tập đoàn Đất Xanh cũng ghi nhận doanh thu giảm 54% so với cùng kỳ, xuống 714 tỷ đồng. Lợi nhuận sau thuế đạt 157 tỷ đồng, giảm 40% so với quý 2 năm ngoái. Luỹ kế 6 tháng đầu năm, doanh nghiệp bất động sản này chỉ lãi 40 tỷ đồng, giảm đến 94% so với cùng kỳ năm trước.

Trong quý 2 vừa qua Quốc Cường Gia Lai thậm chí còn không ghi nhận doanh thu từ bất động sản. Doanh nghiệp này chỉ ghi nhận doanh thu bán hàng hóa 11,4 tỷ đồng và doanh thu bán điện 33,4 tỷ đồng. Quốc Cường Gia Lai báo lỗ 11 tỷ đồn trong quý 2 và hơn 10 tỷ đồng sau 6 tháng đầu năm 2023.

Trong khi hoạt động mở bán bất động sản gần như không diễn ra, một số doanh nghiệp bất động sản chuyển sang ghi nhận lợi nhuận từ hoạt động không cốt lõi.

Báo cáo của Sunshine Homes cho thấy, trong kỳ doanh thu từ hoạt động tài chính của doanh nghiệp tăng gấp đôi, lên hơn 418 tỷ đồng, trong đó, lãi từ tiền gửi, tiền cho vay chiếm hơn 223 tỷ đồng, lãi từ cổ phần ưu đãi cổ tức gần 157 tỷ đồng. Đây là động lực chính thúc đẩy lợi nhuận doanh nghiệp.

Tương tự,  Công ty Địa ốc Sài Gòn (SaigonRes) tăng đột biến doanh thu tài chính khi ghi nhận gần 44 tỷ đồng từ hoạt động này, trong đó hơn 36 tỷ đồng là doanh thu từ hợp tác đầu tư. SaigonRes cũng hoàn nhập được 22,5 tỷ đồng khoản dự phòng phải thu khó đòi. Kết quả, công ty báo lãi ròng gần 42 tỷ đồng trong quý 2/2023, tăng 56% so với cùng kỳ.

Nhiều cái tên khác như Công ty Đầu tư Thương mại Bất động sản An Dương Thảo Điền, Công ty Đầu tư phát triển Nhà Đà Nẵng… cũng báo cáo kết quả tương tự. Đặc điểm chung của những doanh nghiệp báo cáo lợi nhuận thông qua hoạt động tài chính là không có dòng tiền thực chảy vào công ty.

Quý 3 khó bùng nổ

Dù tình hình lợi nhuận vẫn kém khả quan, song kết quả kinh doanh quý 2/2023 của các doanh nghiệp bất động sản vẫn cho thấy bức tranh tươi sáng hơn so với quý 1, khi phần lớn đều đã cải thiện được lợi nhuận. Nhiều doanh nghiệp có vấn đề về trái phiếu, gánh nặng nợ nần cũng đã từng bước triển khai được hoạt động tái cơ cấu doanh nghiệp.

Dự báo kết quả kinh doanh quý 3/2023, Công ty chứng khoán KIS Việt Nam (KIS) cho rằng lợi nhuận sau thuế lũy kế quý 3/2023 của các doanh nghiệp bất động sản có thể giảm bớt so với cùng kỳ năm trước và so với quý 2. 

Theo KIS, áp lực thanh toán trái phiếu vẫn rất lớn trong thời gian tới. Nghĩa vụ trả nợ trái phiếu của các doanh nghiệp bất động sản vẫn cao ở mức 57 – 60 nghìn tỷ và việc gia hạn trái phiếu là điều bắt buộc đối với các trái chủ và việc không đủ khả năng để trả trái phiếu đã gia hạn là việc bình thường.

Về khoản nợ đến hạn tính đến cuối quý 2/2023, các chủ đầu tư phải trả khoảng 24,8 nghìn tỷ đồng, giảm 17,7 nghìn tỷ so với đầu năm. Trong đó, khoảng 17,7 nghìn tỷ đồng trái phiếu đến hạn, giảm hơn 40% so với đầu năm. Chịu áp lực lớn nhất vẫn là Novaland với khoản trái phiếu 13,8 nghìn tỷ đồng dù cho các phương án hoãn thanh toán trái phiếu trong nửa đầu năm.

Những điểm sáng có thể kể đến đó là các đợt mở bán mới có thể sẽ diễn ra nhiều hơn. Những tên tuổi lớn như Vinhomes, Phát Đạt, Nam Long, Khang Điền có thể tái khởi động các đợt mở bán mới, bước đầu tiên để thị trường bất động sản ấm lên.

Mặt khác, tỷ lệ hấp thụ cũng sẽ được cải thiện khi lãi vay mua nhà trong quý 3/2023 dự kiến sẽ giảm thêm 0,5 – 1% so với quý 2. 

Cuối cùng, các doanh nghiệp bất động sản đã bắt đầu tự tin phát hành trái phiếu trở lại. Vinhomes tiếp tục là đơn vị tiên phong khi dự kiến Vinhomes và Vingroup có thể phát hành tới 12 – 15 nghìn tỷ đồng trong quý 3 này.