Xu hướng đầu tư mới trên thị trường bất động sản công nghiệp

Trong bối cảnh giãn cách xã hội bởi dịch Covid- 19, hoạt động của lĩnh vực bất động sản công nghiệp đang xuất hiện một hình thức kinh doanh mới là các giao dịch mong muốn được bán, sau đó tái thuê lại.

Xu hướng này đang ngày càng phát triển khi các nhà đầu tư tích cực tìm kiếm các bất động sản công nghiệp để bán - tái thuê. 

Năm 2020, Savills Việt Nam đã môi giới bán - tái thuê thành công 36.000 m2 mặt bằng nhà kho tại Dĩ An, Bình Dương. Bất động sản được mua với giá hơn 20 triệu USD và cho thuê lại với thời hạn thuê trên 5 năm và mang lại lợi nhuận hơn 9% cho nhà đầu tư. 

Trước đó, mặc dù nhiều nhà sản xuất và công ty hậu cần không nhận thức được tiềm năng tài chính của hình thức kinh doanh này. Tuy nhiên, một số công ty nước ngoài tại Việt Nam và thậm chí là các công ty trong nước cũng đang bắt đầu thực hiện loại giao dịch trên. 

Thương vụ bán - tái thuê nổi tiếng đầu tiên trên thị trường công nghiệp Việt Nam là nhà kho của DKSH tại Bình Dương vào năm 2017. Năm 2018, Mapletree Logistics Trust từ Singapore đã đầu tư 43 triệu USD vào kho hàng 66.800m2 của Unilever tại Bình Dương. Bất động sản được cho Unilever thuê lại với thời hạn 10 năm, mang lại lợi nhuận ròng ban đầu là 8,3% cho Mapletree. 

Về bản chất, giao dịch bán - tái thuê là một dạng công cụ tài chính đặc biệt, trong đó một bên (gọi là người bán/ người thuê tương lai) sở hữu tài sản sẽ bán tài sản đó cho bên thứ hai (gọi là nhà đầu tư/ người cho thuê trong tương lai). Sau đó, người bán thuê lại tài sản từ nhà đầu tư và trở thành người thuê và nhà đầu tư sẽ trở thành người cho thuê (chủ sở hữu). 

Theo nhận định của Savills, lợi ích của người bán trong giao dịch này là họ có thể huy động vốn mà không phải di chuyển địa điểm sản xuất hoặc làm gián đoạn hoạt động kinh doanh. Hơn nữa, họ đang bán tài sản theo tỷ giá thị trường hiện tại, có nhiều khả năng là sẽ cao hơn chi phí mua ban đầu.

Có hai loại giao dịch bán và tái thuê là thuê hoạt động và thuê vốn. Hợp đồng bán - tái thuê thường được cấu trúc như một hợp đồng thuê hoạt động nhưng sẽ được coi là một hợp đồng thuê vốn trong một số trường hợp. Thông thường, bán - tái thuê là thuê vốn nếu hợp đồng thuê có điều khoản mua lại hoặc thỏa thuận mua lại với giá chiết khấu hoặc giá trị thuê vượt quá 90% giá trị tài sản.

Sau khi mua một tài sản, nhà đầu tư cam kết sẽ thực hiện hợp đồng thuê với người bán với chi phí đã thỏa thuận. Thời hạn cho thuê thông thường đối với các hợp đồng bán - tái thuê là từ 5 đến 10 năm, nhằm đảm bảo có đủ thời gian để nhà đầu tư đạt được lợi nhuận đầu tư của mình. Tại Việt Nam, lợi suất đầu tư cho các giao dịch này có thể dao động trong khoảng 8-11%. 

Giao dịch bán - tái thuê thực chất là hai giao dịch trong một. Giao dịch đầu tiên là bán hoặc mua tài sản. Sau khi cả hai bên ký hợp đồng mua bán (SPA) để kết thúc giao dịch mua, thì họ cũng phải ký hợp đồng cho thuê. Hợp đồng mua bán và hợp đồng cho thuê có mối liên hệ chặt chẽ với nhau, vì giá bán được nêu trong hợp đồng mua bán phải cho phép nhà đầu tư đạt được lợi nhuận hấp dẫn so với giá thuê hàng tháng được nêu trong hợp đồng cho thuê.

Do thời gian dài và số lượng lớn các thỏa thuận cần được thương lượng và ký kết, nên liên hệ làm việc với một đơn vị tư vấn bất động sản chuyên nghiệp để hỗ trợ cả hai bên trong giao dịch, tốt nhất là một đơn vị có kinh nghiệm thực hiện thành công các giao dịch bán - tái thuê. 

Đơn vị tư vấn đó có thể giúp xác định xem giá bán có phù hợp với thị trường hiện tại hay không. Người đại diện cũng sẽ đóng một vai trò quan trọng trong việc soạn thảo hợp đồng cho thuê mới và sẽ cần đảm bảo tất cả các điều khoản và mức tăng giá thuê hàng năm là hợp lý và phù hợp với thị trường. Hơn nữa, các điều khoản này sẽ cần phải phù hợp với bên thuê và cung cấp cho nhà đầu tư hoặc bên cho thuê lợi nhuận cho thuê thỏa đáng.

Theo nhận định từ Savills, các doanh nghiệp sử dụng hình thức bán - tái thuê thường có tài sản cố định có giá trị cao, chẳng hạn như bất động sản hoặc các thiết bị đắt tiền. Đó là lý do tại sao các công ty bất động sản chọn hình thức bán - tái thuê để tăng vốn; tài sản là tài sản cố định cuối cùng có giá thành cao. 

Do đó, các công ty đang tìm kiếm cơ hội tái cấp vốn phù hợp để giải phóng vốn và cải thiện dòng tiền mà không làm gián đoạn hoạt động nên xem xét hình thức bán - tái thuê là một lựa chọn khả thi. 

Người thuê nên liên hệ với một đơn vị tư vấn là một công ty bất động sản chuyên nghiệp để được hỗ trợ tốt nhất. Một đơn vị tư vấn có kinh nghiệm có thể giúp họ tính toán giá trị của đất và (các) tài sản xây dựng trên đất, từ đó đề xuất phí thuê hàng tháng hợp lý để đảm bảo ROI thỏa đáng cho chủ sở hữu/ nhà đầu tư mới. 

Hơn nữa, đơn vị tư vấn sẽ hỗ trợ cả hai bên xây dựng các điều khoản thuê có lợi phù hợp với thông lệ thị trường hiện nay. Các loại công ty chủ yếu quan tâm đến việc bán - tái thuê thường bao gồm các nhà sản xuất có uy tín trên thị trường, các công ty đa quốc gia, các tổ chức đầu tư, các nhà phát triển công nghiệp, chủ sở hữu bất động sản, quỹ tư nhân và các nhà đầu tư nước ngoài.