Xu hướng đầu tư mới trên thị trường bất động sản công nghiệp

An Chi Thứ ba, 03/08/2021 - 11:08

Các giao dịch bán - tái thuê đang là một hình thức kinh doanh mới, nhiều triển vọng cho các nhà đầu tư bất đông sản công nghiệp.

Các nhà đầu tư đang tích cực tìm kiếm các bất động sản công nghiệp để bán - tái thuê

Trong bối cảnh giãn cách xã hội bởi dịch Covid- 19, hoạt động của lĩnh vực bất động sản công nghiệp đang xuất hiện một hình thức kinh doanh mới là các giao dịch mong muốn được bán, sau đó tái thuê lại.

Xu hướng này đang ngày càng phát triển khi các nhà đầu tư tích cực tìm kiếm các bất động sản công nghiệp để bán - tái thuê

Năm 2020, Savills Việt Nam đã môi giới bán - tái thuê thành công 36.000 m2 mặt bằng nhà kho tại Dĩ An, Bình Dương. Bất động sản được mua với giá hơn 20 triệu USD và cho thuê lại với thời hạn thuê trên 5 năm và mang lại lợi nhuận hơn 9% cho nhà đầu tư. 

Trước đó, mặc dù nhiều nhà sản xuất và công ty hậu cần không nhận thức được tiềm năng tài chính của hình thức kinh doanh này. Tuy nhiên, một số công ty nước ngoài tại Việt Nam và thậm chí là các công ty trong nước cũng đang bắt đầu thực hiện loại giao dịch trên. 

Thương vụ bán - tái thuê nổi tiếng đầu tiên trên thị trường công nghiệp Việt Nam là nhà kho của DKSH tại Bình Dương vào năm 2017. Năm 2018, Mapletree Logistics Trust từ Singapore đã đầu tư 43 triệu USD vào kho hàng 66.800m2 của Unilever tại Bình Dương. Bất động sản được cho Unilever thuê lại với thời hạn 10 năm, mang lại lợi nhuận ròng ban đầu là 8,3% cho Mapletree. 

Về bản chất, giao dịch bán - tái thuê là một dạng công cụ tài chính đặc biệt, trong đó một bên (gọi là người bán/ người thuê tương lai) sở hữu tài sản sẽ bán tài sản đó cho bên thứ hai (gọi là nhà đầu tư/ người cho thuê trong tương lai). Sau đó, người bán thuê lại tài sản từ nhà đầu tư và trở thành người thuê và nhà đầu tư sẽ trở thành người cho thuê (chủ sở hữu). 

Theo nhận định của Savills, lợi ích của người bán trong giao dịch này là họ có thể huy động vốn mà không phải di chuyển địa điểm sản xuất hoặc làm gián đoạn hoạt động kinh doanh. Hơn nữa, họ đang bán tài sản theo tỷ giá thị trường hiện tại, có nhiều khả năng là sẽ cao hơn chi phí mua ban đầu.

Có hai loại giao dịch bán và tái thuê là thuê hoạt động và thuê vốn. Hợp đồng bán - tái thuê thường được cấu trúc như một hợp đồng thuê hoạt động nhưng sẽ được coi là một hợp đồng thuê vốn trong một số trường hợp. Thông thường, bán - tái thuê là thuê vốn nếu hợp đồng thuê có điều khoản mua lại hoặc thỏa thuận mua lại với giá chiết khấu hoặc giá trị thuê vượt quá 90% giá trị tài sản.

Sau khi mua một tài sản, nhà đầu tư cam kết sẽ thực hiện hợp đồng thuê với người bán với chi phí đã thỏa thuận. Thời hạn cho thuê thông thường đối với các hợp đồng bán - tái thuê là từ 5 đến 10 năm, nhằm đảm bảo có đủ thời gian để nhà đầu tư đạt được lợi nhuận đầu tư của mình. Tại Việt Nam, lợi suất đầu tư cho các giao dịch này có thể dao động trong khoảng 8-11%. 

Nguy cơ dịch Covid-19 xâm nhập các khu công nghiệp TP.HCM là rất lớn

Giao dịch bán - tái thuê thực chất là hai giao dịch trong một. Giao dịch đầu tiên là bán hoặc mua tài sản. Sau khi cả hai bên ký hợp đồng mua bán (SPA) để kết thúc giao dịch mua, thì họ cũng phải ký hợp đồng cho thuê. Hợp đồng mua bán và hợp đồng cho thuê có mối liên hệ chặt chẽ với nhau, vì giá bán được nêu trong hợp đồng mua bán phải cho phép nhà đầu tư đạt được lợi nhuận hấp dẫn so với giá thuê hàng tháng được nêu trong hợp đồng cho thuê.

Do thời gian dài và số lượng lớn các thỏa thuận cần được thương lượng và ký kết, nên liên hệ làm việc với một đơn vị tư vấn bất động sản chuyên nghiệp để hỗ trợ cả hai bên trong giao dịch, tốt nhất là một đơn vị có kinh nghiệm thực hiện thành công các giao dịch bán - tái thuê. 

Đơn vị tư vấn đó có thể giúp xác định xem giá bán có phù hợp với thị trường hiện tại hay không. Người đại diện cũng sẽ đóng một vai trò quan trọng trong việc soạn thảo hợp đồng cho thuê mới và sẽ cần đảm bảo tất cả các điều khoản và mức tăng giá thuê hàng năm là hợp lý và phù hợp với thị trường. Hơn nữa, các điều khoản này sẽ cần phải phù hợp với bên thuê và cung cấp cho nhà đầu tư hoặc bên cho thuê lợi nhuận cho thuê thỏa đáng.

Theo nhận định từ Savills, các doanh nghiệp sử dụng hình thức bán - tái thuê thường có tài sản cố định có giá trị cao, chẳng hạn như bất động sản hoặc các thiết bị đắt tiền. Đó là lý do tại sao các công ty bất động sản chọn hình thức bán - tái thuê để tăng vốn; tài sản là tài sản cố định cuối cùng có giá thành cao. 

Do đó, các công ty đang tìm kiếm cơ hội tái cấp vốn phù hợp để giải phóng vốn và cải thiện dòng tiền mà không làm gián đoạn hoạt động nên xem xét hình thức bán - tái thuê là một lựa chọn khả thi. 

Người thuê nên liên hệ với một đơn vị tư vấn là một công ty bất động sản chuyên nghiệp để được hỗ trợ tốt nhất. Một đơn vị tư vấn có kinh nghiệm có thể giúp họ tính toán giá trị của đất và (các) tài sản xây dựng trên đất, từ đó đề xuất phí thuê hàng tháng hợp lý để đảm bảo ROI thỏa đáng cho chủ sở hữu/ nhà đầu tư mới. 

Hơn nữa, đơn vị tư vấn sẽ hỗ trợ cả hai bên xây dựng các điều khoản thuê có lợi phù hợp với thông lệ thị trường hiện nay. Các loại công ty chủ yếu quan tâm đến việc bán - tái thuê thường bao gồm các nhà sản xuất có uy tín trên thị trường, các công ty đa quốc gia, các tổ chức đầu tư, các nhà phát triển công nghiệp, chủ sở hữu bất động sản, quỹ tư nhân và các nhà đầu tư nước ngoài.

Sản xuất công nghiệp vẫn tích cực dù bị Covid-19 tấn công

Sản xuất công nghiệp vẫn tích cực dù bị Covid-19 tấn công

Tiêu điểm -  4 năm
Sản xuất công nghiệp tháng 5/2021 vẫn ghi nhận tăng trưởng dương dù dịch Covid-19 diễn biến phức tạp và ảnh hưởng trực tiếp đến một số khu công nghiệp tại Bắc Giang, Bắc Ninh.
Sản xuất công nghiệp vẫn tích cực dù bị Covid-19 tấn công

Sản xuất công nghiệp vẫn tích cực dù bị Covid-19 tấn công

Tiêu điểm -  4 năm
Sản xuất công nghiệp tháng 5/2021 vẫn ghi nhận tăng trưởng dương dù dịch Covid-19 diễn biến phức tạp và ảnh hưởng trực tiếp đến một số khu công nghiệp tại Bắc Giang, Bắc Ninh.
Dòng tiền chảy mạnh vào bất động sản công nghiệp

Dòng tiền chảy mạnh vào bất động sản công nghiệp

Bất động sản -  3 năm

Đầu tư vào lĩnh vực hậu cần và bất động sản công nghiệp tại Châu Á Thái Bình Dương được dự báo sẽ tăng gấp đôi trong vòng 3-5 năm tới. Theo JLL, các nhà đầu tư sẽ rót khoảng 60 tỷ USD mỗi năm vào lĩnh vực này tại cho đến năm 2025.

7.000 tỷ đồng đổ về dự án Khu công nghiệp và đô thị Việt Phát

7.000 tỷ đồng đổ về dự án Khu công nghiệp và đô thị Việt Phát

Doanh nghiệp -  3 năm

Khu công nghiệp và đô thị Việt Phát tại Long An rộng hơn 1.800ha được chủ đầu tư khởi công xây dựng hạ tầng khu công nghiệp từ cuối năm ngoái.

Gỡ khó cho sản xuất công nghiệp

Gỡ khó cho sản xuất công nghiệp

Tiêu điểm -  3 năm

Dịch bệnh bùng phát trở lại, tập trung chủ yếu ở các tỉnh có số lượng lớn khu công nghiệp và doanh nghiệp chế biến chế tạo đã khiến hoạt động sản xuất bị gián đoạn, nhiều doanh nghiệp phải dừng sản xuất.

Thu hút đầu tư vào khu công nghiệp gặp khó

Thu hút đầu tư vào khu công nghiệp gặp khó

Tiêu điểm -  3 năm

Sản lượng, đơn đặt hàng mới và số lượng việc làm cho người lao động của ngành sản xuất đều sụt giảm mạnh.

Rủi ro khí hậu: Mối nguy mới với bất động sản

Rủi ro khí hậu: Mối nguy mới với bất động sản

Bất động sản -  3 ngày

Những rủi ro khí hậu ngoài gây thiệt hại vật chất còn làm tăng chi phí vận hành, bảo hiểm và làm giảm giá trị đầu tư các tài sản bất động sản.

Từ nghỉ dưỡng đến định cư: Bước ngoặt mới ở Phú Quốc

Từ nghỉ dưỡng đến định cư: Bước ngoặt mới ở Phú Quốc

Bất động sản -  5 ngày

Phú Quốc không còn chỉ là điểm đến nghỉ dưỡng. Những dự án đô thị quy mô cùng chiến lược thu hút cư dân đang dần định hình đảo ngọc thành điểm đến để sống, không chỉ để ghé thăm.

The Privé – Một cách tiếp cận mới về giá trị bất động sản trung tâm

The Privé – Một cách tiếp cận mới về giá trị bất động sản trung tâm

Bất động sản -  5 ngày

Theo báo cáo "The Wealth Report" của Knight Frank, giới siêu giàu toàn cầu phân bổ đáng kể phần tài sản vào bất động sản, cho thấy đây là một phần quan trọng trong danh mục đầu tư của bộ phận được xem là kỹ tính.

Sau sáp nhập, quỹ đất Phát Đạt tại TP.HCM sẽ vượt 500ha

Sau sáp nhập, quỹ đất Phát Đạt tại TP.HCM sẽ vượt 500ha

Bất động sản -  6 ngày

Phát Đạt sẽ sở hữu hơn 500ha đất tại TP.HCM sau khi hoàn thành sáp nhập với Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu.

Tân Hoàng Minh đề xuất đầu tư khu đô thị tỷ đô tại Đà Lạt

Tân Hoàng Minh đề xuất đầu tư khu đô thị tỷ đô tại Đà Lạt

Bất động sản -  6 ngày

Tân Hoàng Minh đề xuất tỉnh Lâm Đồng chấp thuận để doanh nghiệp tiếp tục nghiên cứu, lập ý tưởng quy hoạch chi tiết và triển khai dự án khu đô thị thông minh tại xã Xuân Thọ, TP. Đà Lạt.

Chọn 'nhân tài làm việc nước' từ góc nhìn GS. Trần Văn Thọ

Chọn 'nhân tài làm việc nước' từ góc nhìn GS. Trần Văn Thọ

Leader talk -  8 giờ

Theo GS. Trần Văn Thọ, đội ngũ cán bộ hành chính cần được thi tuyển, đào tạo bài bản, cải thiện chế độ để nâng cao hiệu quả công việc, tránh nhũng nhiễu, tham nhũng.

Địa ốc Hoàng Quân thay tổng giám đốc

Địa ốc Hoàng Quân thay tổng giám đốc

Hồ sơ quản trị -  8 giờ

Ông Nguyễn Long Triều vừa được bổ nhiệm Tổng giám đốc Công ty CP Tư vấn - Thương mại - Dịch vụ địa ốc Hoàng Quân thay ông Nguyễn Thanh Phong.

Chủ xe VinFast VF 8: Mua về ai cũng khen, hàng tháng tiết kiệm 4-5 triệu đồng tiền xăng

Chủ xe VinFast VF 8: Mua về ai cũng khen, hàng tháng tiết kiệm 4-5 triệu đồng tiền xăng

Nhịp cầu kinh doanh -  8 giờ

Đang sở hữu 3 chiếc Audi, anh Nguyễn Quang Huy (Đồng Nai) giữ tâm thế “thử cho biết” khi mang về chiếc VF 8. Mọi thứ thay đổi 180 độ ngay sau đó khi VF 8 trở thành kép chính còn những mẫu xe giá nhiều tỷ đồng “trùm mền”. Anh thậm chí còn tính bán bớt xe xăng, để mua thêm xe điện VinFast.

Thủ tướng chỉ ra nghịch lý: Biển rộng nhưng đầu tư ít

Thủ tướng chỉ ra nghịch lý: Biển rộng nhưng đầu tư ít

Tiêu điểm -  9 giờ

Thủ tướng Phạm Minh Chính cảnh báo đại dương chiếm 70% diện tích Trái đất nhưng lại nhận ít đầu tư nhất trong 17 mục tiêu phát triển bền vững.

PVcomBank đồng hành cùng lễ khai mạc vòng chung kết Robocon 2025

PVcomBank đồng hành cùng lễ khai mạc vòng chung kết Robocon 2025

Nhịp cầu kinh doanh -  9 giờ

Vòng chung kết cuộc thi sáng tạo Robot Việt Nam 2025 (Robocon 2025) đã khai mạc tại nhà thi đấu Ninh Bình, thành phố Hoa Lư, tỉnh Ninh Bình. Trong vai trò là đơn vị đồng hành cùng cuộc thi, đại diện Ngân hàng TMCP Đại Chúng Việt Nam (PVcomBank) đã tham dự buổi khai mạc Triển lãm Robocon và lễ khai mạc vòng chung kết với 32 đội thi đến từ nhiều trường đại học trên cả nước.

Vinmec lần đầu thay toàn bộ xương đùi cho bệnh nhi ung thư nhỏ tuổi nhất thế giới

Vinmec lần đầu thay toàn bộ xương đùi cho bệnh nhi ung thư nhỏ tuổi nhất thế giới

Nhịp cầu kinh doanh -  9 giờ

Hệ thống Y tế Vinmec vừa phẫu thuật thành công ca thay toàn bộ xương đùi bằng vật liệu in 3D cá thể hóa cho bệnh nhi ung thư nhỏ tuổi nhất thế giới. Đây cũng là sản phẩm y sinh đầu tiên được thiết kế và sản xuất hoàn toàn trong nước, đánh dấu bước tiến quan trọng trong ứng dụng y học chính xác tại Việt Nam.

Garden Apartment: Giá trị gia tăng kép ở The Matrix One Premium

Garden Apartment: Giá trị gia tăng kép ở The Matrix One Premium

Nhịp cầu kinh doanh -  9 giờ

Nếu khả năng tăng giá giúp chủ sở hữu có thêm tài sản cả khi ngủ, thì với bất động sản dòng tiền, “lãi kép” lại mang đến sức hấp dẫn khó cưỡng.